최저가 41.7%지만, 단순 저가매수로 보기 어렵다 — 이편한세상광양 226호

광주지방법원 2025타경51415. 이편한세상광양 101동 2층 226호입니다. 등기상 말소기준은 2020.12.28 의성중부농업협동조합 근저당권이고, 이후 국의 근저당권·압류·국민건강보험공단 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 경매는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 진행된 임의경매입니다.

임차인 장근칠·하미소는 각각 2023.07.28, 2023.08.11 전입했고, 모두 말소기준권리 이후입니다. 보증금은 각각 500,000,000원과 30,000,000원으로 크지만, 대항력 있는 인수형 임차권은 아닙니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 실질취득은 낙찰가 110,674,000원 + 인수 0원 = 110,674,000원입니다. 다만 두 임차인이 모두 “전부” 점유로 표시되어 있어, 현장 점유관계와 명도 난도는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리보다 앞선 인수 권리는 확인되지 않습니다. 2020.12.28 근저당권이 기준점이고, 그 뒤의 국 근저당권·압류·국민건강보험공단 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 공매공고와 공매취소공고 이력이 있어 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인은 필요하지만, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 인수는 없다

두 임차인은 보증기관 승계·대위신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 다만 전입일이 모두 2020.12.28 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항하지 못합니다. 보증금 합계 530,000,000원이 최저가를 크게 넘지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 보증금을 실질취득가에 더하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 낮은 최저가, 그러나 비교 기준이 완전히 같지 않다

이편한세상광양의 최근 실거래 12건 평균은 265,166,666원, 최저는 250,000,000원, 최고는 278,000,000원입니다. 현재 최저가 110,674,000원은 이 참고 실거래 평균의 41.7%입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 듯하지만, 표본 면적은 전용 84.94~84.97㎡이고 대상면적은 111.808㎡로 직접 일치하지 않습니다. 더구나 감정평가상 이용상태가 주거가 아니라 골프연습장·스크린골프 등입니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,674,000원 가정)

채권총액 4,260,621,000원 중 108,324,564원만 배당되고, 미배당은 4,152,296,436원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 미배당은 계속 크다

유찰이 추가되어도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 채권 미배당 규모가 워낙 커서 이해관계인의 사후 대응, 점유자 명도 협상, 공매 이력 확인까지 함께 보는 보수적 접근이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양시청 남서측 인근에 위치하며, 시청·법원 등 관공서와 근린생활시설·아파트가 혼재하는 주상복합지대입니다.
• 교통. 시 중심권에 위치하고 광대로 등에 접하여 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 호별 경계구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상48층 건물이며, 천장형 냉난방 설비와 소방설비가 있습니다.
• 토지. 중심상업지역, 대지, 상업기타, 평지, 광대소각 조건이며 공시지가는 1,498,000원/㎡입니다.
• 환금성. 단지 규모는 440세대, 사용승인은 2016.06.21입니다. 다만 본건의 실제 이용상태가 주거형 표본과 달라 매각 후 수요층은 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유관계. 임차인 2명이 모두 “전부” 점유로 표시되어 있으므로 실제 점유자, 영업 주체, 시설 소유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 오해 금지. 보증금 합계는 530,000,000원이지만 전입이 말소기준권리 이후라 매수인 인수로 보지 않습니다.
• 용도 확인. 감정상 골프연습장·스크린골프 등 이용상태입니다. 주거형 아파트 실거래가와 단순 비교해 상한가를 잡으면 안 됩니다.
• 공매 이력. 공매공고와 공매취소공고 이력이 있어 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 교차 확인하세요.
• 관리비·시설물. 주상복합건물의 공용부분 관리비, 냉난방·인테리어 시설, 원상회복 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다

이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준 이후 임차인 2명이라 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차 기준 실질취득도 110,674,000원으로 계산됩니다. 여기까지만 보면 매력적입니다. 하지만 실제 승부처는 권리보다 용도·명도·환금성입니다. 감정상 골프연습장 및 스크린골프 등으로 이용 중이고, 참고 실거래는 면적과 성격이 직접 일치하지 않습니다. 결론은 권리 인수는 가볍지만, 사업성 검증은 무겁게입니다.