광주지방법원 2025타경51601. 광양시 중동 성호2차아파트 210동 23층 2308호, 감정평가상 주거용 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사케이라클이고, 2020.06.16 거래가 67,500,000원에 취득했습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 83,000,000원입니다. 겉으로는 감정가와 최저가가 모두 63,000,000원이라 단순해 보이지만, 권리 흐름은 단순하지 않습니다.
핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 주석현의 주택임차권등기입니다. 보증금은 83,000,000원, 전입은 2020.06.30, 확정일자는 2020.06.17이며 배당요구가 있습니다. 둘째, 등기부상 을구 1·2·5·6 근저당권이 모두 말소기준으로 제시된 2025.06.04 강제경매개시결정 이전 권리로 표시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 인수표시와 미배당을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 23층2308호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 주거용 · 철근콘크리트구조 24층 건물 중 23층 2308호(남향, 복도식) |
| 소유자 | 주식회사케이라클 (2020.06.16 거래가 67,500,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리 표시가 무겁다
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.04 갑구 11번 강제경매개시결정입니다. 그런데 그 이전에 을구 1번 국민은행, 을구 2번 우리은행, 을구 5번 삼성생명보험, 을구 6번 삼성생명보험의 근저당권이 모두 선행합니다. 배당표에서는 이 근저당권들이 0원 배당으로 처리되어 있고, 채권최고액 기준 합계는 59,799,600,000원입니다. 이 표시는 낙찰 전 등기부 원본과 말소 여부를 반드시 대조해야 할 핵심 리스크입니다.
② 임차인 — 대항력 있는 임차권등기 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주석현 | 주택 전부 / 주거 (임차권등기) | 2020.06.30 / 2020.06.17 | 83,000,000원 | 2024.03.12 | 대항력 有 우선변제 승계신고 없음 |
주석현 임차권은 전입신고가 말소기준 이전이고, 확정일자와 배당요구가 함께 확인됩니다. 현재 최저가 63,000,000원 기준 배당 산정에서는 임차인에게 61,466,000원이 배당되고, 부족분 21,534,000원이 매수인 인수로 잡힙니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 2026.06.19자로 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 평균보다 높고, 실질취득은 최고가도 넘는다
성호2차(201~205동) 동일 면적 59.79㎡ 최근 실거래 12건의 평균은 57,733,333원입니다. 현재 최저가 63,000,000원은 이 평균의 109.1%입니다. 여기에 법원 산정상 임차권 미배당 21,534,000원을 더하면 실질취득은 84,534,000원으로, 실거래 최고가 70,200,000원보다도 높아집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.79㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 57,733,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 주석현 보증금 | 83,000,000원 | 61,466,000원 | 부족분 21,534,000원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 59,623,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 57,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 삼성생명보험 | 55,800,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 삼성생명보험 | 63,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 83,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 임차권 미배당 21,534,000원은 배당 산정상 매수인 인수액입니다. 2026.06.19 확약서가 제출되어 임차권 부분은 실질 인수 0원으로 정리될 여지가 있으나, 그 효력은 해당 임차권에 한정해 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 성호2차아파트 210동 내에 위치하며, 주위는 학교와 아파트 단지 등입니다.
- 교통. 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통상황은 대체로 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 주거용으로 이용 중이며, 위생·급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 698,300원/㎡, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 최근 12건 실거래가 45,000,000원~70,200,000원으로 편차가 있고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당권 원본 대조. 을구 1·2·5·6 근저당권이 말소기준 이전 인수표시로 남아 있습니다. 말소 여부와 공동담보 해제·해지 등기를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의는 주석현 임차권에 관한 자료입니다. 확약 범위 밖 권리까지 해소한다고 보면 안 됩니다.
- 가격 기준 재설정. 최저가 63,000,000원은 실거래 평균 57,733,333원의 109.1%입니다. 임차권 미배당을 반영하면 84,534,000원으로 가격 경쟁력이 사라집니다.
- 미납관리비 확인. 매각물건명세서 비고상 2025.06.12 현황조사일 기준 미납관리비 791,330원이 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 있어, 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정요항표·실거래 자료를 기초로 한 권리분석 의견입니다. 입찰 전 사건기록 원본 확인이 필수입니다.
맺으며 — 이 사건은 가격보다 ‘해소 확인’이 먼저다
이 물건의 함정은 최저가가 낮아 보인다는 점입니다. 하지만 최저가 63,000,000원은 실거래 평균보다 이미 높고, 임차권 미배당 21,534,000원까지 단순 반영하면 실질취득은 84,534,000원입니다. 확약서가 임차권 리스크를 줄여줄 수는 있지만, 그 확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 더 큰 문제는 을구 선순위 근저당권들이 인수표시로 남아 있다는 점입니다. 권리 해소가 확인되기 전에는 싸게 사는 경매가 아니라, 인수 리스크를 떠안는 경매로 보는 것이 맞습니다.