광주지방법원 2025타경51743. 여수엑스포역 서측 인근에 있는 3층 집합건물의 2층 202호로, 등기상·감정상 용도는 근린시설 성격의 사무실입니다. 감정가는 368,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 206,080,000원으로 감정가의 56.0%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
권리분석의 핵심은 을구 1·2번입니다. 두 근저당은 2017.09.05. 각각 채권최고액 1,200,000,000원으로 설정됐지만, 을구 4번에 의해 2018.10.18. 해당 등기가 말소됐습니다. 공동담보 대출 자체의 존부와 별개로 이 202호 등기부에서는 더 이상 존속하는 담보권이 아니므로, 배당채권 2,400,000,000원이나 매수인 인수권리로 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 2층 202호 · 도로명 전라남도 여수시 박람회길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설·사무실) · 인접 203호와 연계한 모델하우스 분양사무소로 이용 후 현황 폐쇄 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 · 급배수·위생·소화전·승강기 설비 |
| 소유자 | 이길행 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 206,080,000원 (2회 유찰·감정가의 56.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구봉새마을금고 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 24억원을 배당에 넣으면 안 된다
말소기준권리는 2018.10.18. 접수된 을구 3번 구봉새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 284,400,000원이고 이번 경매의 청구금액은 236,000,000원입니다. 이후 설정된 2021.10.13. 하나은행 근저당, 압류 4건 및 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 202호와 203호 사이에 경계벽이 없는 상태이므로 실제 점유자, 사용관계와 인도 범위는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현재 확인된 등기 및 임차인 자료를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 56% 할인율보다 용도와 복원비를 먼저 본다
현재 최저가는 206,080,000원으로 감정가 368,000,000원보다 161,920,000원 낮습니다. 확인된 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득액도 206,080,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56.0% | 206,080,000원 | 33,605,120원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 144,256,000원 | 94,563,584원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 100,979,200원 | 137,234,509원 |
신청채권 미배당액은 구봉새마을금고 청구금액 236,000,000원에서 각 회차의 예상배당액을 차감한 값입니다. 국세·지방세 중 당해세가 선순위로 배당되면 실제 구봉새마을금고 배당액은 더 줄어들 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,685,120원 |
| 선순위 조세채권 | 미상 | 미상 |
| 1. 말소기준 근저당 · 구봉새마을금고 | 236,000,000원 | 202,394,880원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 1·2번 하나은행 근저당은 이미 등기말소돼 위 배당표에서 제외했습니다. 위 표는 선순위 당해세를 0원으로 놓은 단순 시나리오입니다. 압류된 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 구봉새마을금고 배당액이 감소할 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 2층 사무실이며, 인접 203호와 연계한 모델하우스 분양사무소로 이용된 뒤 폐쇄된 상태입니다.
- 입지. 여수엑스포역 서측 인근의 신흥 개발지대로, 주변은 근린생활시설과 아파트 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 평탄한 상업용 건부지이며 남서측 중로에 접합니다.
- 토지규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,214,000원이며 토지면적은 1,076.1㎡입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 203호와 경계벽이 없는 현황은 공부와 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 말소등기 원본 확인. 을구 1·2번이 이 202호에서 말소된 사실과 말소 범위를 최신 등기사항전부증명서로 다시 대조하세요.
- 경계벽 복원 가능성. 202호와 203호의 전유부분 경계, 벽체 복원 위치, 소방·전기·급배수 설비 분리 여부를 건축도면과 현장에서 확인하세요.
- 점유와 명도. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계와 실제 점유자는 미상입니다. 출입문별 사용 상태와 인도 대상을 직접 조사해야 합니다.
- 조세채권. 여수시·국·광주광역시 서구 등의 압류가 있어 당해세 해당 여부와 예상 배당액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 감정가 대비 56%라는 숫자만 보지 말고 인근 근린시설의 임대료·공실률·매매사례를 별도로 확인하세요.
- 복원비 반영. 벽체·마감·설비 공사비와 장기간 폐쇄에 따른 내부 상태 점검비를 응찰가에서 차감해 판단하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘호실 독립성’이 승부처
이 사건에서 가장 중요한 교정 포인트는 명확합니다. 을구 1·2번 하나은행 근저당은 2018.10.18. 이 부동산에서 등기말소됐으므로, 이를 유효 채권 2,400,000,000원으로 합산하거나 낙찰자 인수권리로 취급하면 안 됩니다. 현존 말소기준은 구봉새마을금고 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 확인된 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리됐다고 곧바로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 이 물건은 주거용이 아니라 폐쇄된 근린시설 사무실이고, 인접 203호와 경계벽이 없습니다. 비교 실거래 자료도 없어 최저가 206,080,000원이 적정한지 즉시 판단하기 어렵습니다. 권리 계산은 단순해졌지만, 현황 복원비·독립 사용 가능성·공실과 재매각 가능성이 실제 수익을 좌우합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 현장 확인 전 보류입니다.