광주지방법원 2025타경51505. 전라남도 여수시 선원동 1256-8 소재 목욕장·헬스장 및 부속시설을 포함하는 경매입니다. 주된 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 지하에는 기계실과 여성전용 찜질방, 1층과 2층에는 목욕탕, 3층에는 헬스장이 자리합니다. 부속건물과 제시외 시설, 토지까지 일괄매각되는 구조여서 일반적인 주거용 부동산과는 접근 방법이 다릅니다.
권리관계의 기준은 2019.05.07. 설정된 순천원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,536,000,000원이며, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 대항력은 별도 문제입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 점유관계와 보증금 인수까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 선원동 1256-8 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 목욕장·헬스장·판매점 및 부속시설 |
| 주된 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 · 사용승인일 1997.08.16 |
| 토지 | 568.8㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 이인균 |
| 감정가 | 2,139,846,400원 |
| 최저매각가 | 490,830,000원 (6회 유찰 · 감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,328,911,978원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권은 별개
말소기준권리는 을구 18번 순천원예농업협동조합 근저당권입니다. 앞서 설정됐던 금융기관 근저당권들은 이미 말소됐으며, 을구 21번 근저당권 역시 2022.10.25. 해지로 말소됐습니다.
현재 경매의 신청채권자는 기존 근저당권을 이전받은 농업협동조합자산관리회사입니다. 이 근저당권 및 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정금순의 전입일은 2003.12.11.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 후순위 등기권리의 소멸과 별개로 임차보증금 인수를 고려해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 700만원, 추가 위험은 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정금순 | 2003.12.11 | 7,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 전액 인수 |
| 김말희 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 추가 확인 |
실제 임차인 2명. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 포함되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 대비 할인과 실제 취득 부담은 다르다
감정가 2,139,846,400원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 490,830,000원입니다. 감정가 대비 약 22.94%까지 내려온 가격이지만, 본건은 목욕장·찜질방·헬스장 등 특수 영업시설이 포함된 부동산입니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 현재 시장가치나 환금성을 확정하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 확인된 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 490,830,000원 | 7,000,000원 | 497,830,000원 |
| 7회 유찰 시 | 392,664,000원 | 7,000,000원 | 399,664,000원 |
| 8회 유찰 시 | 314,131,200원 | 7,000,000원 | 321,131,200원 |
실질취득은 매각가에 정금순의 확인된 인수보증금을 합산한 금액입니다. 김말희 관련 추가 인수, 취득 부대비용, 위반건축물 시정비용 및 시설 보수비는 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,308,300원 |
| 인수 · 정금순 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 18번 근저당 · 순천원예농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
1,536,000,000원 | 483,521,700원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 92,950,004원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 42,838,932원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 7,956,386원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 순천원예농업협동조합 | 10,404,073원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가를 전제로 집행비용 7,308,300원을 제외하면 483,521,700원이 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 예상배당은 없으며, 채권총액 1,690,149,395원에 대한 미배당액은 1,206,627,695원입니다.
집행비용은 추정액이며 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 예상치입니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정된 권리관계 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 정금순의 인수보증금은 매각대금 배분에 포함되지 않는 매수인의 별도 부담입니다.
| 시나리오 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 확인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 483,521,700원 | 1,206,627,695원 | 7,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 386,366,704원 | 1,303,782,691원 | 7,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 308,933,363원 | 1,381,216,032원 | 7,000,000원 |
⑤ 건축물·입지 분석 — 목욕장 시설과 위반건축물이 핵심
이 부동산은 일반적인 주거시설이 아니라 목욕장과 헬스장 중심의 영업시설입니다. 지하 기계실, 목욕장 운영설비, 급배수·급탕·난방시설이 갖춰진 구조이므로, 향후 활용계획에 따라 기존 시설을 유지할지, 개보수할지, 다른 용도로 전환할지를 검토해야 합니다.
| 구분 | 현황 및 이용상태 |
|---|---|
| 지하층 | 기계실 및 찜질방(여성전용) |
| 1층 | 목욕탕(여탕) 및 카운터 |
| 2층 | 목욕탕(남탕) |
| 3층 | 헬스장 |
| 부속건물 | 공부상 일반음식점 · 현황 판매점 |
| 제시외 ㄱ | 점포 구조 · 현재 공실 |
| 제시외 ㄴ | 창고 등 |
| 제시외 ㄷ | 3층 옥상 소재 세탁실 |
단순히 감정가에 포함된 부속시설로 보아서는 안 됩니다. 매수 후 원상복구·적법화 가능성, 시정명령 이행 여부, 관련 비용 및 시설 활용 가능성을 관할 행정기관과 확인해야 합니다.
- 주위환경. 여수시 선원동 남양2단지아파트 서측 인접지에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 단독주택, 상가주택, 판매시설 및 일반음식점 등이 혼재한 주거·상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 도로망이 정비되어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 토지. 대지 568.8㎡, 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가 기준은 683,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역에 해당하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물. 주된 건물은 1997.08.16. 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 위생·급배수·급탕·난방·화재탐지 및 목욕장 운영설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 목욕장·찜질방·헬스장 등 특수용도 건물은 매수 후 활용계획과 시설 유지비, 용도 전환 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 현재 6회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정금순 보증금 인수. 대항력 있는 정금순의 보증금 7,000,000원을 낙찰대금 외에 별도 자금으로 반영해야 합니다.
- 김말희 임대차관계 확인. 전입일·보증금·확정일자와 점유 범위, 배당요구 내용을 확인하여 추가 인수 위험을 판단해야 합니다.
- 위반건축물 시정명령. 점포 10.85㎡ 및 창고 62.3㎡ 증축 관련 시정명령의 이행 여부와 원상복구·적법화 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 시설 조사. 제시외 건물, 관정, 부속건물과 실제 사용시설의 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 목욕장 설비 점검. 기계실·급탕·급배수·난방·화재탐지 등 기존 설비의 작동 상태와 향후 수선 필요성을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 부속건물의 일반음식점·판매점 용도 차이와 제시외 시설의 행정상 문제를 구분해 검토해야 합니다.
- 실질취득액 기준 자금계획. 현재 최저가 490,830,000원만이 아니라 확인된 인수보증금을 더한 497,830,000원을 기본으로 하고, 추가 임차인·시정비용·취득 부대비용을 별도 반영해야 합니다.
- 환금성·재활용 가능성. 기존 목욕장 운영을 지속할지, 다른 용도로 활용할 수 있을지에 따라 시설가치와 처분 가능성이 달라지므로 실제 이용계획을 구체화해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰의 할인율보다 남아 있는 부담을 먼저 보라”
여수 선원동 목욕장·헬스장 경매는 감정가 2,139,846,400원에서 현재 최저가 490,830,000원까지 하락한 사건입니다. 등기상 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인 정금순의 보증금 7,000,000원은 매수인 인수로 반영해야 합니다.
또한 김말희의 대항력과 보증금이 미확정이고, 제시외 점포와 창고는 위반건축물로 등재돼 시정명령이 존재합니다. 특수용도 부동산의 시설 유지·수선비 및 향후 활용 가능성까지 고려하면, 최저가가 감정가의 22.94%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
현재 확인된 실질취득 부담은 497,830,000원이며, 김말희 관련 추가 인수금과 위반건축물 시정비용에 따라 실제 부담이 증가할 수 있습니다. 이 물건은 임차인 권리관계 확정, 위반건축물 문제 확인, 목욕장 시설의 활용성과 환금성 검토가 선행되어야 하는 고위험 특수용도 경매입니다.
