광주지방법원 2025타경51686. 광양시 중동 성호2차아파트 202동 10층 1018호, 전용 39.86㎡의 복도식 아파트입니다. 현재 소유자는 장은희이고 2017.04.28 매매를 원인으로 2017.05.12 소유권을 이전받았으며 거래가액은 49,500,000원입니다. 현재 등기에서 핵심은 2023.11.02 등기된 김지영의 주택임차권과 2025.06.27 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행 근저당과 충청새마을금고 근저당은 이미 말소되어, 현재 말소기준은 2025.06.27 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
김지영의 임차권은 전입·확정일자가 모두 2020.03.05이고 보증금은 63,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 선순위 권리라 원래 구조만 보면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 유형입니다. 현재 매각가 45,500,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,219,000원 이후 44,281,000원이 임차보증금에 배당되고, 18,719,000원이 부족분으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 10층1018호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(복도식) · 전용 39.86㎡ · 지하1층, 지상23층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 장은희 (2017.04.28 매매 · 2017.05.12 소유권이전 · 거래가액 49,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (6회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 68,572,152원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.09 등기 · 2017.05.18 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
현재 등기상 과거 국민은행 근저당과 충청새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 2025.06.27 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 하고, 그보다 앞선 김지영 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상입니다. 다만 2026.07.23 확약으로 그 승계분의 잔존 보증금 청구와 임차권등기는 실질적으로 정리되는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아영 | 2024.04.29 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 별도 확약 대상 아님 |
| 김지영 | 2020.03.05 / 2020.03.05 | 63,000,000원 | 선순위 | 배당요구·우선변제 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사는 김지영 주택임차권의 승계인으로 확인되므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약의 효력은 김지영 승계분에 한정되며 김아영의 보증금·대항력 여부에는 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 6회 유찰됐지만 할인폭은 크지 않다
성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07 준공 단지입니다. 전용 39.86㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 48,183,333원이고, 현재 최저가 45,500,000원은 그 평균의 94.4%입니다. 최신 거래는 2026.04 47,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
실거래 범위는 40,000,000원~59,700,000원이고 감정가 65,000,000원은 이 실거래 최고가보다도 높습니다. 6회 유찰 뒤 현재 최저가가 실거래 평균 아래로 내려오기는 했지만, 하한 기준으로도 평균의 94.4%입니다. 여기에 김아영의 보증금 인수 여부가 확인되면 실질취득액이 더 올라갈 수 있으므로 현재 가격만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 1. 김지영 임차보증금 / 승계인 주택도시보증공사 | 63,000,000원 | 44,281,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 68,572,152원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김지영 보증금 부족분은 18,719,000원이지만, 2026.07.23 확약으로 김지영·주택도시보증공사 승계분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 김아영에 대한 보증금·우선변제·인수 여부는 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 서측 인근이며, 아파트단지·점포·학교 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕, 지하1층·지상23층 건물의 10층이며, 일반적인 위생·급배수설비·승강기·소화전시설이 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 사다리형 평지, 아파트부지이며 단지 4면이 도로에 접하고 주차장시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 중로1류·중로2류 접합, 가축사육제한구역과 교육환경 절대·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 환금성. 1,773세대 단지이고 동일 전용 39.86㎡ 실거래가 2026.03~2026.04에 12건 확인됩니다. 다만 본건은 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 4.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.23 제출된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 본건에 정확히 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 김아영 권리 확인. 2024.04.29 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·배당 관련 정보가 확인되지 않습니다. 점유관계와 계약 내용이 확인되기 전에는 실질취득액을 45,500,000원으로 확정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.09 민간임대주택등기가 현재 등기사항에 남아 있으므로 입찰 전 관련 등기와 매각조건을 원문에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2025.07.08 현황조사일 기준 미납관리비 166,110원이 확인됩니다. 매각 전후 추가 발생분을 관리사무소에서 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 48,183,333원, 최신 거래 47,000,000원과 비교하면서 김아영 인수액까지 포함한 실질취득총액을 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 내역을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “큰 선순위 보증금은 해소됐지만, 권리가 완전히 끝난 건 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 김지영 보증금 63,000,000원입니다. 현재 최저가 45,500,000원보다 커서 확약이 없다면 배당되지 않는 부분이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 주택도시보증공사의 2026.07.23 확약으로 이 승계분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
문제는 그다음입니다. 김아영은 2024.04.29 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득의 하한은 45,500,000원이지만 총액을 그 금액으로 고정할 수는 없습니다. 시세도 최근 12개월 평균 48,183,333원으로, 하한 기준 94.4%에 불과합니다. 6회 유찰이라는 숫자만 보고 싸다고 판단하기보다, 김아영 권리를 먼저 확정한 뒤 그 인수액까지 더한 실질취득총액으로 시세와 비교해야 하는 사건입니다.
