광주지방법원 2025타경51357. 전남 여수시 소라면 사곡리 461-12의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 본건은 궁항마을 북동측 인근 리베라 리조트단지 내에 있고, 건물은 숙박시설(포시즌 리베라 리조트)과 창고로 파악됩니다. 표면상 최저매각가는 322,035,000원까지 내려왔지만, 권리 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2021.10.29. 설정된 순천시산림조합 근저당 364,000,000원입니다.
이 근저당은 2023.02.14. 순천두레신용협동조합 근저당보다 앞서 있고, 제공된 말소기준은 2023.02.14. 순천두레신용협동조합 근저당입니다. 따라서 순천시산림조합 근저당은 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인이 인수해야 하는 선순위 권리로 보아야 합니다. 최저가 322,035,000원만으로 싸다 판단하면 안 되고, 실질취득은 최소 686,035,000원 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 사곡리 461-12 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 숙박시설(포시즌 리베라 리조트) 및 창고 · 토지 728.0㎡ |
| 소유자 | 이철호 |
| 감정가 / 최저가 | 898,536,000원 / 322,035,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정기식 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당을 먼저 빼고 봐야 한다
임차인 없음. 임차인 보증금 인수나 대항력 문제는 확인되지 않습니다. 대신 핵심은 임차인이 아니라 선순위 근저당 인수입니다. 을구 1번 순천시산림조합 근저당은 말소기준보다 앞선 권리로 표시되어 있어 매수인 인수 대상으로 남고, 을구 3번 순천두레신용협동조합 근저당과 여수시 압류, 국민건강보험공단 압류, 2025년 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·인수 위험
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계·중복 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
| 선순위 근저당 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 364,000,000원 |
임차인이 없어 보증금 인수 구조는 아닙니다. 다만 권리상 인수액이 0원이라는 뜻은 아닙니다. 제공된 권리 흐름에서 순천시산림조합 근저당은 말소기준 전 권리로 표시되어 있고, 이 금액을 반영해야 실질 취득비가 계산됩니다.
③ 회차별 가격 — 최저가와 실질취득은 다르다
현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가 322,035,000원입니다. 다만 선순위 근저당 364,000,000원을 인수로 보면, 현재 회차의 실질취득 기준은 686,035,000원입니다. 5회, 6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수권리가 남아 실질취득은 각각 621,628,000원, 570,102,400원 수준입니다.
| 구분 | 최저가 | 감정가 대비 | 선순위 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 322,035,000원 | 35.84% | 364,000,000원 | 686,035,000원 |
| 5회 유찰 시 | 257,628,000원 | 28.67% | 364,000,000원 | 621,628,000원 |
| 6회 유찰 시 | 206,102,400원 | 22.94% | 364,000,000원 | 570,102,400원 |
④ 예상배당표 (매각가 322,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,308,490원 |
| 1. 근저당 · 순천시산림조합 | 364,000,000원 | 316,726,510원 |
| 2. 근저당 · 순천두레신용협동조합 | 473,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정기식 | 155,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정기식 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 총 채권액 1,147,000,000원 중 316,726,510원만 배당되고, 미배당은 830,273,490원입니다. 신청채권자 정기식은 현재 회차 배당표상 배당 0원으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 소라면 사곡리 소재 궁항마을 북동측 인근의 리베라 리조트단지 내에 위치하고, 주위는 해안 리조트단지입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량접근 가능하며, 지방도 863호선에 연결되는 왕복 2차로 포장도로 인근에 위치합니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설(포시즌 리베라 리조트)로서 1층과 2층 복층구조의 4개호이고, 별도 건물은 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 각 호실에 위생설비, 급배수설비, LPG보일러, 천장매립형 냉방설비가 있고, 옥외에 호별 미니수영장 시설이 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역이고, 지목은 대, 면적은 728.0㎡, 공시지가는 70,400원/㎡입니다.
- 특이사항. 일괄매각이며 수목이 포함됩니다. 건물의 공부상 용도는 숙박시설이나 현황은 창고로 표시된 부분이 있어 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 순천시산림조합 근저당 364,000,000원은 말소기준 전 권리로 표시되어 있으므로, 입찰 전 원본 등기와 매각물건명세서에서 인수 여부를 반드시 재확인하세요.
- 실질취득가 기준 응찰. 입찰가를 최저가 322,035,000원만으로 보지 말고, 선순위 인수액을 더한 686,035,000원 기준으로 판단해야 합니다.
- 신청채권자 배당 불충족. 현재 회차 배당표상 신청채권자 정기식은 배당 0원입니다. 경매 진행 구조와 배당관계 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 숙박시설과 창고가 함께 언급되고, 공부상 용도와 현황 표시가 다릅니다. 실제 사용 가능성, 인허가, 영업 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 환금성 점검. 아파트가 아니라 자연녹지지역 리조트단지 내 숙박시설·창고·토지 물건입니다. 매수층이 좁을 수 있어 재매각 기간과 할인폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정요항 자료 기준입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “인수와 용도”가 먼저다
이 사건의 첫인상은 감정가 898,536,000원에서 최저가 322,035,000원까지 내려온 큰 할인폭입니다. 그러나 권리분석상 핵심은 할인율이 아니라 말소기준 전 순천시산림조합 근저당 364,000,000원입니다. 이 금액을 더하면 현재 회차 실질취득은 686,035,000원으로 올라갑니다. 게다가 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 리조트단지 내 숙박시설·창고·토지 성격이어서 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 낮지만, 권리와 용도가 쉽지 않은 물건입니다.
