광주지방법원 2025타경51565. 성호2차아파트 204동 16층 1604호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 많이 내려갔다”가 아닙니다. 을구 6번에 임차권자 이연숙의 주택임차권이 있고, 임차보증금은 82,000,000원입니다. 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.04.18로, 말소기준권리인 2025.04.18 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어지는 대항력 인수형입니다.
현재 최저매각가 40,880,000원을 기준으로 집행비용 1,135,840원을 제외한 39,744,160원이 임차보증금에 배당되고, 배당만 놓고 보면 42,255,840원의 부족분이 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 그 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.19. 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 이 확약이 적용되는 이 사건에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51565 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 16층1604호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 24층 건 중 16층 |
| 동일평형 기준 | 전용 59.79㎡ |
| 소유자 | 주식회사올마이너 · 2020.02.24 소유권이전 · 거래가액 67,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 40,880,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가 56% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 87,396,759원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
현재 등기상 말소기준권리는 2025.04.18. 국 압류입니다. 이보다 앞선 2024.04.22. 주택임차권등기의 기초가 되는 전입·점유·확정일자는 모두 2022.04.18이므로 임차인 이연숙은 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 이후 2025.05.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
갑구에는 2022.11.25. 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록되어 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 입찰 전 이 등기의 현재 상태도 원본 등기사항전부증명서에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이연숙 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 82,000,000원 | 전입 2022.04.18 확정 2022.04.18 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 실질 인수 0 |
배당요구는 2024.04.22. 접수된 것으로 기재되어 있습니다. 배당표상 부족분은 42,255,840원이지만, 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 40,880,000원
성호2차(201~205동) 동일평형 전용 59.79㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 56,316,666원입니다. 현재 최저매각가 40,880,000원은 이 평균의 72.6%입니다. 최신 거래는 2026.04. 16층 62,500,000원이며, 이 사건도 16층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
최근 거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원입니다. 현재 최저가 40,880,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원보다 낮고, 최신 16층 거래 62,500,000원보다도 낮습니다. 이 가격 비교가 유효한 이유는 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이기 때문입니다. 확약이 없다면 최저가만 보고 시세 대비 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,135,840원 |
| 1. 임차인 이연숙 보증금 | 82,000,000원 | 39,744,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 87,396,759원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 42,255,840원입니다. 다만 매각물건명세서의 2026.06.19. 확약에 따라 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 서측 인근. 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 건 중 16층. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평지대 내 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 제3종일반주거지역이고 단지 남측으로 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 사용승인 기준일은 2003.11.07입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약이 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 정확히 담고 있는지 대조하세요.
- 선순위 임차권 확인. 이연숙의 전입·점유·확정일자는 2022.04.18이고 임차보증금은 82,000,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 상황을 전제로 한 위험도 별도로 점검해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.06.05. 현황조사일 기준 미납관리비 1,720,500원이 기재되어 있습니다. 현재 금액과 부담 범위를 관리주체에 다시 확인하세요.
- 7회 유찰 사유. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만 7회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 4.5회입니다. 가격 외에 점유·관리상태·수요 등을 함께 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 11-1의 민간임대주택등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 등기에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약의 유효성’이 핵심
표면만 보면 보증금 82,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 73,000,000원보다도 커서 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 배당에서도 42,255,840원이 남아, 최저가 40,880,000원만 보고 가격 메리트를 논할 수 없는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당으로 전액을 받지 못해도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 2026.06.19. 제출되어 있습니다. 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 40,880,000원 기준으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 12개월 동일평형 평균 56,316,666원의 72.6%입니다.
따라서 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 확약서와 임차권 말소 조건을 원본으로 확인하고, 그 다음 7회 유찰·단지 평균 4.5회 유찰·미납관리비 1,720,500원을 가격과 함께 검토해야 합니다. 확약이 확인되는 범위에서는 권리 인수 부담보다 반복 유찰의 원인과 실제 환금성을 확인하는 것이 더 중요한 물건입니다.
