대전지방법원 2025타경2811. 금산군 금성면 두곡리 490-1의 토지와 건물을 포함한 물건입니다. 토지는 13,224㎡ 공장용지이고, 감정평가상 1동은 1층 공장·식당·사무실·화장실, 2층 사무실·기숙사, 지하 1층 창고로 이용 중이며 2동은 공장으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 3,871,262,400원에서 한 차례 유찰된 2,709,883,000원입니다.
권리관계만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 토지·공장 경매는 아파트처럼 “권리만 깨끗하면 끝”인 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물과 관정, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구가 포함되는 한편, 소재불명 기계와 타인 소유 태양광 설비·이동식 컨테이너는 제외된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2811 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금성면 두곡리 490-1 · 충청남도 금산군 금성면 용천로 575 |
| 용도 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·식당·사무실·화장실·기숙사·창고 이용 |
| 토지 | 공장용지 13,224㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사미라이후손관거 |
| 감정가 / 최저가 | 3,871,262,400원 / 2,709,883,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,406,786,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
데이터상 말소기준권리는 2009.10.30 을구 12번 우리은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 852,000,000원이며, 2019.09.26 변경등기에는 498,000,000원으로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 을구 12번 채권을 852,000,000원 기준으로 계산하고 있습니다.
2025.03.18 남현주 근저당권, 2025.03.24 신보2024제27차유동화전문 유한회사와 신용보증기금의 가압류, 2025.04.11 임의경매개시결정, 그리고 남현주 근저당권에 관한 2025.05.12·2025.05.13 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 조사 — 6건 모두 말소기준 이후 전입
| 성명·명칭 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| ABDUVALIEV MAMURJON JAHONGIR UGLI | 2024.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| RAHIMOV MUZAFFAR RAVSHANJON UGLI | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MAVLONOV BOTIR ASRONKULOVICH | 2023.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHUDAYBERDIEV KODIRBEK MAKHAMADJONOVIC | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 알파원씨엔(주) | 2024.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허자경 | 2023.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
6건의 전입일은 모두 2009.10.30보다 늦습니다. 따라서 조사자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,709,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,498,830원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 852,000,000원 | 520,384,170원 |
| 4. 을구 18번 근저당권 · 남현주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신보2024제27차유동화전문 유한회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 936,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,348,000,000원 중 2,680,384,170원이 배당되고 2,667,615,830원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 일괄매각 범위 — 이 사건의 핵심 체크포인트
- 포함. 일괄매각이며 제시외 건물 및 제시외 구축물인 관정이 매각에 포함됩니다.
- 기계·기구 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 중 사출성형기(3호기) 외 23점이 매각에 포함됩니다.
- 소재불명 제외. 소재불명인 사출성형기(1호기) 외 6점은 매각에서 제외됩니다.
- 별도 소유물 제외. 타인 소유 태양광 설비와 지상 이동식 컨테이너는 매각 대상이 아닙니다.
- 건물 면적 차이. 2번 건물은 증축으로 등기사항전부증명서상 면적과 일반건축물대장상 면적이 다르며, 감정평가는 건축물대장상 면적을 기준으로 했습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 두곡2리마을회관 북서측 원거리에 위치하며 소규모 공장, 전·답 등 농경지와 자연림이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 공장용지 13,224㎡, 공업용, 완경사, 부정형, 소로한면이며 공시지가는 93,700원/㎡입니다.
- 건물. 1동은 경량철골조 및 철근콘크리트조 지하1층·지상2층, 2동은 철골조 판넬지붕 1층 건물입니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,709,883,000원 | 2,680,384,170원 | 2,667,615,830원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,896,918,099원 | 1,875,548,918원 | 3,472,451,082원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,327,842,669원 | 1,312,164,242원 | 4,035,835,758원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 1,406,786,272원이 충족되는 것으로 계산돼 있고, 3회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이것은 채권자 배당의 변화이지, 매수인이 미배당 채권을 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 같은 2009.10.30에 우리은행 근저당권이 복수로 존재하므로 등기부와 매각물건명세서의 말소기준 표시를 직접 확인하세요.
- 6건 점유관계 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금과 사용관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자·점유공간·명도 상대를 조사해야 합니다.
- 기계·기구 실사. 매각 포함 사출성형기(3호기) 외 23점의 현존 여부·상태와 소재불명 제외 물건을 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 제외 자산 구분. 타인 소유 태양광 설비와 이동식 컨테이너는 매각 제외이므로 소유관계와 철거·존치 관계를 확인하세요.
- 건물 면적 확인. 증축으로 등기 면적과 건축물대장 면적이 다르므로 실제 현황과 공부를 맞춰 보세요.
- 가격 판단. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지·건물·기계의 실제 가치와 매각 제외분을 분리해 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 조사된 전입 6건도 모두 말소기준 이후여서 임차권 승계 위험은 낮습니다. 그러나 물건 자체는 13,224㎡ 공장용지와 공장 건물, 제시외 건물·관정, 다수의 기계·기구를 묶은 일괄매각입니다. 일부 기계는 소재불명으로 제외되고, 태양광 설비와 이동식 컨테이너 역시 매각에서 제외됩니다. 건물 면적도 등기와 건축물대장이 다릅니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 실물 확인 난도는 높다. 이 사건의 승부처는 등기 말소보다도 실제로 무엇을 취득하고 무엇이 제외되는지, 그리고 그 자산이 2,709,883,000원의 가치가 있는지를 확인하는 데 있습니다.
