광주지방법원 2025타경51589. 여수시 학동 37-7의 토지와 지상 4층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1·2층 근린상가, 3·4층 주택이며, 매각물건명세서 비고에는 1층 바다마트, 2층 바다푸드, 3층은 공부상 ‘휴게음식점’이나 현황 ‘주택(원룸형 5개호)’, 4층은 주택으로 기재돼 있습니다. 감정가 1,419,192,900원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 508,638,000원입니다.
등기상 핵심은 2020.12.16. 설정된 여수서부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 660,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 이윤희 근저당, 오케이저축은행·전남신용보증재단 가압류, 세금·보험료 관련 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51589 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 37-7 · 전라남도 여수시 학동1길 12-9 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1·2층 근린상가 · 3·4층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 |
| 토지 | 대 · 293.4㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이유진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,419,192,900원 / 508,638,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 여수서부새마을금고 / 601,096,460원 |
| 말소기준 | 2020.12.16. 여수서부새마을금고 근저당 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
현재 소유자 이유진은 2020.12.16. 소유권을 이전받았고 같은 날 여수서부새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이후 2021.01.07. 이윤희 근저당 120,000,000원, 2023년 가압류 2건, 국·여수시·국민건강보험공단의 압류와 2025.06.04. 임의경매개시결정이 이어집니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 3명 — 모두 기준권리 이후 전입
확인된 실제 점유자는 박철홍·이경형·조영훈 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 점유자로 조사됐습니다. 세 사람 모두 전입일이 2020.12.16. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관련 배당은 추가 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박철홍 | 2021.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경형 | 2023.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영훈 | 2024.01.18 | 주거 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 36% 회차지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 508,638,000원으로, 4회 유찰 후 감정가 36% 회차입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 406,910,400원, 6회 유찰 시 325,528,320원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료는 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 508,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,486,380원 |
| 2. 근저당 · 여수서부새마을금고 | 660,000,000원 | 501,151,620원 |
| 3. 근저당 · 이윤희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 35,984,697원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 915,984,697원 중 현재 회차 예상배당은 501,151,620원이고, 미배당은 414,833,077원입니다. 신청채권자 청구액 601,096,460원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1·2층은 근린상가, 3·4층은 주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 1층 바다마트, 2층 바다푸드, 3층은 공부상 휴게음식점이나 현황 주택(원룸형 5개호), 4층은 주택으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 쌍봉초등학교 북서측 인근이며, 주위는 근린상가·시장·공원 등이 있는 후면상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 293.4㎡ 대지, 중심상업지역·방화지구이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,000,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층이며 기본적인 위생·급배수·화재경보·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없으며, 감정요항표의 공부와의 차이 항목은 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 508,638,000원을 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하지 말고 복합용도 건물의 실제 수익성과 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계. 박철홍·이경형·조영훈의 실제 점유 위치와 사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다. 세 사람 모두 대항력은 없지만 명도 절차는 별개입니다.
- 보증금·배당요구. 세 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 현재 예상배당의 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 3층 용도. 매각물건명세서에는 3층이 공부상 휴게음식점, 현황 주택(원룸형 5개호)으로 기재돼 있으므로 실제 이용과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각되는 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유·세금·가격검증”
이 사건은 등기 순위만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2020.12.16. 여수서부새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 3명도 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 4회 유찰됐다는 사실만으로 가격 점수를 높이기는 어렵습니다. 동일·유사 부동산의 실거래 자료가 없고, 1·2층 근린상가와 3·4층 주택이 결합된 복합용도 물건이며 세금 압류와 세 점유자의 보증금·배당 정보도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 현장 점유와 배당 변동·복합용도 가치 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 유형입니다. 감정가 36%라는 숫자보다 508,638,000원이 실제 건물 가치와 수익성에 맞는지가 핵심입니다.
