광주지방법원 2025타경51817. 순천시 서면 구상리의 공업용 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,878㎡이며, 감정평가상 건물은 철골조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층 공장으로 이용 중입니다. 감정가 782,217,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 547,552,000원, 감정가의 70%입니다.
등기 내역은 1999년부터 이어져 매우 길지만, 오래된 권리 상당수는 2000년 임의경매 낙찰, 2017년 해지·취하, 2021년 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.03.11. 순천성동신용협동조합 근저당권입니다. 이후 소명수·신용보증기금·전남신용보증재단 등의 가압류와 국세 압류, 경매개시결정, 광주은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51817 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 서면 구상리 248, 248-5 제가동호 · 구랑실재길 130 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공업용 건물 및 공장용지 |
| 토지 | 공장용지 1,878㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이강진 (2021.03.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 782,217,000원 / 547,552,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천성동신용협동조합 / 591,831,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 별지 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리보다 ‘현재 말소 여부’를 본다
1999년 근저당·전세권·가압류 등은 2000.10.27. 임의경매 낙찰로 말소됐고, 2000년과 2002년 중소기업은행 근저당은 2017.07.31. 해지로 말소됐습니다. 정화폴리테크공업주식회사의 상가건물임차권과 주식회사트리렉스 전세권도 2017.07.20. 각각 해제·해지로 말소됐습니다. 여천신용협동조합 근저당 역시 2021.03.11. 해지됐습니다.
따라서 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 순천성동신용협동조합의 채권최고액 696,000,000원 근저당입니다. 2022년 이후 가압류 3건, 2025년 국세 압류, 임의경매개시결정과 광주은행 가압류는 모두 이보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 산출상 매수인이 등기권리로 인수할 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 현황조사상 실제 점유 임차인 2명
현황조사상 현재 점유 임차관계는 주식회사 명선조경과 이재경 등 2명입니다. 두 점유자의 전입·사업자등록 시점은 모두 2021.03.11. 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다.
| 임차관계 | 사용 / 점유 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 명선조경 | 사무실 · 2023.01.30. | 100,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이재경 | 사무실 · 2024.09.19. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정화폴리테크공업주식회사 | 1층 전부 · 주거(임차권등기 이력) | 20,000,000원 / 미상 | 판정 불가 | 미상 | 현재 등기상 말소 |
정화폴리테크공업주식회사의 임차권은 2007.07.13. 등기됐으나 2017.07.20. 해제로 말소됐습니다. 점유개시일과 현재 점유 여부를 확인할 수 없어 대항력을 단정할 수는 없지만, 현재 등기상 존속하는 임차권은 아닙니다. 반면 현황조사상 점유 중인 두 임차인은 대항력이 없더라도 낙찰 후 인도 협의와 명도 일정에는 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘싸다’는 다른 말이다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 547,552,000원입니다. 산출 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 547,552,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 없어, 이 금액이 주변 공업용 부동산 시세보다 낮은지 판단할 근거는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 채권 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 547,552,000원 | 547,552,000원 | 1,823,714,644원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 383,286,400원 | 383,286,400원 | 1,986,270,734원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 268,300,479원 | 268,300,479원 | 2,099,646,852원 | 0원 |
④ 산출 예상배당표 (매각가 547,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,875,520원 |
| 근저당 · 중앙새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 가압류 · 이재형 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 전세권 · 이용욱 | 26,500,000원 | 26,500,000원 |
| 가압류 · 이재형 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 가압류 · 천병주 | 3,600,000원 | 3,600,000원 |
| 전세권 · 장윤석 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 근저당 · 유정자 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 가압류 · 중앙새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 근저당 · 김성희 | 100,000,000원 | 19,576,480원 |
| 후순위 15개 채권 | 1,743,291,124원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,363,391,124원 중 산출 채권배당은 539,676,480원, 집행비용은 7,875,520원이며 미배당액은 1,823,714,644원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감과 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 과거 말소권리가 포함된 산출표이므로 최신 등기와 실제 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물과 토지 모두 공업용으로 이용 중이며, 철골조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층 공장입니다.
- 건물 상태. 기존 건물은 1998.12.22. 사용승인 후 2001.01.10.과 2018.07.02. 증축됐고, 지속적인 개·보수로 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다. 다른 건물은 2025.05.28. 사용승인돼 상태가 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 현대모비스 순천부품센타 남서측 인근으로, 주변은 중·소규모 공업용 부동산과 농경지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있으나, 시 중심부 외곽에 위치해 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지 조건. 공장용지 1,878㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 69,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한되는 공업용 물건이며, 비교 실거래가가 없어 매각가격의 시장 적정성을 별도로 조사해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 1999년부터 이어진 과거 권리와 말소기록이 많습니다. 현재 유효 권리와 말소된 권리를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 구분해야 합니다.
- 점유자 면담. 주식회사 명선조경과 이재경의 실제 점유 구역, 계약 상대방, 보증금 지급 내역, 퇴거 의사를 확인해야 합니다.
- 과거 임차권 확인. 정화폴리테크공업주식회사의 임차권등기는 말소됐지만 현재 점유 여부와 잔존 분쟁 유무는 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 별지 기계기구와 현장 설비를 번호별로 대조하고, 소재불명인 기계기구 8~10의 감정 반영액과 현존 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 자산 구분. 기존 공장 운영 관련 여타 기계기구·집기·비품은 매각 제외이므로 소유권 귀속과 반출 계획을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 이해관계인 대응을 예상할 수 있습니다.
- 시세 조사. 최저가 547,552,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 공장용지와 공장 매매사례·임대수익·재조달 비용을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 기계기구 목록과 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 공장은 서류만 보고 사는 물건이 아니다
현재 등기 기준으로는 2021년 순천성동신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자들도 말소기준 이후 전입·사업자등록으로 조사돼 산출 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리 인수액보다 현장입니다. 공업용 건물과 1,878㎡ 토지를 일괄 취득하고, 제시외 건물과 일부 기계기구도 포함되지만 기계기구 8~10은 소재불명이며 다른 공장 집기와 설비는 매각에서 제외됩니다. 점유 임차인 2명의 인도 일정도 확인해야 합니다. 비교 실거래가가 없는 만큼 최저가 70%는 할인율일 뿐, 적정가의 증거가 아닙니다. 권리는 현재 기준 정리형이지만, 가격·설비·점유를 현장에서 검증한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 공업용 물건입니다.