대전지방법원 2025타경503571. 대전 중구 유천동 202-5 외 1필지의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 5층으로, 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층부터 4층까지는 각각 다가구주택 6가구, 5층은 다가구주택 4가구 용도로 건축 중이던 상태에서 공사가 중단됐습니다. 사용승인을 받지 않았고 건축물대장에도 등재되지 않은 채 등기사항전부증명서상 촉탁등기로 등재돼 있습니다.
권리구조 역시 일반적인 완성 건물 경매보다 복잡합니다. 말소기준은 2024.08.21 대전대덕새마을금고 근저당권 1,260,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2024.06.17 대전대덕새마을금고의 부동산처분금지가처분이 있어 원칙적인 데이터 판정은 매수인 인수입니다. 다만 매각물건명세서에는 가처분권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있다고 명시돼 있어 위험은 크게 완화된 상태입니다. 실제 입찰에서는 이 동의가 매각 후 말소로 완결되는지 원본을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 202-5 외 1필지 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 건물 및 용도상 불가분 관계의 토지 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설 및 계단실 · 2층 다가구주택 6가구 · 3층 다가구주택 6가구 · 4층 다가구주택 6가구 · 5층 다가구주택 4가구 용도로 건축 중 공사중단 |
| 소유자 | 이선우 (단독소유) |
| 토지 | 250.2㎡ · 대 · 주거나지 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 2,526,199,500원 / 1,768,339,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전대덕 새마을금고 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임대관계 | 감정요항표상 미상 |
① 권리 흐름 — 가처분 말소동의와 유치권을 따로 봐야 한다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 특히 이 사건은 완공된 다가구주택이 아니라 건축 중 중단된 상태이므로, 일반적인 임차인 대항력 분석보다 현장 점유자와 공사업체의 실제 점유관계를 확인하는 것이 더 중요합니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,768,339,000원으로 감정가 2,526,199,500원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 30% 하락만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다. 특히 대상은 사용승인을 받지 못한 공사중단 건물과 토지의 일괄매각이라, 완성된 근린시설이나 주택의 통상 거래가격과 단순 비교하기도 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,768,339,000원 | 711,744,390원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,237,837,300원 | 1,236,941,073원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 866,486,110원 | 1,604,578,751원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자에게 돌아가지 못하는 금액은 커지지만, 시나리오상 매수인에게 금전채무로 자동 승계되는 금액은 모두 0원입니다. 다만 이 0원은 배당계산상의 금전 인수액일 뿐이며, 선순위 가처분의 말소 완결 여부와 유치권의 점유·성립 문제까지 0이라는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,768,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,083,390원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대전대덕새마을금고 | 1,260,000,000원 | 1,260,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 대전대덕새마을금고 | 1,200,000,000원 | 488,255,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 등기상 근저당 채권최고액 합계는 2,460,000,000원이고, 예상 배당액은 1,748,255,610원, 미배당은 711,744,390원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도면상 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층·3층·4층은 각각 다가구주택 6가구, 5층은 다가구주택 4가구 용도로 건축 중이던 상태에서 공사가 중단됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 평슬라브지붕 5층 건물로, 외벽은 일부 벽돌 붙임, 바닥은 노출 콘크리트, 창호는 미마감 상태입니다. 엘리베이터 및 전기 설비 역시 시공 중 중단됐습니다.
- 사용승인. 사용승인을 받지 않은 건물이며 건축물대장에 등재되지 않았고, 등기사항전부증명서에는 촉탁등기로 등재돼 있습니다.
- 입지. 대전원평초등학교 서측 인근으로 주상용 건물, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 250.2㎡, 지목 대, 주거나지, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 968,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 다가구주택 복합 용도의 미완성 건축물로, 추가 공사와 사용승인 문제를 해소해야 하므로 완공된 일반 주택보다 매수층이 제한될 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소 원본 확인. 2024.06.17 가처분은 말소기준보다 앞섭니다. 제출된 말소동의서의 대상 부동산·권리·조건을 확인하고 매각 후 실제 말소가 가능한지 대조해야 합니다.
- 유치권 3건의 점유 확인. 주식회사 정우스톤, 선용구, 한옥자(명진산업개발)의 유치권신고가 실제 현장 점유와 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청 결과 확인. 2026.08.14 배제신청서 접수 사실만으로 유치권 성립 여부가 확정되는 것은 아니므로 관련 기록과 현장을 함께 확인해야 합니다.
- 공사완성 비용 검토. 창호·엘리베이터·전기 설비 등이 미완성 상태이므로, 낙찰가 외 추가공사 부담을 별도로 산정해야 합니다.
- 사용승인 가능성 확인. 건축물대장 미등재·사용승인 전 상태이므로 현재 공정과 인허가 상태, 완공 및 사용승인에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 임대·점유관계 현장 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 공사업체의 출입·점유 상태를 확인해야 합니다.
- ‘70% 할인’ 착시 경계. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 미완성 건물의 추가 비용과 권리 리스크를 함께 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2 토지는 용도상 불가분 관계에 있는 일단의 토지이며, 목록 3 건물과 함께 일괄매각됩니다.
맺으며 — “70% 할인보다 권리와 공사 완결성이 먼저다”
현재 최저가는 1,768,339,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인폭이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 가처분이 있고, 다행히 그 가처분권자의 말소동의서가 제출돼 위험은 완화됐습니다. 그러나 공사중단 건물에는 각각 69,387,513원, 111,989,056원, 747,000,000원의 유치권 신고 3건이 남아 있고 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자의 유치권배제신청도 접수됐지만 현장 점유와 성립 요건을 확인하기 전에는 끝난 문제로 볼 수 없습니다.
건물 역시 사용승인을 받지 않았고 창호·엘리베이터·전기 설비 등이 미완성입니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 최저가가 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가처분 말소의 완결성, 유치권 3건의 실제 성립 여부, 현장 점유, 추가공사 및 사용승인 가능성을 먼저 해결한 뒤 가격을 검토해야 하는 고난도 경매입니다.
