대전지방법원 2025타경500292. 세종 나성동 ‘우빈가온’ 7층 705호, 전용 21.59㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 96,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 47,040,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 소유자 장성민이 2021년 95,000,000원에 취득한 뒤, 김수지가 2022년부터 점유·전입하고 확정일자를 갖췄으며 2024년에는 보증금 110,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차인의 대항력 발생 시점은 2025년 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
배당요구도 이뤄졌지만 현재 최저가 47,040,000원을 가정하면 집행비용 1,246,720원을 제외한 45,793,280원만 임차보증금에 배당되고, 64,206,720원이 남습니다. 매각물건명세서에도 이 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 47,040,000원짜리 물건으로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 늘어나므로, 실질취득은 보증금 약 110,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경500292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 201, 7층 705호 (나성동, 우빈가온) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 21.59㎡ · 지하3층·지상8층 중 7층 |
| 소유자 | 장성민 (2020.11.26 매매, 거래가액 95,000,000원 · 2021.01.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수지 / 110,106,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2015년 농협은행 근저당권 58,800,000원은 2021.01.15 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.09 강제경매개시결정입니다. 그런데 김수지는 임대차계약 2022.02.22, 확정일자 2022.02.24, 점유개시 2022.03.12, 주민등록 2022.03.14로 모두 그보다 앞섭니다. 이후 2024.03.15 보증금 110,000,000원의 임차권등기까지 마쳤으므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수지 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 전입 2022.03.14 확정 2022.02.24 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 김수지 본인이 임차권자입니다. 다만 동일한 김수지가 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 자료에는 이 점을 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있으므로, 임대차계약의 실체와 강제경매 청구권의 원인을 원본에서 반드시 대조해야 합니다. 현재 제공된 권리관계만으로는 임차보증금 인수 위험을 제거할 근거가 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
우빈가온 전용 21.59㎡의 최근 거래를 보면 과거 전체 평균은 92,291,666원이지만, 2021~2022년의 102,000,000원~110,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 83,400,000원과 최신 거래 77,000,000원이 더 중요합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -15.5%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 21.59㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2026.01 | 21.59㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 21.59㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 21.59㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 21.59㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 21.59㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2023.10 | 23.19㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2023.05 | 23.19㎡ | 6 | 97,500,000원 |
| 2022.02 | 21.59㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 23.19㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 21.59㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 21.59㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.59㎡ | 5건 | 83,400,000원 |
표면 최저가 47,040,000원만 보면 최근 12개월 평균의 56.4%로 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이는 이 사건에서 의미 있는 가격 비교가 아닙니다. 대항력 임차보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 실질취득은 약 110,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 83,400,000원의 약 131.9%, 최신 거래 77,000,000원의 약 142.9%입니다. 하락 추세 시장에서 최근 시세보다 높은 비용을 부담하는 구조이므로 ‘최저가가 싸다’는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,246,720원 |
| 1. 임차인 김수지 보증금 | 110,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김수지 | 110,106,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차보증금 110,000,000원 중 45,793,280원이 배당되고 64,206,720원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계되는 추정입니다. 최저가와 인수액을 합치면 111,246,720원이며, 이는 집행비용이 먼저 공제되는 배당 추정의 결과입니다. 핵심적으로는 실질취득비용이 임차보증금 약 110,000,000원 수준에 묶여 있다는 점을 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 전용면적은 21.59㎡입니다. 우빈가온은 120세대, 2015.02.09 사용승인 단지입니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 인사혁신처 남서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·관공서·도시형생활주택 등이 소재한 상업지대이며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적대 실거래는 존재하지만 최근 12개월 평균이 83,400,000원이고 최신 거래가 77,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 15.5% 하락이며, 우빈가온 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 판단의 기준을 47,040,000원이 아니라 대항력 보증금 승계를 포함한 실질취득 약 110,000,000원으로 잡아야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 3번 임차권등기, 임대차계약일자 2022.02.22, 확정일자 2022.02.24, 점유개시 2022.03.12, 전입 2022.03.14와 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김수지가 강제경매 신청채권자 김수지와 동일합니다. 임대차보증금과 별도 청구채권의 발생 원인·실체를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 3회 유찰 시 32,927,999원, 4회 유찰 시 23,049,599원으로 내려가도 인수액은 각각 78,064,705원, 87,765,294원으로 증가합니다. 유찰 자체가 실질 가격 개선을 뜻하지 않습니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 83,400,000원, 최신 거래 77,000,000원, 최근 추세 -15.5%를 응찰 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 강제경매 집행권원 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,704만원 경매”가 아니라 “약 1.10억 인수형”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 96,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 47,040,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론은 반대로 바뀝니다. 김수지의 보증금 110,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 현재 최저가에서는 64,206,720원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다.
더구나 가격 비교의 기준이 되는 최근 12개월 평균은 83,400,000원, 최신 거래는 77,000,000원이며 최근 흐름도 -15.5%입니다. 실질취득 약 110,000,000원은 이 현재 시세 구간보다 높습니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지므로 구조적인 가격 개선도 제한됩니다. 표면 최저가는 저렴하지만 실질취득은 시세 이상이고, 대항력 임차권 승계까지 있는 고위험 구조. 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 인수와 최근 하락 시세를 중심으로 판단해야 합니다.
