광주지방법원 2025타경51743. 전라남도 여수시 덕충동, 여수엑스포역 서측 인근에 자리한 근린시설입니다. 소유자는 이길행이며, 등기상 2017년 소유권보존 이후 하나은행 근저당이 설정되었다가 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2018.10.18. 설정된 구봉새마을금고 근저당권(채권최고액 284,400,000원)입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당과 국세·지방세 압류, 현 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다.

문제는 부동산의 물리적 현황입니다. 감정평가상 제202호는 인접한 제203호와 연계하여 모델하우스 분양사무소로 사용됐지만, 현재는 폐쇄되어 있습니다. 두 호실의 출입문은 별도로 존재하면서도 내부 경계벽은 없는 구조입니다. 따라서 등기상 구분소유와 별개로 202호만 독립적으로 점유·사용할 수 있는지, 경계벽 설치와 원상회복에 어떤 조건이 필요한지가 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 구봉새마을금고

2017년 설정됐던 하나은행 근저당권 2건은 2018.10.18. 등기상 이미 말소됐으므로, 현재 매수인이 인수할 선순위 근저당으로 취급해서는 안 됩니다. 2024년 하나은행이 신청한 종전 임의경매개시결정도 2025.04.25. 말소됐습니다.

현재 경매의 말소기준은 을구 3번 구봉새마을금고 근저당권입니다. 2021년에 추가 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 3,576,000,000원)과 후순위 압류 4건은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도, 그것이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 점유·현황 분석 — 임차인보다 중요한 경계벽 문제

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 현재 점유관계나 임대차관계까지 확정적으로 없다고 판단해서는 안 됩니다.

감정평가상 제202호는 연접한 제203호와 연계해 모델하우스 분양사무소로 사용됐으며, 현황은 폐쇄된 상태입니다. 매각물건명세서에도 두 호실이 각각 별도 출입문을 가지고 있지만 경계벽이 존재하지 않는다는 사실이 기재되어 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 36%가 곧 시세 할인은 아니다

최초 감정가는 368,000,000원입니다. 4회 유찰된 현재 최저매각가는 131,891,000원으로 감정가의 35.84% 수준입니다. 하지만 같은 용도·유사 입지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래를 확인할 수 없어 실제 시장가치 대비 할인율을 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

특히 현황 폐쇄된 근린시설이고 인접 호실과의 경계벽도 없는 만큼, 감정평가액과 현재 최저매각가의 차이를 곧바로 수익 또는 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 독립 사용 가능성, 복구 필요성, 임대 및 재매각 가능성을 별도로 평가해야 합니다.

5회·6회 유찰 시 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 향후 매각가격이나 매각기일이 아닙니다. 채권자 미배당액은 채권최고액 기준의 추정치로 매수인의 승계채무를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,891,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액과 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,646,474원을 제외하면 구봉새마을금고에 129,244,526원이 배당되고, 후순위 하나은행에는 배당 여력이 남지 않는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액은 236,000,000원으로, 이 시뮬레이션에서는 전액 충족되지 않습니다. 다만 채권자에게 미배당이 발생한다는 사실과 낙찰자의 채무 인수는 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수엑스포역 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 형성된 신흥 개발지대입니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측으로 아스팔트 포장된 중로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물의 제2층 사무실입니다. 외벽은 글래스월 및 스타코 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 알루미늄샷시 등입니다.
• 설비. 기본적인 급배수·위생설비와 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,076.1㎡, 공시지가는 1,214,000원/㎡입니다.
• 규제. 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 현황. 제203호와 연계해 모델하우스 분양사무소로 이용됐으나 현재 폐쇄되어 있습니다. 각각의 출입문은 별도로 있으나 경계벽이 없는 상태입니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 근린시설의 수요는 실제 사용·임대 가능성과 상권에 영향을 받습니다. 본건은 경계벽 부재와 현황 폐쇄 상태 때문에 독립 사용 및 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 제203호와의 구분. 별도 출입문이 있어도 내부 경계벽이 없습니다. 집합건축물대장·도면·현황을 대조하고 202호의 독립적인 사용 및 점유 가능성을 확인해야 합니다.
• 경계벽 설치 및 원상회복. 경계벽 설치 가능 여부, 건축·소방 관련 조건, 인접 호실과의 협의 필요성 및 관련 비용을 확인하세요.
• 현황 폐쇄 상태. 과거 모델하우스 분양사무소로 이용된 시설의 내부 상태, 사용 가능 설비, 복구 범위를 현장에서 확인하세요.
• 점유관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인하고 매각물건명세서와 대조하세요.
• 세금 압류. 여수시·국세·광주광역시 서구의 압류 4건에 대해 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 35.84%이지만 검증된 최근 거래 시세가 없습니다. 유사 근린시설의 실제 거래·임대 조건을 확인하고 독립 사용 가능성을 반영해 응찰가를 검토하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 105,512,800원, 6회 유찰 시 84,410,240원으로 제시되어 있으나 모두 가정입니다. 가격 하락만으로 경계벽 문제가 해결되지는 않습니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “4회 유찰보다 중요한 것은 독립 사용 가능성”

이 사건은 감정가 368,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 131,891,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준이 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리관계가 비교적 단순하다는 것과 안전하게 사용할 수 있는 부동산이라는 것은 다른 이야기입니다.

제202호와 제203호 사이에는 경계벽이 없으며, 연계 사용됐던 모델하우스 분양사무소는 현재 폐쇄된 상태입니다. 실거래 시세도 검증되지 않았습니다. 따라서 낙찰 후 독립 사용 가능성, 경계벽 설치·복구 조건, 실제 점유관계와 시장가치가 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 변동 가능성도 함께 검토해야 합니다. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 할인됐느냐가 아니라, 제202호를 독립적인 근린시설로 정상적으로 사용할 수 있느냐입니다.