광주지방법원 2025타경51559. 광양시 중동 성호2차아파트 206동 21층 2105호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 오래된 근저당권이나 신재형 임차권을 현재 권리로 중복 계산하지 않는 것입니다. 국민은행 근저당권은 2012.06.19, 우리은행 근저당권 2건은 2015.06.29, 현대캐피탈 근저당권은 2020.06.03 각각 말소됐습니다. 신재형의 주택임차권도 2022.07.07 말소됐으므로 매수인이 떠안을 현재 권리가 아닙니다.
현재 살아 있는 선순위 권리는 2024.04.08 등기된 이진향의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.29, 전입·점유개시는 2022.06.30, 확정일자는 2022.08.09이며 보증금은 76,000,000원입니다. 2025.04.18 국세 압류보다 앞서므로 본래는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.19 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제206동 제21층 제2105호 · 도로명 전라남도 광양시 광장로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트구조 24층 중 21층 |
| 단지 | 성호2차(201~205동) · 1,773세대 · 2003.11.07 준공 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.06.03 소유권이전 · 거래가액 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (5회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 81,278,666원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 785,850원 (2025.06.05 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 현재 존속 권리만 남겨서 봐야 한다
과거 근저당권들은 각 말소등기에 의해 이미 정리됐습니다. 따라서 등기 접수일이 빠르다는 이유만으로 국민은행·우리은행·현대캐피탈 근저당권을 매수인 인수액에 더하면 안 됩니다. 신재형의 89,000,000원 주택임차권 역시 2022.07.07 말소돼 현재의 별도 대항력 임차인이나 미배당 인수채권으로 계산하지 않습니다.
② 임차인·보증기관 승계 분석
| 임차인 / 지위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진향 존속 주택임차권의 원임차인 | 76,000,000원 | 2022.06.30 | 2022.08.09 | 2024.04.08 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 인수 0원* |
신재형 임차권은 현재 임차인 표에서 제외됩니다. 보증금 89,000,000원으로 2022.07.05 임차권등기가 이뤄졌지만 2022.07.07 해제에 의해 말소됐습니다. 이 말소된 임차권을 현재 이진향 임차권과 병존하는 별도 채권으로 합산하면 실제 인수위험을 과대평가하게 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 현재 가격은 비싸다
같은 단지 동일면적 전용 59.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 45,000,000원부터 70,200,000원, 평균은 56,316,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액은 최저가와 같은 64,000,000원입니다. 이는 실거래 평균보다 7,683,334원 높고, 평균의 113.6%입니다. 따라서 말소된 신재형 임차권을 제외해 인수위험을 바로잡더라도, 현재 회차를 ‘저가 매수 기회’로 평가할 근거는 생기지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,552,000원 |
| 1. 이진향 임차보증금 · 승계인 주택도시보증공사 | 76,000,000원 | 62,448,000원 |
| 2. 국 압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권 청구액 81,278,666원과 승계 대상 임차보증금을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산하지 않았습니다. 산식상 임차보증금 미배당액은 13,552,000원이지만 2026.06.19 제출된 포기·말소 확약을 적용하면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세와 실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 중진초등학교 서측 인근으로, 아파트·학교·상가가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 중 21층이며 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 엘리베이터와 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일면적 거래는 존재하지만 최근 12건이 45,000,000원부터 70,200,000원까지 분산돼 개별 층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.19 확약서의 작성 주체, 대상 임차권, 잔존 보증금 청구권 포기 문구와 임차권등기 말소 동의 범위를 확인하세요.
- 말소된 신재형 임차권 제외. 2022.07.07 말소된 보증금 89,000,000원을 현재 임차보증금이나 별도 인수액으로 다시 합산하지 마세요.
- 승계채권 중복 방지. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 존속 주택임차권의 승계인입니다. 이진향 보증금과 HUG 청구액을 별개의 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 가격 상한 재점검. 현재 실질취득 64,000,000원은 실거래 평균보다 7,683,334원 높습니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
- 미납관리비 확인. 2025.06.05 기준 미납관리비 785,850원의 공용부분 해당액과 이후 추가 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 등기된 민간임대주택 표시의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 인수액을 바로잡아도 가격은 합격이 아니다
이 사건에서 가장 중요한 교정은 말소된 신재형 임차권을 현재 위험에서 빼는 것입니다. 현재 등기상 존속하는 주택임차권은 이진향 보증금 76,000,000원 한 건뿐이고, 주택도시보증공사는 그 승계인입니다. 확약서에 따라 산식상 미배당 보증금 13,552,000원도 매수인에게 실질 승계되지 않아 현 회차 실질취득액은 64,000,000원으로 정리됩니다.
그러나 이 금액은 동일면적 실거래 평균 56,316,666원보다 13.6% 높습니다. 다섯 번 유찰됐다는 이력과 별개로 현재 최저가는 감정가 그대로이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 결론은 권리위험은 확약으로 제한되지만 가격은 여전히 비싸다입니다. 확약서 원본을 확인한 뒤에도 입찰 판단의 최종 기준은 시세 대비 가격이어야 합니다.