대전지방법원 2024타경116805. 대전 서구 탄방동 소재 토지 200.7㎡와 지상 3층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 3가구의 총 11가구 다가구주택입니다. 현재 회차 최저가는 감정가 1,017,357,100원의 70%인 712,149,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2019.10.31. 설정된 충무새마을금고 근저당 채권최고액 360,000,000원입니다. 이후의 강제경매·압류·임의경매 및 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 특히 현재 확인되는 임차인들의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 자료상 대항력 없음으로 분류돼 있고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경116805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도솔로483번길 24 · 탄방동 1408 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 다가구주택 4가구 · 2층 4가구 · 3층 3가구 |
| 토지 | 200.7㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 991,100원/㎡ |
| 소유자 | 정해영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,017,357,100원 / 712,149,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권순호 / 67,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
2019.10.31. 충무새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 그보다 앞선 2019.01.23. 전기석의 주택임차권은 2019.05.27. 이미 말소됐고, 기존 대전원예농업협동조합 및 김용주 근저당도 2019.10.31. 해지·말소돼 현재 기준권리에 앞서는 존속 담보권으로 남아 있지 않습니다. 이후 권순호의 강제경매개시결정, 국·고흥군·대전 서구의 압류, 충무새마을금고의 임의경매개시결정과 후순위 임차권등기들은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 보증기관 승계는 중복 제외
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현미 | 103호 | 2024.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 |
| 이민정 | 202호 | 2022.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한정애 | 204호 | 2024.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜연 | 302호 | 2022.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SHEN HANZHONG | 미상 | 2024.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| DINH THI KHANH LINH | 미상 | 2024.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순호 | 203호 | 2020.06.10 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오현아 | 1층 약 36㎡ | 2022.01.07 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최연혜 | 101호 | 2020.06.09 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심보영 | 201호 | 2022.01.06 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 2022.01.11 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 302호 | 2022.01.11 | 95,000,000원* | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
* 한국토지주택공사는 박현미 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있어 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 11명이며, 보증기관 승계 신고 1건은 중복 계산에서 제외합니다.
확인된 모든 전입일은 말소기준일인 2019.10.31. 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없으며 낙찰자에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 박현미·이민정·한정애·김혜연·SHEN HANZHONG·DINH THI KHANH LINH 등은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않는 부분이 있어 배당 및 명도 실무를 위해 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 712,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,521,490원 |
| 2. 근저당 · 충무새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 권순호 | 67,000,000원 | 67,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 충무새마을금고 | 67,000,000원 | 67,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,627,510원 |
현재 최저가 712,149,000원 가정에서는 표시된 채권 494,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 208,627,510원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 탄방동 남선공원 남측 인근. 공원·다가구주택·단독주택·대로변 상가가 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층. 외벽은 드라이비트 및 일부 징크판넬, 위생·급배수·난방·도시가스·방범도어 등 설비가 있습니다.
- 토지. 200.7㎡ 평지·정방형, 세로한면(가) 도로접면. 제2종일반주거지역·둔산지구 지구단위계획구역이며 소로3류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택이 아닌 11가구 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조로, 호별 분리 매매가 아닌 전체 자산 단위의 매각·운영 판단이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오와 입찰 체크리스트
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 712,149,000원 | 494,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 498,504,299원 | 491,119,256원 | 2,880,744원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 348,953,009원 | 343,267,667원 | 150,732,333원 | 0원 |
- 임차인 11명 현장 대조. 호실별 실제 점유자와 전입자, 임차권등기자를 서로 맞춰보고 보증금 미상 점유자의 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사 95,000,000원 신고는 박현미 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국·고흥군·대전 서구 압류의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 권순호 관계 확인. 강제경매 신청채권자와 임차권등기자의 이름이 동일하므로 임대차와 채권의 실질관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 사건이므로 현황과 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 토지·건물의 현황과 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.31. 충무새마을금고 근저당이고, 현재 확인된 임차인은 모두 그 이후 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 현 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 다가구주택은 권리 소멸만으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 11명, 보증금 미상 점유자 다수, 보증기관 대위·승계 1건, 세금 압류 3건, 신청채권자와 동명의 임차권자라는 확인 포인트가 겹칩니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 712,149,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 근거도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현장·배당 확인 난도는 높음. 최저가 할인율보다 각 호실의 실제 임대차관계와 세금 배당순서를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
