대전지방법원 2025타경4039. 대전 유성구 복용동 대전도안더리브시그니처 3층 에프335호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)으로 주식회사블루아이 소유로 이용 중입니다. 감정가는 442,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 309,400,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리구조의 중심은 2022.12.26 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 428,400,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업기술정보진흥원·기술보증기금· 중소기업은행의 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 유성구 압류가 차례로 들어왔지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4039 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 3층 에프335호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 16층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사블루아이 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 309,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 341,359,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2022.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금이나 낙찰자 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 시세 비교는 아직 못 한다
현재 최저가는 309,400,000원으로 감정가 442,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 132,600,000원이 낮아졌지만, 이 사실만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 시장가격과의 직접 비교가 불가능하기 때문입니다.
특히 감정평가상 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 토지는 공업용으로 이용되고 있습니다. 이런 물건은 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 할인율만으로 환금성과 적정 낙찰가를 판단하기보다, 실제 거래사례와 해당 시설의 수요를 별도로 확인하는 편이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,131,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 428,400,000원 | 304,268,400원 |
| 2. 가압류 · 중소기업기술정보진흥원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 400,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 146,322,786원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,074,972,786원 중 예상 배당은 304,268,400원이고, 미배당액은 770,704,386원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 309,400,000원 | 304,268,400원 | 770,704,386원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 216,580,000원 | 212,747,880원 | 862,224,906원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 151,606,000원 | 148,683,516원 | 926,289,270원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 341,359,181원입니다. 현재 회차 예상배당 304,268,400원으로는 청구액을 전부 충족하지 못하고, 2회·3회 유찰 시에도 각각 212,747,880원, 148,683,516원으로 감소합니다. 다만 이 미배당은 채권자 측의 회수 부족이고, 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 현재 구조에서는 그 차액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 유성구 복용동 소재 대전복용초등학교 북서측 인근. 주변에는 건설 중인 아파트단지, 근린생활시설, 자동차매매시설, 기존 농경지 및 주택 등이 소재합니다.
- 이용. 공부상 공장(지식산업센터)으로 주식회사블루아이 소유로 이용 중입니다.
- 건물. 철근철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 16층 건물 내 3층이며 사용승인일은 2022.11.10입니다.
- 설비. 공동 위생급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 고속도로가 소재합니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 토지면적 17,490㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 722,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계) 관련 규제가 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 할인율만 보지 말고 대전도안더리브시그니처 내 유사 지식산업센터·근린시설의 최근 실거래를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 이용상태 확인. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 실제 내부 상태와 현재 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고는 없지만 현장 점유관계는 매각물건명세서·현황조사 및 현장조사를 통해 다시 확인해야 합니다.
- 유성구 압류 확인. 2026.02.11 압류의 실제 세액과 배당우선 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부담 확인. 집합건물의 관리비 체납과 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 장점은 권리구조가 명확하다는 점입니다. 말소기준은 하나은행 근저당이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 쪽에서는 결론을 서두를 수 없습니다. 감정가 442,000,000원에서 한 차례 유찰돼 309,400,000원까지 내려왔다는 것은 사실이지만, 최근 실거래 자료 없이 감정가 70%만 보고 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 반드시 실거래 검증 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
