대전지방법원 2025타경4084. 대전 유성구 전민동 엑스포아파트 104동 15층 1502호, 전용 116.37㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 권교안·하정숙으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가는 555,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 388,500,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2024.09.12 김민서 근저당권 260,000,000원입니다. 이후 확인되는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자 김석원의 전입일 2024.12.13도 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보이지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4084 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 전민동 464-1 엑스포아파트 104동 15층1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 116.37㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 중 15층 |
| 소유자 | 권교안 2분의 1 · 하정숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 388,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 302,628,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 권리판단의 말소기준은 을구 9번 김민서 근저당권입니다. 설정일은 2024.09.12, 채권최고액은 260,000,000원입니다. 2026.01.05 접수된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·우리은행· 우정파이낸스대부 근저당은 등기상 이미 말소된 상태로 정리돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석원 | 2024.12.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김석원의 전입신고는 말소기준일 2024.09.12보다 늦은 2024.12.13입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 이 점이 매수인에게 대항력 있는 보증금 인수로 연결되지는 않습니다. 예상배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.7%
엑스포아파트 동일 면적 116.37㎡의 최근 실거래 12건은 2026.03부터 2026.08까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 527,416,666원, 최신 거래는 2026.08 500,000,000원입니다. 현재 최저매각가 388,500,000원은 최근 12개월 평균 대비 73.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 116.37㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 116.37㎡ | 10 | 533,000,000원 |
| 2026.07 | 116.37㎡ | 17 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 116.37㎡ | 17 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 116.37㎡ | 9 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 116.37㎡ | 3 | 555,000,000원 |
| 2026.05 | 116.37㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 116.37㎡ | 4 | 535,000,000원 |
| 2026.05 | 116.37㎡ | 2 | 530,000,000원 |
| 2026.04 | 116.37㎡ | 8 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 116.37㎡ | 2 | 485,000,000원 |
| 2026.03 | 116.37㎡ | 16 | 585,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 116.37㎡ | 12건 | 527,416,666원 |
실거래 범위는 485,000,000원~585,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 500,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 매수인 인수가 없으므로 최저매각가와 같은 388,500,000원입니다. 이는 최근 거래 범위의 최저값 485,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 73.7% 수준이라 현재 회차에서는 가격 경쟁력이 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 388,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,239,000원 |
| 1. 근저당 · 김민서 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,261,000원 |
현재 최저매각가 388,500,000원 가정 시 김민서 근저당 260,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 122,261,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 388,500,000원 | 260,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 271,950,000원 | 260,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 190,365,000원 | 186,899,890원 | 73,100,110원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 채권자 미배당 73,100,110원이 발생하지만, 이 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 매각가격 하락이 곧바로 매수인 승계액 증가로 이어지는 대항력 임차인 인수형 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전전민중학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 중 15층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 엑스포아파트는 3,958세대이며 준공일은 1994.05.30입니다. 동일 면적 116.37㎡ 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,318,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준권리는 2024.09.12 김민서 근저당권 260,000,000원입니다. 입찰 당일 등기사항전부증명서를 다시 발급해 변동 여부를 확인하세요.
- 점유자 김석원 확인. 전입일은 2024.12.13으로 기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 최저가 388,500,000원은 최근 12개월 평균 527,416,666원의 73.7%입니다. 감정가보다 최근 실거래와 비교해 응찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
- 명도 비용. 대항력 없는 점유자라도 실제 거주 중이면 인도명령과 이사 협의에 시간·비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으며, 공동주택 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 강점인 물건
이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 김석원의 전입일은 말소기준일보다 늦고, 현재 예상 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저매각가가 388,500,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 527,416,666원의 73.7% 수준입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘낮은 최저가 뒤에 숨은 인수금’이 아니라, 인수 0원인 상태에서 실제 점유·명도와 응찰가를 얼마나 정확히 관리하느냐입니다. 권리구조와 최근 실거래 비교는 긍정적이지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 존재하므로 입찰 직전 현황과 원본서류 대조를 마친 뒤 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
