대전지방법원 2025타경503784. 대전 동구 용전동 168-2 토지와 그 지상 5층 주상용 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 사무소 및 주거용 1개호, 2~3층은 각층 5가구의 다가구주택, 4층은 2가구, 5층은 사무소 및 주거용 2개호로 이용 중입니다. 사용승인일은 2014.08.14이며, 소유자는 김영오입니다.
권리의 출발점은 2014.08.29 설정된 한밭새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 338,000,000원, 경매 신청 청구액은 259,626,490원입니다. 이 근저당보다 뒤에 들어온 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이고, 등기된 주택임차권 5건도 모두 2025~2026년에 설정되어 말소기준보다 뒤입니다. 다만 점유·전입 자료가 복잡한 다가구형 건물이므로 개별 임차인의 대항요건은 사람별로 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503784 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용전동 168-2 · 대전광역시 동구 계족로463번길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 5층 주상용 건물 · 사무소 및 주거용·다가구주택 |
| 토지 | 대 223.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,092,000원/㎡ · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2014.08.14 |
| 소유자 | 김영오 |
| 감정가 / 최저가 | 1,165,214,500원 / 815,650,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 259,626,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2 건축물대장상 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 임차관계가 많다
말소기준은 2014.08.29 한밭새마을금고 근저당 338,000,000원입니다. 과거 주식회사놀부·김태형·박우현 명의의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 주택임차권은 천진승 35,000,000원, 김주현 6,000,000원, 장철민 40,000,000원, 김푸른 40,000,000원, 이상필 45,000,000원이고 모두 말소기준권리 뒤에 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 14명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정아현 | 203호 | 2021.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태훈 | 204호 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은정 | 101호 | 2023.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황윤석 | 101호 | 2025.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승민 | 302호 | 2021.02.15 | 미상 | 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
| 황혜영 | 303호 | 2023.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정효진 | 402호 | 2022.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안승호 | 501호 | 2016.09.13 | 미상 | 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
| 이슬 | 502호 | 2022.03.14 | 미상 | 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
| 천진승 | 201호 | 2022.11.22 | 35,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
| 김주현 | 305호 | 확인 필요 | 6,000,000원 | 미상 | 판정 유보 | 확인 필요 |
| 장철민 | 301호 | 2022.02.04 | 40,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
| 김푸른 | 202호 | 2023.04.17 | 40,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
| 이상필 | 401호 | 2020.04.21 | 45,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
보증금이 확인되는 임차권등기 5건의 금액은 각각 35,000,000원, 6,000,000원, 40,000,000원, 40,000,000원, 45,000,000원입니다. 나머지 여러 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 단정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 표의 사람 수는 중복 보증기관을 더한 숫자가 아닙니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 실거래 비교 없이 할인율만 보면 안 된다
감정가는 1,165,214,500원, 현재 최저매각가는 815,650,000원으로 1회 유찰된 70% 회차입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 570,955,000원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 399,668,500원(34%)입니다.
다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 다가구주택·사무소가 혼재한 주상용 건물이고 토지까지 일괄매각되는 구조라, 개별 아파트처럼 단순한 동일평형 비교를 적용하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 815,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,556,500원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 467,093,500원 |
배당표는 근저당 채권최고액 338,000,000원 기준의 모형입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 259,626,490원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 사무소 및 주거용 1개호, 2~3층 각층 5가구의 다가구주택, 4층 2가구, 5층 사무소 및 주거용 2개호로 이용 중인 주상용 건물입니다.
- 입지. KT용전지점 서측 인근이며, 공동주택·다가구/단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 223.5㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·세로장방·소로한면 조건입니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 주의사항. 매각물건명세서 비고에 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께 목록 2가 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 경계 확인. 정확한 위치 및 경계확인은 측량을 요하는 사항으로 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김주현 전입 확인. 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력 판정을 유보한 상태입니다. 전입세대확인 등 원본자료로 실제 전입 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상 임차인. 정아현·김태훈·이은정·황윤석·조승민·황혜영·정효진·안승호·이슬의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 최우선변제 가능성을 재확인하세요.
- 위반건축물. 목록 2의 위반 내용, 시정명령 여부, 이행강제금 등 실제 부담 범위를 건축물대장과 관할 행정기관 자료로 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황·면적·이용상태와 감정평가 반영 범위를 대조하세요.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 취득하는 사건이므로 토지 경계와 건물 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 70% 최저가만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주상용·다가구 성격에 맞는 인근 수익형 건물 및 토지 거래를 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 장점은 말소기준권리가 2014.08.29로 명확하고, 확인된 임차인의 전입이 대부분 그보다 뒤라는 점입니다. 배당모형도 현재 최저가 815,650,000원에서 근저당 338,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 그 다음입니다. 임차 관련 인원이 14명이고 보증금 미상자가 다수이며, 김주현은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판단을 유보해야 합니다. 여기에 위반건축물 등재·제시외 건물 포함·토지와 건물의 일괄매각까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 1회 유찰 70%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 등기상 순위는 비교적 단순하지만, 현황·임차·건축 리스크 확인 난도는 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
