대전지방법원 2025타경503923. 세종특별자치시 대평동 해피라움페스타 1층 에이103호, 전유면적 52.9925㎡의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 공실이고, 건물은 철골철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층에 위치합니다. 현재 감정가 1,175,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 822,500,000원까지 내려왔습니다.
권리 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 2021년 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁입니다. 그 뒤 2023.11.30. 이은자 명의의 274,317,561원 가압류가 설정됐고, 이 가압류가 이 사건의 말소기준권리로 계산돼 있습니다. 이후 세종특별자치시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 신탁은 말소기준권리보다 앞서 있고, 등기에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503923 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 에이103호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 물건종류 / 전유 | 근린시설 · 전유면적 52.9925㎡ · 8층 건물 내 1층 |
| 이용상태 | 공실상태 |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,175,000,000원 / 822,500,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구액 | 282,463,756원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 선순위 신탁은 원문 확인
말소기준권리는 2023.11.30. 갑구 2번 가압류입니다. 청구금액은 274,317,561원이고 채권자는 이은자입니다. 이후 2024.03.05. 세종특별자치시 압류와 2025.12.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가 대비 70%, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가 822,500,000원은 감정가 1,175,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰에 따른 가격 하락은 분명하지만, 이 물건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 822,500,000원 | 0원 | 537,557,439원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 575,750,000원 | 0원 | 293,274,939원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 403,025,000원 | 0원 | 122,277,189원 |
제시된 세 회차 시나리오에서는 가압류 채권 274,317,561원이 모두 배당되는 것으로 계산돼 채권자 총 미배당액은 각 회차 모두 0원입니다. 매수인 인수액 역시 각 회차 모두 0원입니다. 다만 사건 청구액은 282,463,756원이고, 배당 계산에 반영된 갑구 2번 가압류 청구금액은 274,317,561원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 822,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,625,000원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 이은자 | 274,317,561원 | 274,317,561원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 이은자 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 537,557,439원 |
현재 회차 822,500,000원 가정에서 집행비용 10,625,000원과 갑구 2번 가압류 274,317,561원이 반영되고, 소유자 잔여는 537,557,439원으로 계산돼 있습니다. 갑구 4번 항목은 채권액 미상으로 배당 계산에서 0원 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대평동 복합커뮤니티센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업시설·공공시설·주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스와 BRT 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층 에이103호이며, 전유면적은 52.9925㎡입니다. 공용 위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 사다리형 평지로 상업업무용 건물 부지로 이용 중이며, 주변으로 대로 및 중로 등에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 지정돼 있고, 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 감정평가상 대지권의 표시에 별도등기가 있습니다.
- 환금성. 근린시설이고 현재 공실 상태입니다. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 822,500,000원의 시장가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-3586호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하세요.
- 대지권 별도등기 확인. 집합건물 등기사항전부증명서의 대지권 표시에 기재된 별도등기 내용을 원문으로 확인하세요.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대차 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 근린시설 실거래·임대수익 자료를 확보해 응찰가를 검증해야 합니다.
- 배당 차이 확인. 사건 청구액 282,463,756원과 배당 계산에 반영된 가압류 청구금액 274,317,561원이 다르므로 배당요구·채권 원문을 대조하세요.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 신탁과 가격 검증
이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 1,175,000,000원에서 822,500,000원까지 내려온 세종 대평동 1층 근린시설입니다. 배당 시나리오만 보면 매수인 인수액은 0원이고 가압류 채권도 전액 배당되는 구조입니다.
하지만 권리 확인은 여기서 끝나지 않습니다. 2021년 선순위 신탁과 신탁원부 확인 주의사항, 대지권 별도등기가 있고, 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 배당상 인수 위험은 낮게 계산되지만, 신탁원부·별도등기·점유관계와 실제 근린시설 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
