대전지방법원 2025타경503944. 세종 다정동 가온마을4단지 401동 2층 203호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 710,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 497,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.01.08. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 393,600,000원. 그 뒤 우리금융캐피탈 근저당, 현대해상 추가 근저당, 세종신용보증재단·제이비우리캐피탈·신탄진농업협동조합 가압류, 세종특별자치시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 회차 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권총액 915,749,395원 가운데 489,630,000원이 배당되고 426,119,395원의 미배당이 발생하지만, 이 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조로 잡혀 있지는 않습니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 채권자의 미회수 규모보다 매수인이 떠안을 권리가 있는지와 497,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503944 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 다정동 964 가온마을4단지 401동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 침실3·거실·주방및식당·알파공간·파우더룸·드레스룸·욕실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층 건물 중 2층 · 총 15개동 1,258세대 |
| 소유자 | 고정미 · 2020.12.10. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 497,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 496,070,717원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.01.08. 을구 2번 현대해상화재보험주식회사 근저당권 393,600,000원입니다. 이후 을구 4번 우리금융캐피탈주식회사 근저당 120,000,000원, 을구 5번 현대해상 근저당 120,000,000원, 을구 6번 현대해상 근저당 98,400,000원과 후순위 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 65.3%
가온마을4단지 동일 면적의 최근 실거래 12건은 2026년 5월부터 8월까지 660,000,000원~825,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 760,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 730,000,000원입니다. 현재 최저가 497,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 4 | 730,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 14 | 740,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 768,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 755,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 765,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 775,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 5 | 748,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 20 | 825,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 10 | 765,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 797,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 760,666,666원 |
특히 대상 물건과 같은 2층의 2026.07. 실거래가가 660,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 497,000,000원은 전체 최근 평균뿐 아니라 이 2층 거래보다도 낮습니다. 다만 개별 호수의 향·내부상태·점유상태 차이는 실거래 표만으로 반영할 수 없으므로, 최저가 자체를 곧바로 적정 낙찰가로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,370,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 393,600,000원 | 393,600,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 96,030,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 98,400,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 세종신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 56,749,395원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 신탄진농업협동조합 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 915,749,395원, 채권자 예상배당은 489,630,000원, 미배당은 426,119,395원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 497,000,000원 | 489,630,000원 | 426,119,395원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 347,900,000원 | 342,229,400원 | 573,519,995원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 243,529,999원 | 239,320,579원 | 676,428,816원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당은 커지지만 제공된 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 채권이 매수인에게 붙는 대항력 임차인 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새움중학교 북동측에 근접하며, 주변은 아파트단지·공공시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 동측 근거리에 BRT 노선이 지나고 있습니다.
- 단지. 가온마을4단지는 총 15개동 1,258세대이며 사용승인일은 2019.05.16입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·지역난방·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 동측 대로, 북측·서측 중로에 접합니다. 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 2번 현대해상화재보험주식회사 근저당권 393,600,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 확인하세요.
- 같은 2층 거래 비교. 2026.07. 동일 면적 2층 거래가 660,000,000원입니다. 내부 상태·향·동 위치 차이를 함께 비교해 입찰가 상한을 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 426,119,395원은 크지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 손실과 낙찰자 인수책임을 혼동하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인 후 가격 판단’
이 사건은 숫자만 보면 강합니다. 감정가 710,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 497,000,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 760,666,666원의 65.3%입니다. 최신 거래 730,000,000원, 같은 2층 거래 660,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
권리 구조도 단순한 편입니다. 2021.01.08. 현대해상화재보험 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “등기 권리와 가격은 양호, 점유·임대차 확인을 끝내고 입찰가를 정할 물건”입니다.
