수원지방법원 2024타경51597. 하남시 망월동 더랜드시티 6층 603호, 감정 이용상태가 오피스텔(거실 겸 방·주방·욕실 등)로 조사된 집합건물입니다. 숫자만 보면 감정가 165,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 19,412,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리 구조를 보면 정반대입니다. 임차인 유승민의 전입은 2021.07.02이고, 말소기준인 하남시 압류는 2023.10.30입니다. 임차권등기 역시 2023.10.05에 마쳐져 있어 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다.
특히 유승민의 임차보증금은 190,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 이런 대항력 인수형은 낙찰가만 낮아진다고 싸지는 물건이 아닙니다. 현재 회차에서는 신청채권 배당 후 미배당액이 171,337,416원이고, 이를 최저가 19,412,000원과 합치면 190,749,416원입니다. 7회·8회 유찰 시에도 미배당이 늘어 실질취득액은 계속 약 190,000,000원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경51597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변동로 121, 6층603호 (망월동,더랜드시티) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제6층 제603호 24.4187㎡ 전체 · 지하6층 지상19층 중 6층 |
| 소유자 | 고은애 (2021.12.30. 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 19,412,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유승민 / 190,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.10.30. 하남시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 190,000,000원 임차권
핵심은 날짜 순서입니다. 유승민은 2021.06.05 임대차계약, 2021.06.16 확정일자, 2021.07.01 점유개시, 2021.07.02 주민등록을 마쳤고, 2023.10.05 임차권등기명령에 따라 보증금 190,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준인 하남시 압류는 그보다 늦은 2023.10.30입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준 이전 권리로 매각 후에도 소멸하지 않는 것으로 분석되어 있습니다.
반면 2024.01.31 유승민이 신청한 강제경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권 84,000,000원은 2021.07.02 해지로 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 소유권 역시 2022.02.03 김영택에게 180,000,000원에 이전됐다가 2023.03.23 확정판결로 해당 소유권이전등기가 말소된 이력이 있어, 현재 등기상 소유자는 고은애입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승민 | 제6층 제603호 24.4187㎡ 전체 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 대항력 有 | 배당 시나리오상 無 | 보증기관 승계 아님 | 미배당분 인수 |
유승민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 대항력이 있는 것으로 확인돼 있습니다. 등기부에는 확정일자 2021.06.16도 기재돼 있으나, 제시된 배당 시나리오에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 임차보증금 항목 자체에는 배당액이 잡히지 않았습니다.
③ 가격 구조 — 19,412,000원이 실질 매입가가 아니다
이 사건에서 최저가만 보는 것은 가장 위험한 접근입니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수분이 커지고, 두 금액을 더한 실질취득액은 보증금 190,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 19,412,000원 | 18,662,584원 | 171,337,416원 | 190,749,416원 |
| 7회 유찰 시 | 13,588,400원 | 12,943,809원 | 177,056,191원 | 190,644,591원 |
| 8회 유찰 시 | 9,511,880원 | 8,940,666원 | 181,059,334원 | 190,571,214원 |
현재 회차의 실질취득액 190,749,416원은 감정가 165,000,000원보다도 높습니다. 7회 유찰 시에는 매각가가 13,588,400원으로, 8회 유찰 시에는 9,511,880원으로 더 낮아지지만 미배당액이 각각 177,056,191원, 181,059,334원으로 늘어 실질취득액은 여전히 약 190,000,000원입니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 749,416원 |
| 인수 · 임차인 유승민 보증금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 신청채권 · 유승민 | 190,000,000원 | 18,662,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 19,412,000원에서는 집행비용 749,416원을 제외한 18,662,584원이 신청채권에 배당되고, 총 청구액 190,000,000원 대비 미배당액은 171,337,416원입니다. 임차보증금은 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다. 실질취득 판단은 낙찰가와 미배당 잔존액을 합산해 보증금 수준의 총부담을 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔이며 거실 겸 방, 주방, 욕실 등으로 이용되는 것으로 탐문됐습니다. 실제 이용상태는 경매 참여 시 별도 확인이 필요합니다.
- 입지. 하남시 망월동 하남종합운동장 서측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·노외주차장·종합운동장·호수공원 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류소와 지하철 미사역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상19층 건물 중 6층 603호이며 위생·급배수·지역냉난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 대로, 남서측 중로, 남동측 소로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차는 19,412,000원 입찰가에 미배당 인수분 171,337,416원을 더한 약 190,749,416원이 핵심 숫자입니다.
- 임차권 원본 대조. 유승민의 계약일 2021.06.05, 확정일자 2021.06.16, 점유개시 2021.07.01, 주민등록 2021.07.02, 임차권등기 2023.10.05를 원본과 다시 맞춰 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 유승민이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으므로, 보증금채권과 신청채권의 관계 및 가장임차인 의심·관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 유승민의 우선매수권 행사 여부와 1회 행사 제한의 현재 상태를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 소유권 변동 이력 확인. 2022.02.03 김영택 명의 소유권이전이 2023.03.23 확정판결로 말소된 이력이 있으므로 현재 권리관계를 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔로 탐문됐지만 이용상태 등에 대해서는 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
맺으며 — “1,941만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건을 최저가 19,412,000원만 보고 접근하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 유승민의 보증금 190,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이고, 현재 회차의 미배당액 171,337,416원을 최저가와 합친 실질취득액은 190,749,416원입니다. 감정가 165,000,000원보다도 높은 부담입니다.
더 유찰돼 최저가가 13,588,400원, 9,511,880원으로 떨어져도 미배당액이 그만큼 증가해 실질취득액은 각각 190,644,591원, 190,571,214원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 6회 유찰, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 확인 필요성, 전세사기피해자 우선매수권 1회가 겹칩니다. 따라서 이 사건의 19,412,000원이라는 표면가격은 매력 포인트가 아니라 대항력 인수구조가 만든 착시로 보는 것이 맞습니다. 권리·가격·낙찰 가능성을 함께 보면 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.