광주지방법원 2025타경51686. 광양시 중동 성호2차아파트 202동 10층 1018호, 전용 39.86㎡의 복도식 아파트입니다. 감정가는 65,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 최저매각가는 23,296,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 실거래 평균의 절반보다 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 남는 임차보증금입니다.
김지영은 2020.03.05. 전입과 확정일자를 갖추고 2023.11.02. 보증금 63,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.06.27. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인으로, 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 배당액은 22,476,672원에 그치고 나머지 40,523,328원을 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합한 확인분 실질취득액은 63,819,328원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제202동 제10층 제1018호 · 도로명주소 광장로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 복도식 · 전용 39.86㎡ · 지하 1층, 지상 23층 중 10층 |
| 소유자 | 장은희 (2017.05.12. 거래가 49,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 23,296,000원 (4회 유찰·감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 68,572,152원 |
| 말소기준 | 2025.06.27. 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 담보보다 임차권이 핵심
등기부에 과거 국민은행 근저당, 에스제이종합건설 가압류, 충청새마을금고 근저당이 등장하지만 각각 말소 또는 해지 등기가 뒤따릅니다. 이 과거 권리들은 현재 매수인이 별도로 인수할 권리가 아닙니다. 현재 사건에서 기준이 되는 등기는 2025.06.27. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 김지영의 전입·확정일자와 임차권등기가 실질적인 인수 위험을 만듭니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수액 외에 미상 위험이 하나 더 있다
임차 관련 인물은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 김지영의 인수액은 배당 시뮬레이션으로 확인되지만, 김아영은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 위험의 상한을 계산할 수 없습니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 전유부분 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2020.03.05. | 2020.03.05. | 63,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.11.02. | 승계 아님 미배당 40,523,328원 인수 |
| 김아영 | 확인되지 않음 | 2024.04.29. | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 보증금 미상 위험 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다
성호2차 201~205동은 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다. 동일면적 39.86㎡의 2026년 3~4월 실거래 12건은 40,000,000원~59,700,000원, 평균 48,183,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 48,183,333원 |
현재 최저가 23,296,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 48.3%입니다. 그러나 김지영의 미배당 보증금을 포함한 확인분 실질취득액은 63,819,328원으로 실거래 평균의 132.5%입니다. 실거래 최고가 59,700,000원보다도 4,119,328원 높고, 같은 10층 거래가 50,000,000원과 비교하면 13,819,328원 높습니다. 김아영의 보증금이 확인되면 차이는 더 커질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득과 예상배당
| 회차 가정 | 낙찰가 | 김지영 인수액 | 확인분 실질취득 | 실거래 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 23,296,000원 | 40,523,328원 | 63,819,328원 | 132.5% |
| 5회 유찰 시 | 18,636,800원 | 45,098,662원 | 63,735,462원 | 132.3% |
| 6회 유찰 시 | 14,909,440원 | 48,758,930원 | 63,668,370원 | 132.1% |
각 실질취득액은 낙찰가와 김지영 미배당 보증금의 합계입니다. 김아영 관련 추가 인수 가능액은 포함되지 않았습니다.
예상배당표 (매각가 23,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 819,328원 |
| 1. 임차인 김지영 보증금 | 63,000,000원 | 22,476,672원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 3. 에스제이종합건설 가압류 | 12,314,571,140원 | 0원 |
| 4. 충청새마을금고 근저당 | 19,920,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 68,572,152원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 김지영에게 배당되고, 부족분 40,523,328원이 매수인에게 남습니다. 과거 국민은행·에스제이종합건설·충청새마을금고 권리는 등기부상 말소 또는 해지 이력이 있어 별도 인수액으로 더하지 않습니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중진초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 점포, 학교 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 23층의 복도식 아파트로 승강기·소화전·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 성호2차 201~205동은 1,773세대이며, 본건과 동일면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 아파트 부지로 단지 네 면이 도로에 접하고 주차장시설이 마련돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로 1류와 중로 2류에 접합니다. 교육환경 절대보호구역·상대보호구역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 경매 지표. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 확인분은 63,819,328원으로 실거래 평균과 최고가를 모두 웃돕니다.
- 김지영 미배당액 재확인. 배당표와 매각물건명세서 원본에서 배당액 및 매수인 인수 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 김아영 임대차 확인. 보증금, 계약일, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 최대 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등록말소. 매각대금 완납 후 등록관서에 등록말소를 신청하고 부기등기 말소 절차를 진행해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.07.08. 현황조사일 기준 미납관리비 166,110원이 확인됩니다. 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 명도 관계. 임차권등기자와 별도로 김아영의 전입이 확인되므로 실제 점유자와 인도 협의 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세와 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 원본 기록을 통해 추가 변수를 점검해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형 경매”
이 물건은 감정가 65,000,000원에서 네 차례 유찰돼 23,296,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 김지영의 미배당 보증금 40,523,328원을 더하면 확인분 실질취득액이 63,819,328원으로 되돌아갑니다. 다음 회차에서 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나 총액은 약 63,000,000원과 집행비용 수준에서 거의 고정됩니다.
그 결과 확인분만으로 실거래 평균의 132.5%, 최고가의 106.9%이며, 보증금이 확인되지 않은 김아영의 대항력 가능성까지 남아 있습니다. 과거 근저당과 가압류의 말소 여부보다 중요한 것은 두 임차관계의 보증금과 점유 상태입니다. 표면 최저가는 낮지만 실제 취득비용은 높고, 추가 인수액도 열려 있는 사건이므로 보수적으로는 입찰을 피하거나 임대차 원본이 완전히 확인된 뒤 판단하는 유형입니다.