광주지방법원 2025타경5290. 전남 강진군 병영면 중고리 449, 도로명 중가길 18-4의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 현황상 기호2-(가)는 단독주택, 기호2-(다)는 창고로 이용 중입니다. 건물 등기상 공유자는 권경순 9분의 2, 권태완 9분의 5, 권훈심 9분의 2이고, 경매개시결정은 권태완 지분에 대해 들어왔습니다. 매각물건명세서 비고도 “목록2. 지분매각”이라고 명시합니다.

권리관계 자체는 복잡하게 얽힌 담보권 구조가 아닙니다. 등기에는 근저당과 압류가 없고, 2025.07.29. 주식회사대한채권관리대부가 권태완 지분에 강제경매개시결정을 등기했습니다. 임차인 신고도 없으며 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리 인수 0원과 전체 부동산을 온전히 단독 소유하게 되는 것은 전혀 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건은 지분매각 여부를 기준으로 사용·처분·공유관계를 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘지분’이 핵심

임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 근저당·압류도 없고, 계산된 말소기준은 2025.07.29. 권태완 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당 계산에서도 매수인에게 별도 인수되는 금액은 0원입니다.

② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 근거는 없다

감정가는 15,506,260원, 현재 최저매각가는 7,939,000원입니다. 3회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 51% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오의 매각가격은 4회 유찰 시 6,351,200원, 5회 유찰 시 5,080,960원입니다.

그러나 이 물건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 농촌지역의 주택·토지에 지분매각과 건물 현황 차이까지 결합된 물건은 단순한 감정가 할인율과 실제 환금성이 다를 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 7,939,000원 가정)

현재 최저가 7,939,000원 가정 시 신청채권자 청구액 15,375,467원 중 7,396,098원이 배당되고, 7,979,369원 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 건물·토지 현황 — 공부와 현장 차이를 확인

• 주택. 기호2-(가)는 단독주택으로 이용 중입니다. 공부상 면적은 55㎡이지만 실측 사정 면적은 약 80.5㎡입니다.
• 지붕. 기호2-(가)는 공부상 ‘목조 기와지붕’이나 현황은 목조 함석지붕입니다.
• 창고. 기호2-(다)는 창고로 이용 중이며, 블럭조 슬레트지붕 단층 건물입니다.
• 부속건물. 목록2의 부속건물 목조 기와지붕 단층주택 35㎡는 현황상 소재불명입니다.
• 토지. 377.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구이며 공시지가는 8,920원/㎡입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 전라남도 강진군 병영면 중고리 ‘중가마을’ 내에 위치하며, 단독주택과 전·답이 주를 이루는 순수 농촌지대입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 주택과 창고로 이용 중입니다.
• 설비. 주택은 상하수도시설에 의한 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 환금성. 농촌지역 주택·토지에 지분매각이 결합되어 있고 이미 3회 유찰됐으므로, 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 일괄매각이면서 목록2는 지분매각입니다. 각 목록에서 실제로 취득하는 권리 범위를 매각목록 원문과 대조해야 합니다.
• 공유관계 확인. 건물 공유자는 권경순 9분의 2, 권태완 9분의 5, 권훈심 9분의 2입니다. 권태완 지분 경매라는 점을 전제로 공유관계를 확인해야 합니다.
• 현황 실측. 공부상 55㎡와 실측 약 80.5㎡의 차이, 기와지붕과 함석지붕의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
• 부속건물 확인. 35㎡ 부속건물은 현황상 소재불명입니다. 실제 존부와 평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 51%라는 숫자만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 매각 범위가 먼저”

현재 최저가는 7,939,000원으로 감정가 15,506,260원의 51%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “3회 유찰된 저가 물건”으로 보면 안 됩니다. 임차인 신고가 없고 계산상 인수액도 0원이지만, 목록2 지분매각이라는 구조와 공부·현황의 건물 차이, 소재불명 부속건물이 함께 존재합니다.

게다가 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 확인할 수도 없습니다. 따라서 결론은 권리의 금전 인수는 단순하지만, 취득 범위와 환금성은 신중하게 볼 물건입니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸졌는가”보다 무엇을 얼마나 취득하는가를 정확히 확인하는 데 있습니다.