대전지방법원 2024타경115529. 세종 나성동 ‘행복의아침’ 5층 507호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 전용 26.4397㎡ 물건입니다. 겉으로는 감정가 129,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 21,680,000원까지 내려와 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만 보면 안 됩니다.
임차인 최지환은 2021.09.28. 확정일자를 갖추고, 2021.10.26. 점유를 시작했으며, 2021.11.01. 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2023.10.26. 보증금 130,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 이 권리는 말소기준인 2024.07.04. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경115529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 292, 5층 507호 (나성동, 행복의아침) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 26.4397㎡ · 8층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.08.09. 소유권이전, 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 21,680,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최지환 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 1.3억
2016년 농협은행 근저당 82,320,000원은 2021.08.09. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.07.04. 세종세무서장 압류입니다. 그런데 최지환의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 이 임차권은 경매로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지환 | 건물전부 | 2021.11.01 | 2021.09.28 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수액 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 21,680,000원 | 109,110,240원 | 130,790,240원 |
| 6회 유찰 시 | 15,175,999원 | 115,497,169원 | 130,673,168원 |
| 7회 유찰 시 | 10,623,199원 | 119,968,019원 | 130,591,218원 |
낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 합산 부담은 약 1.3억원 수준에 머뭅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.3억으로 본다
‘행복의아침’ 동일 면적대 전용 26.44㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 117,708,333원이지만 과거 2023년 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 105,625,000원, 최신 거래 87,500,000원, 그리고 최근 구간이 이전보다 14.6% 하락한 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 26.44㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 2025.05 | 26.44㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 26.44㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 26.44㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 26.44㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2023.12 | 26.44㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.12 | 26.44㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2023.10 | 26.44㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 26.44㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.07 | 26.44㎡ | 8 | 124,000,000원 |
| 2023.07 | 26.44㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2023.05 | 26.44㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 105,625,000원 |
실질취득을 보증금 기준 약 130,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 105,625,000원의 약 123.1%, 최신 거래 87,500,000원의 약 148.6%입니다. 전체 평균 117,708,333원과 비교해도 약 110.4% 수준입니다. 따라서 최저가가 감정가의 17%까지 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 790,240원 |
| 1. 임차인 최지환 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 20,889,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 최지환 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 임차보증금 중 20,889,760원만 배당되고 109,110,240원이 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다. 집행비용은 매각가의 약 3.6% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 전용 26.4397㎡의 소형 주거형 물건입니다.
- 입지. 세종 나성중학교 서측 근거리에 위치하며, 주위에는 주상복합·근린생활시설·상업·업무시설·아파트단지·근린공원·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제·토지. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 토지는 상업용, 평지·정방형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 사용승인일은 2016.11.10.이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성 경계. 행복의아침은 166세대이며, 단지 경매 데이터의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 본건 역시 이미 5회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단은 21,680,000원이 아니라 대항력 보증금 인수를 포함한 실질취득 약 130,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서상 을구 3번 임차권등기 보증금 130,000,000원은 배당 부족분을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 최지환으로 확인되므로 임대차계약과 채권 발생 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 105,625,000원, 최신 거래 87,500,000원, 최근 대비 이전 추세 -14.6%를 응찰가 판단에 우선 반영해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 제한. 6회·7회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 늘어 합산 부담은 각각 130,673,168원, 130,591,218원으로 사실상 큰 차이가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,168만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 최저가 21,680,000원 뒤에 대항력 있는 임차보증금 130,000,000원이 있습니다. 현 회차에서 임차인에게 돌아가는 배당은 20,889,760원에 그쳐 잔액 109,110,240원을 매수인이 인수하게 되고, 결과적으로 실질취득은 약 130,000,000원 수준에 묶입니다.
그 가격은 최근 12개월 실거래 평균 105,625,000원보다 약 23.1% 높고, 최신 거래 87,500,000원보다 약 48.6% 높습니다. 게다가 최근 가격 추세는 -14.6%, 본건은 이미 5회 유찰, 단지 경매 평균 유찰도 2.9회입니다. 낮은 최저가가 투자 매력을 만드는 사건이 아니라, 선순위 임차보증금이 가격 하한을 사실상 고정하는 사건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 조건은 보수적으로 접근해야 합니다.
