대전지방법원 2025타경503923. 세종특별자치시 대평동 해피라움페스타 1층 에이103호, 전용면적 52.9925㎡의 근린시설입니다. 감정평가서에는 공실 상태로 기재되어 있고, 주변은 상업시설·공공시설·주택이 혼재하는 지역입니다. 현재 최저매각가는 575,750,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가만이 아닙니다. 등기상 소유자는 아시아신탁주식회사이고, 신탁원부가 존재하며 신탁주의사항과 별도등기 표시도 있습니다. 따라서 일반적인 근린시설 경매처럼 가압류와 압류의 소멸 여부만 확인하고 입찰 판단을 끝내서는 안 됩니다. 신탁원부의 처분 조건과 실제 점유·임대관계, 배당 자료의 불일치를 확인하기 전에는 권리 안전성과 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 에이103호 도로명주소: 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 전용 52.9925㎡ · 지상 8층 건물 중 1층 |
| 감정 이용상태 | 공실 상태 |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,175,000,000원 / 575,750,000원 |
| 최저가 비율 / 유찰 | 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 사건 청구액 | 282,463,756원 |
| 등기상 가압류 청구금액 | 274,317,561원 · 채권자 이은자 |
| 말소기준권리 | 갑구 2번 가압류 · 2023.11.30. · 이은자 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 신탁원부 확인이 선행
확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 공실. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 공실 기재만으로 임대차나 점유 관련 위험이 모두 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유 상태와 실제 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.
등기상 갑구 2번 가압류는 2023.11.30. 접수된 권리로 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 이후 2024.03.05. 세종특별자치시의 압류와 2025.12.04. 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 이러한 소멸 표시가 신탁원부의 처분 조건이나 별도등기 내용을 대신 확인해 주는 것은 아닙니다.
② 가격 검토 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 575,750,000원으로 감정가 1,175,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 없으므로 이 비율만으로 시장 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 가격 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,175,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 575,750,000원 | 감정가 대비 49% |
| 3회 유찰 시 가정 | 403,025,000원 | 감정가의 34.3% 시나리오 |
| 4회 유찰 시 가정 | 282,117,500원 | 감정가의 24.01% 시나리오 |
유찰 시 가격은 제시된 시나리오를 나타내며 실제 다음 회차의 매각가나 낙찰가를 보장하지 않습니다. 실거래 시세를 확인하기 전에는 감정가 대비 비율을 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
③ 예상배당표 (매각가 575,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,157,500원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이은자 | 274,317,561원 | 274,317,561원 |
| 갑구 4번 가압류 · 이은자 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추산 | - | 293,274,939원 |
현재 최저매각가를 가정한 배당 계산입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정치이며, 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액은 신탁관계와 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 세종특별자치시 대평동 복합커뮤니티센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설·공공시설·주택 등이 혼재하며, 감정평가서에는 주위환경이 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 일반버스 및 BRT 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물·이용상태. 철골철근콘크리트구조 건물의 1층 에이103호이며, 감정평가서상 공실입니다. 공용 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있고, 내벽은 페인팅 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 해당합니다. 주변 도로와의 접면 및 토지이용 제한사항은 원본 감정평가서와 토지이용계획을 확인해야 합니다.
- 공부·등기. 감정평가서상 공부와의 차이 및 위반건축물 관련 특이사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 집합건물 등기에는 별도등기 표시가 있으므로 이를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 실제 실거래 가격과 임대수익 자료를 확인하지 않은 상태에서는 적정 매입가나 환금성을 단정하기 어렵습니다. 근린시설의 공실 해소 가능성과 실제 이용수요를 중심으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2021-3586호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하고, 경매 매각에 따른 소유권 취득과 관련 권리의 효력을 검토하세요.
- 별도등기 확인. 집합건물 등기상 별도등기가 있다는 점을 확인하고, 관련 등기와 대지권에 관한 내용을 원본으로 대조하세요.
- 배당관계 대조. 사건 청구액 282,463,756원과 갑구 2번 가압류 청구금액 274,317,561원의 차이를 확인하세요. 갑구 4번 가압류의 채권액과 배당관계도 별도로 검토해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 공실이라는 기재만으로 판단하지 말고, 현장 점유 상태와 실제 임대차 여부를 확인하세요. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 시세와 수익성 검토. 실거래 가격, 인근 근린시설의 임대수요, 공실 해소 가능성 등을 확인한 후 입찰 상한을 정하세요. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다.
- 회차 시나리오 구분. 3회 유찰 시 403,025,000원, 4회 유찰 시 282,117,500원은 가정 시나리오입니다. 실제 매각가를 보장하는 숫자로 해석하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가 대비 49%”만으로는 부족하다
세종 해피라움페스타 에이103호는 최저매각가가 575,750,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 감정평가서에는 공실로 기재되어 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수 추산액은 0원입니다. 하지만 신탁 소유권과 신탁원부, 별도등기, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있고, 사건 청구액과 등기상 가압류 금액도 일치하지 않습니다.
가격 검토는 필요하지만, 먼저 권리와 배당의 정합성을 확인해야 합니다. 실거래 시세를 대조하지 않은 상태에서 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 신탁 관련 처분 조건과 실제 점유·임대차, 배당관계를 원본으로 검증하고, 그 결과를 바탕으로 수익성과 환금성을 따져 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
