춘천지방법원 2025타경2275. 소유자는 주식회사미라토이고, 2023.05.11 수협은행이 채권최고액 2,772,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 설정됐던 송수한의 채권최고액 780,000,000원 근저당은 2023.05.19 해지로 이미 말소됐고, 이후 2023.07.04 송수한 명의 채권최고액 780,200,000원의 근저당이 다시 설정됐습니다. 이 후순위 근저당과 2025.12.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당표상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 등기권리의 단순함만 보고 접근하기에는 물건 구성이 복합적입니다. 사건의 용도는 연립주택 + 토지지만 감정요항상 기호 37은 화장실·샤워실·창고 등 야영장시설, 기호 38은 관리실·매점 등 야영장시설로 이용 중입니다. 따라서 일반적인 주거용 연립주택만을 전제로 환금성이나 이용가치를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2275 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-8 |
| 등기 표시 | 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-24, 562-22, 562-23, 562-25, 562-26, 562-27, 562-28, 562-29, 562-30, 562-31, 562-32, 562-33, 562-34, 562-35 1동 · 추곡고개길 326-121 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 야영장시설(화장실·샤워실·창고·관리실·매점 등) |
| 소유자 | 주식회사미라토 |
| 감정가 / 최저가 | 3,738,447,880원 / 2,616,914,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,540,664,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 물건(수목) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2023.05.11 수협은행 근저당권입니다. 수협은행 채권최고액은 2,772,000,000원이며 공동담보목록 제2023-212호가 기재돼 있습니다. 후순위 송수한 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 송수한의 기존 780,000,000원 근저당은 경매 이전인 2023.05.19 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 1회 유찰돼 현재 회차가 감정가 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 실제 이용상태가 야영장시설이고 토지·건물·제시외 물건이 함께 묶여 있어, 단순 주거용 연립주택 가격과 직접 비교하기도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,616,914,000원 | 2,588,344,860원 | 963,855,140원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,831,839,800원 | 1,811,121,402원 | 1,741,078,598원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,282,287,860원 | 1,267,064,981원 | 2,285,135,019원 |
채권총액은 3,552,200,000원입니다. 현재 회차에서도 채권자 배당액은 2,588,344,860원에 그쳐 963,855,140원의 미배당이 발생합니다. 유찰이 더 진행되면 미배당은 1,741,078,598원, 2,285,135,019원으로 증가합니다. 다만 세 회차 모두 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,616,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,569,140원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,772,000,000원 | 2,588,344,860원 |
| 2. 근저당 · 송수한 | 780,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 28,569,140원을 제외한 매각대금이 수협은행 근저당에 배당되고, 후순위 송수한 근저당과 소유자 교부액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 일괄매각 범위 — 포함·제외를 나눠 봐야 한다
매각물건명세서상 이 사건은 일괄매각입니다. 제시외 건물 및 물건인 수목도 포함됩니다. 또한 목록 5~7 지상 데크와 목록 3, 4, 7, 8, 11, 13 지상 석축 및 기타공작물은 각 토지에 포함해 평가했습니다.
건물 이용상태도 일반적인 연립주택과 다릅니다. 기호 37은 화장실·샤워실·창고 등 야영장시설로, 부속건물은 야영장 화장실로 이용되고 있으며, 기호 38은 관리실·매점 등 야영장시설로 이용 중입니다. 기호 37과 부속건물에는 기본적인 위생·급배수·전기설비가, 기호 38에는 전기설비가 되어 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오너스GC 남서측 인근이며 부근은 농경지·임야·주택 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 37·38 건물은 야영장시설로 이용 중입니다. 연립주택이라는 용도표시만으로 주거용 부동산처럼 평가하기 어렵습니다.
- 용도지역. 토지이용계획에는 계획관리지역·가축사육제한구역이 포함되고 일부 토지에는 준보전산지가 접하거나 포함됩니다.
- 토지 정보. 지목 도로 · 토지면적 773.0㎡ · 공시지가 1,830원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) 조건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 영업·시설 운영과 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 취득범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물과 제시외 건물·수목·데크·석축의 포함 범위를 원본 목록과 현장에서 대조하세요.
- 매각 제외 시설 확인. 목록 11 지상 이동식주택과 목록 16 지상 파이프조구조물은 낙찰 대상에서 빠집니다.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 야영장시설의 실제 운영자·점유자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시의 연립주택 + 토지와 실제 야영장시설 이용상태가 다르므로, 낙찰 후 계속 이용 가능한 범위와 필요한 행정 확인을 별도로 점검하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%지만 비교 실거래 근거가 없어, 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 수협은행 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기사항과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 더 중요하다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.05.11 수협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 권리는 매각으로 정리되며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
용도 표시는 연립주택 + 토지지만 실제 감정 이용상태는 야영장시설이고, 여러 토지·건물과 제시외 물건이 일괄매각되는 동시에 이동식주택과 파이프조구조물은 제외됩니다. 임대관계도 미상이며 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”보다 “취득범위·점유·실제 이용가치를 먼저 확인해야 한다”가 더 중요한 사건입니다. 권리는 정리되지만, 현장과 가격 검증 없이는 높은 점수를 주기 어렵습니다.
