대전지방법원 2025타경4013. 대전광역시 중구 산성동 322-35 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 1층 단독주택입니다. 토지는 대 181.0㎡이고, 건물은 시멘트벽돌조 시멘트기와 및 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 김명운 단독소유이며, 대전원예농업협동조합이 신청한 임의경매입니다.
권리 흐름의 기준점은 2017.01.11. 설정된 대전원예농업협동조합의 채권최고액 18,000,000원 근저당입니다. 이후 2023.11.13. 같은 조합의 42,000,000원 근저당, 2025년의 삼성카드·신한카드·대전신용보증재단·농협은행 가압류, 방성준의 400,000,000원 근저당, 그리고 2025.12.03. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 과거 대전충남우유협동조합·진잠농업협동조합·주식회사종로캐피탈대부 관련 근저당과 질권은 이미 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 322-35 · 대전광역시 중구 대둔산로414번길 94 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 181.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 시멘트기와 및 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 김명운 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 251,896,000원 / 176,327,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 59,666,741원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.01.11. 을구 7번 대전원예농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 을구 11번 근저당, 을구 12번 근저당과 갑구의 가압류 4건, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 을구 12번 방성준 근저당은 채권최고액이 400,000,000원으로 크지만, 순위가 말소기준 뒤이므로 미배당액 자체가 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
② 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 176,327,000원으로 감정가 251,896,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 123,428,899원(감정가 49%), 그 다음은 86,400,229원(감정가 34%)입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 유사물건의 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,268,578원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 대전원예농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 대전원예농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,931,275원 | 18,931,275원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 방성준 | 400,000,000원 | 94,127,147원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,213,394원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 대전신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 9,764,138원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 523,908,807원 중 채권자 예상배당은 173,058,422원, 미배당은 350,850,385원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전문성초등학교 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·교육시설과 로변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비와 급·배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 181.0㎡, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 644,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 여부를 다시 판정해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 경계, 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가 70%지만 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 350,850,385원이 크더라도 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 등기상 소멸 여부와 실제 점유권리는 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순, 현장 확인은 필수
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.01.11. 대전원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 176,327,000원으로 감정가의 70%입니다.
다만 두 가지를 빼고는 결론을 내리기 어렵습니다. 첫째, 감정평가상 임대관계 미상이므로 점유자와 임차권의 선후를 확인해야 합니다. 둘째, 실거래 비교 기준이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단을 유보해야 합니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 있으므로, 등기상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만 현장·점유·시세 확인을 마친 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
