대전지방법원 2024타경116805. 대전광역시 서구 탄방동 1408번지, 도솔로483번길 24에 위치한 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지 면적은 200.7㎡이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층입니다. 층별 이용 현황은 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 3가구로 기재되어 있습니다.

권리분석의 출발점은 2019년 10월 31일 설정된 근저당권입니다. 이후 등기된 주택임차권과 경매개시결정, 압류는 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 권리의 소멸과 실제 배당은 별개의 문제입니다. 특히 임차인별 보증금과 최우선변제, 당해세가 배당 산정에 충분히 반영되어 있지 않으므로, 표상 인수액 0원만으로 전체 위험이 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리

말소기준권리는 2019년 10월 31일 설정된 충무새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 2026년 6월 24일 근저당권 이전 등기가 이루어져 현재 등기상 권리자는 주식회사새마을금고자산관리회사로 표시됩니다. 실제 채무 잔액은 채권최고액과 다를 수 있습니다.

② 가격 검토 — 감정가의 49%가 시세 메리트를 뜻하지는 않는다

현재 최저매각가는 498,504,000원으로 감정가 1,017,357,100원의 약 49.0%입니다. 두 차례 유찰로 감정가 대비 최저가가 낮아진 것은 맞지만, 다가구주택과 토지는 개별 아파트 실거래가를 그대로 적용하기 어렵습니다. 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판정할 수 없습니다.

입찰가격을 검토할 때는 낙찰가만이 아니라 임차인별 배당 및 명도 상황, 체납세금, 건물의 수선 필요성과 임대수익을 함께 살펴야 합니다. 특히 보증금 미상 점유자의 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 낮은 최저가만을 근거로 입찰 상한을 정하는 것은 피해야 합니다.

③ 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 보증금 미상 6명

점유·임차인 신고는 총 12건이며, 한국토지주택공사의 기록은 박현미 관련 보증금 대위·승계 중복 신고로 표시되어 있습니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않고, 실제 임차인은 11명으로 분류합니다.

이 중 박현미·이민정·한정애·김혜연·SHEN HANZHONG·DINH THI KHANH LINH은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 아래 표에서 이들의 대항력은 확인 필요성을 반영해 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 이는 대항력이 인정되었다는 뜻이 아닙니다. 확인된 전입일은 말소기준권리 이후이므로, 실제 전입·점유와 임대차관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.

* 한국토지주택공사 95,000,000원은 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 표시되어 별도 보증금 합산에서 제외합니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (최저가 498,504,000원 가정)

주어진 배당 산정에서는 집행비용 7,385,040원을 반영한 뒤 근저당권과 두 경매 청구액을 배분합니다. 채권자 청구액 합계는 494,000,000원이고 산정된 배당액은 491,118,960원으로, 미배당액은 2,881,040원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모

• 입지. 대전광역시 서구 탄방동의 남선공원 남측 인근입니다. 주위에 공원, 다가구주택, 단독주택과 대로변 상가 등이 소재하는 기존 주택지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 대지 200.7㎡, 지목은 대, 지형은 평지·정방형이며 세로 한 면이 도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 공시지가 기재액은 991,100원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며 폭 8m 미만의 소로3류에 접합니다. 구체적인 건축·증개축 가능 여부는 해당 규정과 현황을 추가 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 제시외 건물이 매각 대상에 포함되므로 실제 구조와 경계, 사용 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 임대 현황. 층별 4가구·4가구·3가구로 이용 중인 다가구주택입니다. 임대내역은 미상으로 기재되어 있어 현재 임대료, 공실, 보증금, 관리비와 수선 필요성을 확인해야 수익성을 평가할 수 있습니다.
• 환금성. 개별 아파트의 실거래 평균으로 가격을 직접 판단하기 어려운 다가구주택과 토지의 결합 물건입니다. 임차인별 보증금과 배당·명도 상황을 확인하기 전에는 환금성과 투자수익을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 매각물건명세서. 보증금 미상 점유자 6명의 임대차관계, 실제 점유 호실, 전입·확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
• 권순호의 이중 지위. 신청채권자와 임차권자의 명의가 같은 점에 대해 임대차계약서, 보증금 지급 내역과 실제 점유관계를 대조하세요. 명의가 같다는 이유만으로 가장임차인이라고 단정하지 마세요.
• 보증기관 승계. 한국토지주택공사의 95,000,000원 기재는 박현미 관련 대위·승계 중복 신고로 표시되어 있습니다. 별도 보증금으로 합산하지 말고 실제 채권 관계와 지급 내역을 확인하세요.
• 당해세·체납세금. 세금 관련 압류 3건의 세목, 귀속연도, 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인하세요. 실제 배당은 제시된 계산과 달라질 수 있습니다.
• 명도·인도. 11명의 실제 임차인으로 분류되는 점유·임차 기록을 바탕으로 호실별 점유 상태, 임차권등기, 배당요구와 인도 가능성을 점검하세요.
• 건물과 토지. 제시외 건물 포함 여부, 현황과 공부의 일치, 건물 상태, 토지 경계 및 도로 접면을 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한. 최저가가 감정가의 49.0%라는 사실만으로 입찰가격을 정하지 마세요. 최근 유사 다가구주택 거래와 임대수익, 공실, 수선비 및 실제 인수 위험을 반영해 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 함께 확인하세요. 특히 임차인별 보증금과 최우선변제 여부를 확인하기 전에는 표상 인수액 0원을 확정치로 사용하지 마세요.

맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 임차·배당 위험이다

이 사건은 감정가 1,017,357,100원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가 498,504,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 49.0%라는 비율만으로 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없고, 다가구주택의 임대수익과 건물 상태에 따라 적정가격이 달라질 수 있기 때문입니다.

말소기준권리는 2019년 10월 31일 충무새마을금고 근저당권이며, 이후 설정된 권리들은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 그러나 실제 임차인 11명, 보증금 미상 점유자 6명, 보증기관의 승계 중복 신고와 세금 관련 압류 3건이 함께 존재합니다. 배당 산정표상 인수액은 0원이지만, 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 최종 배당 및 인수 위험은 별도 확인이 필요합니다.

결론은 ‘가격 메리트 미확인, 권리·임차·배당 검증 선행’입니다. 임차인별 보증금과 점유관계, 권순호의 채권자·임차권자 지위, 보증기관 승계 내역, 당해세 여부를 확인하고 유사 물건의 거래가격과 임대수익을 대조한 뒤 입찰 상한을 결정하는 것이 합리적입니다.