대전지방법원 2025타경4037. 대전 중구 중촌동 금호아파트 3동 5층 506호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가 143,000,000원에서 1회 유찰된 회차입니다. 등기상 핵심은 2016.03.21 설정된 주식회사우리은행 근저당권 38,500,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 뒤이어 등기된 경매개시결정과 주식회사 카카오뱅크 가압류 25,679,462원은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않아 임차보증금 승계 문제가 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인이나 미배당 보증금보다 입찰가격과 하락 중인 실거래 흐름을 중심으로 판단하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4037 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 중촌동 10-2 금호아파트 3동 5층506호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 중구 대종로 713 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 김수진 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 동일 면적 실거래 기준 | 54.51㎡ · 금호아파트 876세대 · 1989-06-21 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 이 사건에서 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2016.03.21 우리은행 근저당권이며, 2025.12.08 경매개시결정과 2025.12.30 카카오뱅크 가압류는 그보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만, 추세는 -16.0%
가격 판단은 과거 고가 거래까지 포함된 전체 평균 152,166,666원보다 최근 흐름을 우선해 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 4건, 평균 135,000,000원이며 최신 거래는 2026.04 125,000,000원입니다. 현재 최저가 100,100,000원은 최근 12개월 평균의 74.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 54.51㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 54.51㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 54.51㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.05 | 54.51㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.51㎡ | 4건 | 135,000,000원 |
전체 12건 평균은 152,166,666원이지만, 2022년의 185,000,000원·200,000,000원 등 과거 고가 거래도 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 135,000,000원으로 낮아졌고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -16.0%입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은 것은 분명한 장점이지만, 하락 추세가 이어질 가능성까지 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,500,000원 | 38,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 망 김영근의 한정상속인 김수진 | - | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 25,679,462원 | 25,679,462원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,719,138원 |
현재 회차 100,100,000원 가정에서는 계산에 반영된 채권 64,179,462원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 33,719,138원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 100,100,000원 | 64,179,462원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 70,070,000원 | 64,179,462원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 16,413,344원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 계산상 채권 미배당액 16,413,344원이 발생하지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수는 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 아파트이며 토지이용상황 역시 아파트입니다.
- 단지. 금호아파트 876세대, 동일 면적 실거래 기준 54.51㎡입니다.
- 토지. 토지면적 32,391.1㎡, 지목 대, 평지·부정형·광대소각 조건입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,082,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 135,000,000원이고 최근 대 과거 추세가 -16.0%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.03.21 우리은행 근저당권이 기준입니다. 매각 전 등기사항 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서를 최종 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 152,166,666원보다 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 추세 -16.0%를 응찰가 판단에 반영하세요.
- 회차별 배당 구조. 3회 유찰 시 미배당 16,413,344원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 매각 전 관련 부담을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 할인됐지만, 하락 추세를 함께 봐야 한다
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2016.03.21 우리은행 근저당권 이후의 경매개시결정과 카카오뱅크 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 100,100,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 135,000,000원의 74.1%로 내려와 있어 할인 여지는 분명합니다. 그러나 최근 시세 추세가 -16.0%라는 점이 중요합니다. 과거 거래까지 포함한 평균 152,166,666원을 기준으로 싸다고 판단하기보다는, 최근 거래 수준과 추가 하락 가능성을 기준으로 안전마진을 확보하는 접근이 적절합니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격도 할인됐지만, 승부처는 하락장을 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
