🏷️ 감정가 459,000,000원 📉 최저가 321,300,000원 🔐 인수 0원 ⚠️ 1회 유찰 · 70%
대전지방법원 2025타경503705. 세종특별자치시 해밀동 649 해밀마을1단지 123동 3층 301호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 321,300,000원으로 감정가 459,000,000원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다. 권리 흐름의 기준은 2021.01.21. 설정된 중소기업은행 근저당 96,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당 120,000,000원과 2025.11.06. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자 박무순의 전입일은 2023.02.15.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조로 판단되지 않습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503705 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 해밀동 649 해밀마을1단지 123동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 해밀3로 32 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 강정옥 · 단독소유 |
| 등기부 거래가액 | 251,690,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 321,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 106,301,773원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.01.21. 중소기업은행 근저당입니다. 같은 날 강정옥 명의의 소유권이전이 접수됐고, 이후 2021.11.25. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당은 매각으로 소멸합니다. 2024.08.06. 세종특별자치시 압류는 2025.03.18. 말소됐고, 2024.10.02. 주식회사 에스비아이저축은행의 경매개시결정도 2024.10.24. 취하 후 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.11.06. 개시된 사건입니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박무순 | 2023.02.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자로 집계되는 사람은 1명입니다. 박무순의 전입신고가 2021.01.21. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구·우선변제 여부는 매각물건명세서 원문으로 최종 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰, 감정가의 70%
현재 회차 최저매각가는 321,300,000원으로 감정가 459,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 224,910,000원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 157,437,000원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,298,200원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,001,800원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 216,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 100,001,800원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 핵심 특이사항 — 미등기 대지권
다만 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있고, 미납된 분양대금은 없습니다. 따라서 별도의 미납 분양대금 인수 문제는 나타나지 않지만, 실제 대지권 경료 면적과 등기 절차는 낙찰 전 확인해야 할 핵심 요소입니다.
⑥ 토지·입지 관련 확인사항
- 용도. 토지이용상황은 아파트이며 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 토지 형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 중로각지로 확인됩니다.
- 공시지가. 1,171,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 지구단위계획구역과 가축사육제한구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 주변 도로. 중로1류·중로2류 및 특수도로와 접하며 수변공원과도 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미등기 대지권 확인. 공급계약서상 54.8726㎡와 실제 대지권등기 시 경료되는 공유지분이 달라질 수 있으므로 등기 가능 범위와 절차를 확인하세요.
- 점유자 확인. 박무순의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 현재 가격. 최저가 321,300,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 시세 확인 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 회차에서는 채권총액 216,000,000원이 전액 배당되지만 3회 유찰 시나리오에서는 61,567,118원의 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 대지권 관련 공급계약서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 낮고, 대지권 확인은 필수
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 점유자 박무순도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이어서 임차·담보권 승계 측면은 비교적 단순합니다.
반면 미등기 대지권은 별도로 봐야 합니다. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되고 미납 분양대금도 없지만, 공급계약서상 54.8726㎡와 실제 경료되는 대지 공유지분이 달라질 수 있다는 점은 낙찰 후 등기와 자산가치에 직접 연결되는 확인사항입니다. 또한 현재 70% 가격이 실제 시세 대비 유리한지는 별도 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 안전합니다.
