대전지방법원 2025타경3959. 대전 중구 문화동 1-117 토지와 그 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 근린생활시설 및 계단실, 3~5층 다가구주택으로 이용 중인 주상용 건물입니다. 토지는 307㎡이고, 현재 최저매각가는 1,416,693,000원으로 감정가 2,023,847,500원의 70%입니다.
권리의 출발점은 명확합니다. 2020.09.15 설정된 한밭새마을금고 710,400,000원 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 429,600,000원 근저당과 이후 임차권등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순서 자체보다 다수의 점유자와 임차권 기재를 실제 호실별로 대조하는 작업에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 1-117 · 대전광역시 중구 계룡로920번안길 52 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용(1·2층 근린생활시설 및 계단실, 3~5층 다가구주택) |
| 토지 | 대 307㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 박정은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,023,847,500원 / 1,416,693,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 959,211,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2020.09.15가 기준선
말소기준권리는 2020.09.15 한밭새마을금고 근저당권 710,400,000원입니다. 을구 2번 한밭새마을금고 근저당 429,600,000원도 같은 날 설정됐고, 그 뒤 등기된 임차권과 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 관련자 20명, 보증승계 1건은 중복 제외
실명 또는 법인명으로 특정되는 실제 임차·점유 관련자는 20명입니다. 한국토지주택공사는 배성운 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 별도 임차인으로 세거나 94,000,000원을 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 등기된 독립 임차권 가운데 보증금이 확인되는 김슬기·한재현·조형준·이다혜·이상범·이승연·김수정의 보증금 합계는 658,000,000원입니다.
| 임차·점유자 | 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배성운 | 101호 | 미상 | 2023.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 |
| 권일연 | 102호 | 미상 | 2023.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유자애 | 301호 | 미상 | 2020.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원세 | 303호 | 미상 | 2024.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효선 | 401호 | 미상 | 2025.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임선혜 | 404호 | 미상 | 2020.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태형 | 405호 | 미상 | 2022.02.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한예주 | 501호 | 미상 | 2020.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최시연 | 503호 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강의나 | 2층 | 미상 | 2025.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 플코 | 405호 | 미상 | 2021.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구정혜 | 2층 | 미상 | 2025.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 303호 · 3층 29㎡ | 94,000,000원 | 2022.08.26 | 2022.08.11 | 없음 | 미상 | 보증승계 배성운 중복 |
| 김슬기 | 401호 · 4층 30㎡ | 85,000,000원 | 2020.09.17 | 2020.10.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한재현 | 305호 · 3층 30㎡ | 70,000,000원 | 2020.09.16 | 2020.09.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조형준 | 402호 · 4층 30㎡ | 75,000,000원 | 2020.09.17 | 2020.09.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다혜 | 302호 · 3층 26.4㎡ | 90,000,000원 | 2020.10.19 | 2020.09.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상범 | 405호 · 4층 약 42.975㎡ | 103,000,000원 | 2022.02.09 | 2021.06.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승연 | 403호 · 4층 25㎡ | 95,000,000원 | 2020.09.17 | 2020.09.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수정 | 502호 · 5층 약 50㎡ | 140,000,000원 | 2020.09.23 | 2020.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 리유 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,416,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,566,930원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 710,400,000원 | 710,400,000원 |
| 2. 근저당 · 한밭새마을금고 | 429,600,000원 | 429,600,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,338,053원 | 8,338,053원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,912,241원 | 7,912,241원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 3,524,235원 | 3,524,235원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 240,351,541원 |
현재 회차에서는 배당모형상 채권자 총 청구액 1,159,774,529원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 240,351,541원으로 계산됩니다. 다만 이 잔여 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 소유자 교부액으로 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 1,416,693,000원 | 1,159,774,529원 | 0원 | 240,351,541원 |
| 2회 유찰 · 49% | 991,685,099원 | 979,368,248원 | 180,406,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 694,179,569원 | 684,837,773원 | 474,936,756원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼 매각가격이 내려가더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리관계와 배당모형을 전제로 한 값입니다. 대항력 미상 기재의 실체가 달라지면 이 부분은 별도로 재검토해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1·2층은 근린생활시설 및 계단실, 3~5층은 다가구주택으로 이용 중인 주상용 건물입니다.
- 위치. 대전광역시 중구 문화동 소재 서대전공원 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 편의성을 포함한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 1~5층 건물이며 급배수·위생·난방·소화·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 307㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 면적 차이. 토지대장·등기사항전부증명서상 토지는 307㎡, 일반건축물대장상 대지면적은 300㎡이고 감정평가는 토지대장을 기준으로 했습니다.
- 경계. 정확한 지적경계의 재확인이 필요합니다.
- 매각조건. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.09.15 한밭새마을금고 근저당 710,400,000원이 기준권리인지 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 호실별 전입 대조. 101호·102호·2층·301호·302호·303호·305호·401호·402호·403호·404호·405호·501호·502호·503호 등 점유 관계를 현장과 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 특정되지 않은 점유는 대항력 가능·미상으로 두고 확인 전까지 인수 위험을 단정하지 마세요.
- 보증승계 중복 금지. 한국토지주택공사 94,000,000원은 배성운 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도 임차보증금처럼 이중 합산하면 안 됩니다.
- 임차권 경정 확인. 한재현의 점유개시일은 2025.08.01 경정으로 2020.09.04로 정정되어 있으므로 주민등록일 2020.09.16과 구분해 확인하세요.
- 배당표 한계. 소유자 잔여 240,351,541원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 토지면적 차이. 307㎡와 300㎡의 공부상 차이 및 지적경계를 현황과 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·사용상태와 현황을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 산정”보다 중요한 것은 미상 점유의 제거
이 사건의 등기 순서는 비교적 선명합니다. 2020.09.15 한밭새마을금고 근저당을 기준으로 이후 근저당·임차권·가압류·경매개시결정이 매각으로 정리되고, 현재 배당모형도 매수인 인수 0원을 제시합니다.
하지만 단순한 아파트 한 세대가 아니라 1·2층 근린생활시설과 3~5층 다가구주택이 결합된 주상용 건물이고, 실제 임차·점유 관련자가 20명에 달합니다. 확인되는 전입자는 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정되지만, 전입·보증금이 특정되지 않은 기재까지 같은 방식으로 단정해서는 안 됩니다. 따라서 이 물건은 등기 말소관계는 비교적 안전하지만, 점유·임차 실사 난도는 높은 유형으로 보는 것이 맞습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 1,416,693,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다는, 호실별 점유관계·임차권 실체·토지면적 차이·제시외 건물·지적경계를 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 권리의 기준선은 명확하지만, 입찰 전 확인해야 할 사람이 많다. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
