광주지방법원 2025타경51505. 전남 여수시 선원동 1256-8 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정상 이용상태는 지하층 기계실 및 여성전용 찜질방, 1층 여탕 및 카운터, 2층 남탕, 3층 헬스장, 부속 점포와 창고·세탁실로 구성됩니다. 즉 주거용 아파트가 아니라 목욕장 운영시설에 가까운 특수용도 물건입니다. 5회 유찰로 최저가는 613,537,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 정금순의 보증금 7,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 있고, 김말희는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 닫을 수 없습니다.
이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 최저가에 무엇을 더 떠안는가입니다. 알려진 실질취득만 계산해도 613,537,000원 + 7,000,000원 = 620,537,000원이고, 김말희의 대항력·보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 부담액이 더 커질 수 있습니다. 따라서 최저가 28.7%라는 숫자만 보고 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 선원동 1256-8 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 목욕탕·찜질방·헬스장·점포·창고·세탁실 |
| 소유자 | 이인균 |
| 감정가 / 최저가 | 2,139,846,400원 / 613,537,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,328,911,978원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 먼저 보인다
말소기준으로 표시된 권리는 2019.05.07 순천원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류, 경매개시결정, 압류, 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 말소되는 채권보다 임차인 인수가 더 중요합니다. 정금순은 2003.12.11 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금 7,000,000원이 우선변제로 빠지지 않는 구조로 표시되어 있어 매수인 인수로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입·배당요구 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 정금순 | 전입 2003.12.11 | 7,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 아님 말소기준보다 빠른 전입. 보증금 전액 매수인 인수 가능성이 큽니다. |
| 김말희 | 배당요구 2025.07.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 단정할 수 없습니다. |
② 가격 구조 — 최저가 6.14억이 끝이 아니다
현재 최저매각가는 613,537,000원으로 감정가 2,139,846,400원의 28.7%입니다. 그러나 정금순 보증금 7,000,000원을 더하면 알려진 실질취득은 620,537,000원입니다. 여기에 김말희의 미상 보증금이 확인되면 실질취득은 더 올라갈 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 알려진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 613,537,000원 | 7,000,000원 | 620,537,000원+미상 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 490,829,600원 | 7,000,000원 | 497,829,600원+미상 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 392,663,680원 | 7,000,000원 | 399,663,680원+미상 |
③ 예상배당표 (매각가 613,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,535,370원 |
| 인수. 임차인 정금순 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 611,000,000원 | 605,001,630원 |
| 그 외 근저당·가압류 등 | 4,669,952,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 5,280,952,104원 중 배당액은 605,001,630원, 미배당은 4,675,950,474원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 선원동 소재 “남양2단지아파트” 서측에 인접하며, 부근은 대규모 아파트단지, 단독주택, 상가주택, 판매시설, 일반음식점 등이 형성된 주거 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 표시되어 있습니다.
- 이용상태. 지하층은 기계실 및 여성전용 찜질방, 1층은 여탕 및 카운터, 2층은 남탕, 3층은 헬스장입니다. 부속건물은 점포, 제시외 부분은 점포·창고·세탁실 등으로 표시되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 568.8㎡, 공시지가 683,000원/㎡, 평지·사다리형·소로한면 접면입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 정금순 보증금 7,000,000원은 인수로 반영하고, 김말희의 전입일·보증금·점유 부분은 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차 기준 최소 실질취득은 620,537,000원+미상입니다. 최저가 613,537,000원만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 특수용도 점검. 목욕탕·찜질방·헬스장 설비, 급배수·급탕·난방·화재탐지설비 상태와 운영 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·관정. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물과 관정의 위치, 사용 가능성, 철거·시정 비용 가능성을 따져야 합니다.
- 위반건축물. 점포 10.85㎡, 창고 62.3㎡ 증축 관련 시정명령 표시가 있어 행정처분·원상회복 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔여 없음. 현재 가정에서 소유자 교부는 0원이고 미배당이 4,675,950,474원으로 큽니다. 명도 협상 여지는 제한적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 말소·인수·제시외 표시를 최종 확인하세요.
맺으며 — “싸진 물건”이 아니라 “확인할 게 많은 물건”
이 물건은 감정가 21억대에서 최저가 6억대까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 낮아진 가격만 보고 접근하기에는 구조가 단순하지 않습니다. 정금순의 보증금 7,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 있고, 김말희는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 부담 가능성이 남습니다. 여기에 목욕장·찜질방·헬스장이라는 특수용도, 제시외 건물과 관정, 위반건축물 표시까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 실질취득가와 현황 리스크를 기준으로 판단해야 하는 C급 고난도 물건입니다.
