광주지방법원 2025타경51319. 전남 광양시 중동 ‘금광1차아파트’ 108동 11층 1101호입니다. 감정 이용상태는 아파트이고, 금광 단지는 1,110세대·1998년 9월 준공 단지입니다. 현재 회차는 5회 유찰 후 최저매각가 64,400,000원. 표면 가격만 보면 실거래 평균보다 낮지만, 이 사건은 먼저 임차권을 봐야 합니다. 등기부상 김성환의 주택임차권은 보증금 110,500,000원, 전입 2022.02.24, 확정일자 2022.02.03, 배당요구 2024.03.21입니다. 대항력과 우선변제권이 함께 걸려 있는 구조입니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금에 가까워집니다. 그런데 이 사건은 그 일반식에서 빠져나오는 자료가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차권의 인수는 실질 0원으로 정리되는 케이스입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 108동 11층1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전유부분 건물전부 임차권등기 · 18층 내 11층 1101호 |
| 소유자 | 권일수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 승부처는 김성환 임차권과 HUG 확약
실제 임차인은 김성환 1명으로 봅니다. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 근거한 임차권이고, 전입신고가 2022.02.24, 확정일자가 2022.02.03으로 확인됩니다. 현재 경매개시결정 2025.04.08보다 앞선 임차권이므로 대항력과 우선변제권이 모두 문제 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성환 | 전유부분 건물전부 · 주거(임차권등기) | 110,500,000원 | 대항력 有 전입 2022.02.24 | 우선변제 有 확정 2022.02.03 · 배당요구 2024.03.21 | 실질 0원 주택도시보증공사 확약서 반영 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 있다
금광 단지 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 74,333,333원, 최저는 59,000,000원, 최고는 90,000,000원입니다. 이 사건은 확약으로 매수인 인수액을 실질 0원으로 보므로, 실질취득 기준은 64,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.0㎡ | 8 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 4 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 4 | 72,500,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 22 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 74,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 74,333,333원 |
실질취득 64,400,000원은 실거래 평균의 86.6%입니다. 감정가 92,000,000원은 실거래 최고 90,000,000원보다도 높아 보수적으로 봐야 하지만, 현재 5회 유찰 가격은 확약이 유효하다는 전제에서 평균가 대비 약 993만원 낮습니다. 즉 이 사건은 권리 리스크를 확약서로 눌러 가격 메리트가 생긴 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 김성환 보증금 | 110,500,000원 | 62,840,800원 | 부족분 47,659,200원 |
| 주택도시보증공사 확약 효과 | 47,659,200원 | 0원 | 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 매각대금 64,400,000원은 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 룰상 배당 부족분은 47,659,200원이지만, 확약서 반영 시 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중동중학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트지대로서 주거환경은 무난합니다.
- 교통. 간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통사정이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스래브지붕 18층 내 11층 1101호이며, 외벽 페인팅, 내벽 벽지·타일 등 마감, PVC 샷시 구조입니다.
- 설비. 급·배수설비, 난방설비, 급탕설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 아파트 용지이고, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 735,100원/㎡입니다.
- 환금성. 1,110세대 단지이고 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 다만 1998년 준공 단지라 층·상태별 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제로 이 물건·이 임차권에 정확히 대응하는지 확인하세요.
- 실질취득 기준 고정. 확약 유효 시 실질취득은 64,400,000원입니다. 확약이 유효하지 않다면 보증금 110,500,000원 기준으로 다시 판단해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소 동의와 실제 등기 정리까지의 시간·절차를 예상해야 합니다.
- 미납관리비. 기재된 미납관리비 837,520원 외에 공용부분 승계액이 있는지 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 세금 변수. 국세·지방세 압류 3건이 당해세로 작동하면 배당 순위와 실무 부담이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 사건기록 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약으로 싸질 수 있다”
이 사건은 초보자가 보면 위험해 보이고, 숙련자가 보면 조건부로 흥미로운 물건입니다. 대항력 있는 임차권 보증금 110,500,000원이 있기 때문에 원칙적으로는 낙찰가가 낮아져도 실질취득이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약서가 그 잔존청구권을 끊어 주는 구조라면, 현재 최저가 64,400,000원은 실거래 평균 74,333,333원의 86.6%입니다. 권리의 결론은 확약서 원본 확인, 가격의 결론은 평균가 대비 저가 매수 가능. 이 두 조건이 동시에 맞을 때만 입찰 메리트가 생깁니다.