수원지방법원 2024타경6856. 하남시 덕풍동 564-11의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 3층으로 제1종근린생활시설(소매점)·제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 건물 전체를 카페로 이용 중입니다. 소유자는 이정희이며, 2023.12.28 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순위 하나로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 매각 제외, 목록4 농지취득자격증명 제출 필요가 명시되어 있습니다. 특히 목록4는 지목이 답이지만 현황은 주차장으로 이용되고 있으며, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다. 감정평가상 임대관계는 미상이라 현장 점유와 사용관계도 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 564-11 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 건물 전체를 카페로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 · 제1종근린생활시설(소매점) · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 지상3층 및 옥탑1층 |
| 사용승인일 | 2023.10.26 |
| 소유자 | 이정희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,153,828,480원 / 2,207,680,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,970,666,949원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.28 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권으로, 2023.12.28 서울경기양돈축산업협동조합 명의로 채권최고액 2,436,000,000원이 설정됐습니다. 같은 날 을구 2번 1,140,000,000원, 3번 1,776,000,000원, 4번 300,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 2025.03.24 농업협동조합자산관리회사에 각 근저당권이 이전됐습니다.
갑구에서는 2024.11.14 수원지방법원 성남지원의 임의경매개시결정이 내려져 2024.11.15 등기됐고, 2025.02.14 하남시 압류가 있었으나 2025.04.18 해제로 말소됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰, 현재 최저가 감정가 70%
감정가는 3,153,828,480원, 현재 최저매각가는 2,207,680,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 70% 구간입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 2,207,680,000원 | 3,468,796,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,545,376,000원 | 4,124,477,760원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,081,763,200원 | 4,583,454,432원 |
현재 회차에서는 신청채권 1,970,666,949원에 대해 예상 배당액이 2,183,203,200원으로 계산되어 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 예상 배당액이 각각 1,527,522,240원, 1,068,545,568원으로 줄어 신청채권이 충족되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,207,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,476,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 2,436,000,000원 | 2,183,203,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 1,776,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 합계는 5,652,000,000원, 현재 회차 예상 배당액은 2,183,203,200원, 미배당은 3,468,796,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 이용 및 규제
- 현황. 건물 전체를 카페로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 제1종근린생활시설(소매점)·제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 주위환경. 하남시 덕풍동 선성군묘역 서측 인근으로 아파트단지, 농지, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 330.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·사다리형·소로각지입니다.
- 공시지가. 1,921,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호3, 기호4 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 상업용 부속토지로 이용 중이며, 목록4는 현황상 주차장으로 이용됩니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 현장 배치와 사용관계, 매각대상과 비매각 부분의 경계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 건물 전체가 카페로 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 운영자와 점유자, 인도 가능성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 각 목록의 매각 범위와 공부·현황 차이를 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 개발제한구역·자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역 등 규제가 중첩됩니다. 현재 이용과 향후 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 2,207,680,000원의 시장가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘매각조건과 활용성’이 승부처
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리가 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설과 토지가 결합된 물건이고, 일괄매각·제시외 건물 제외·농지취득자격증명·임대관계 미상이라는 조건이 동시에 존재합니다. 토지도 개발제한구역·자연녹지지역·토지거래계약 허가구역 등 여러 규제를 받습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 2,207,680,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격 자체를 “저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 농취증 발급 가능성, 비매각 제시외 건물의 영향, 카페 점유관계, 토지 규제, 실제 시장가를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
