광주지방법원 2025타경51565. 광양시 중동 성호2차아파트 204동 1604호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 사건 구조는 단순한 가격 할인형이 아닙니다. 현재 최저매각가는 73,000,000원으로 감정가와 같게 표시되어 있지만 이미 5회 유찰된 물건이고, 실제 체크 포인트는 을구 6번 주택임차권 82,000,000원입니다. 임차인 이연숙 씨는 전입·점유·확정일자가 모두 2022.04.18이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 이 물건을 최저가 73,000,000원만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 원칙상 실질취득은 73,000,000원 + 미배당 10,714,000원 = 83,714,000원입니다. 다만 2026.06.19. 확약서가 제출되어 이 임차권에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되는 점이 이 사건의 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 16층1604호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 24층 중 16층 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.02.24. 거래가 67,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 87,396,759원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.04.18. 국 압류입니다. 그보다 앞선 을구 6번 주택임차권은 2024.04.22. 등기됐고, 원 임대차의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.04.18입니다. 따라서 이 임차권은 단순 소멸 권리가 아니라 매수인 인수 가능성을 먼저 계산해야 하는 권리입니다. 국 압류와 2025.05.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약서가 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연숙 | 전유부분 건물의 전부 | 2022.04.18 / 2022.04.18 | 82,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 확약서 반영 시 실질 인수 0원* · 룰상 미배당 10,714,000원 |
③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 최저가는 비싸다
성호2차(201~205동), 전용 59.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원, 평균은 57,733,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.79㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 57,733,333원 |
확약서를 반영해 실질취득을 최저가 73,000,000원으로 보더라도, 이는 실거래 평균의 126.4%입니다. 확약을 반영하지 않은 원칙상 실질취득 83,714,000원은 실거래 최고가 70,200,000원보다도 높습니다. 즉 이 물건의 결론은 “임차권 확약서로 인수 리스크가 낮아졌다”이지, “가격이 싸다”가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,714,000원 |
| 1. 임차인 이연숙 보증금 | 82,000,000원 | 71,286,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | - | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사에스제이종합건설 | 12,314,571,140원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 18,360,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 24,840,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 87,396,759원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 부족분은 10,714,000원입니다. 확약서 반영 시 해당 부족분의 실질 인수는 0원*으로 보되, 원칙상 인수 계산은 반드시 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 서측 인근의 성호2차아파트 204동 16층 1604호입니다. 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 건물 중 16층입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 평지대 사다리형 토지, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 단지. 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 사용승인 단지입니다. 동일 면적 거래는 있으나 가격대가 45,000,000원~70,200,000원으로 넓게 흩어져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 확약서의 제출 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 확약 반영 시 73,000,000원, 확약 미반영 원칙상 83,714,000원으로 시세를 비교해야 합니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비 체납. 2025.06.05. 현황조사일 기준 미납관리비 1,720,500원이 있습니다. 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 배당, 확약 이행, 임차권등기 말소의 실제 진행 순서를 점검해야 합니다.
- 환금성 한계. 최저가가 실거래 평균보다 높습니다. 실거주 목적이 아니라면 재매각 가능 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서로 권리 리스크는 낮아졌지만, 가격 리스크는 남는다”
이 물건은 겉으로 보면 5회 유찰된 73,000,000원짜리 아파트처럼 보이지만, 권리분석의 출발점은 대항력 있는 임차권 82,000,000원입니다. 원칙대로면 낙찰가가 내려가도 매수인 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약서 제출로 해당 임차권의 실질 인수 위험이 낮아진 점이 핵심 예외입니다. 그러나 확약을 반영해도 최저가 73,000,000원은 실거래 평균 57,733,333원의 126.4%입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 확약서 확인 후 검토 가능, 가격은 보수적. 싸게 보이는 물건이 아니라, 확약서와 시세를 동시에 확인해야 하는 물건입니다.
