대전지방법원 2025타경503953. 세종 나성동 ‘행복의아침’ 8층 821호로, 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 일반 담보권이 아니라 대항력 있는 주택임차권입니다. 종전 농협은행 근저당권은 2020년 1월 10일 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025년 12월 1일 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 장유경은 그보다 앞선 2025년 1월 3일 주민등록을 마쳤고, 2025년 3월 11일 보증금 120,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다.
매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시되어 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 93,100,000원에서 집행비용 2,075,800원을 먼저 빼면 임차인에게 배당 가능한 금액은 91,024,200원이고, 남는 보증금 28,975,800원이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503953 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 763 행복의아침 8층 821호 · 한누리대로 292 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 26.4397㎡ · 8층 |
| 소유자 | 장성민 (2020.12.14. 매매, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유경 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 장유경 821호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2025.01.03 / 2023.04.19 배당요구 2025.03.11 | 대항력 有 우선변제 有 승계 28,975,800원 |
장유경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 동시에 이 사건의 경매 신청채권자도 장유경으로 표시되어 있어 임차권자와 신청채권자가 동일합니다. 같은 120,000,000원을 서로 다른 채권처럼 중복 합산해서는 안 되며, 입찰 전에는 임차권등기, 배당요구 및 신청채권의 관계를 원본 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
행복의아침 동일 면적 26.44㎡의 거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 117,708,333원이지만, 과거 1.2억~1.35억원 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 105,625,000원, 최신 거래 87,500,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -14.6%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 26.44㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 2025.05 | 26.44㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 26.44㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 26.44㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 26.44㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2023.12 | 26.44㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.12 | 26.44㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2023.10 | 26.44㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 26.44㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.07 | 26.44㎡ | 8 | 124,000,000원 |
| 2023.07 | 26.44㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2023.05 | 26.44㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 105,625,000원 |
현재 최저가 93,100,000원만 보면 최근 12개월 평균의 88.1%라 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 최저가에 현재 예상 인수액 28,975,800원을 더한 실질취득 122,075,800원은 최근 12개월 평균 105,625,000원의 약 115.6%, 최신 거래 87,500,000원의 약 139.5%입니다. 전체 평균 117,708,333원보다도 약 3.7% 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 장유경 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 장유경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 120,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고 28,975,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 93,100,000원 | 28,975,800원 | 122,075,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 65,169,999원 | 56,403,061원 | 121,573,060원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 45,618,999원 | 75,602,143원 | 121,221,142원 |
숫자가 구조를 그대로 보여 줍니다. 최저가가 93,100,000원에서 65,169,999원, 45,618,999원으로 떨어져도 인수액이 28,975,800원에서 56,403,061원, 75,602,143원으로 늘어 실질취득은 계속 약 1.21억~1.22억원에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 가격 기준선은 경매 최저가가 아니라 보증금 120,000,000원 부근의 실질취득액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이며 전용 26.4397㎡입니다. 사용승인일은 2016.11.10입니다.
- 입지. 세종 나성동 마들렌오피스텔 북측 인근으로, 도시형생활주택·대단위 아파트단지·업무용 빌딩·각종 근린생활시설이 혼재한 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 정류장과 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동·서측으로 광로 및 중로 포장도로에 접하고, 동측으로 지하주차장 진출입이 가능합니다. 토지는 대체로 정방형·평지입니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균 105,625,000원으로 전체 평균 117,708,333원보다 낮고, 최근 대비 과거 거래 추세가 -14.6%여서 하락 흐름을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 93,100,000원에 미배당 보증금 28,975,800원이 붙어 실질취득은 122,075,800원입니다.
- 추가 유찰 착시 점검. 2회 유찰 시 실질취득 121,573,060원, 3회 유찰 시 121,221,142원으로 낙찰가 하락 폭에 비해 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 장유경의 임대차계약일 2022.11.15, 점유개시일 2023.01.31, 확정일자 2023.04.19, 주민등록일 2025.01.03, 임차권등기 2025.03.11을 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 장유경이 경매 신청채권자와 동일하므로 임차보증금과 신청채권의 법률관계 및 배당 구조를 중복 없이 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·설비·현상·이용상태는 일반적인 이용 및 건축물 현황도·외부관찰 등을 기준으로 조사됐습니다.
- 실거래 우선. 전체 평균 117,708,333원보다 최근 12개월 평균 105,625,000원, 최신 거래 87,500,000원과 -14.6%의 하락 추세를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “9,310만원짜리 경매”로 보면 안 된다
표면적인 숫자는 감정가 133,000,000원에서 한 번 유찰된 최저가 93,100,000원입니다. 하지만 이 사건의 경제적 실체는 다릅니다. 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 배당되지 못하는 28,975,800원을 매수인이 인수해 총 부담이 122,075,800원까지 올라갑니다.
더구나 최근 12개월 평균은 105,625,000원, 최신 거래는 87,500,000원이고 시장 추세는 -14.6%입니다. 추가 유찰이 생겨도 배당 부족분이 인수액으로 이동해 총액은 계속 보증금 120,000,000원 부근에 머뭅니다. 결국 이 물건은 “최저가가 감정가의 70%라 싸다”가 아니라, “실질취득이 최근 시세보다 높은 대항력 인수형”으로 판단해야 합니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 구조의 핵심은 할인율이 아니라 보증금 승계 부담과 하락 중인 최근 시세입니다.
