대전지방법원 2025타경503953. 세종특별자치시 나성동의 행복의아침 8층 821호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있으나, 집합건축물대장상 실제 건축물 용도는 공동주택(도시형생활주택·원룸형)입니다. 전용면적은 26.4397㎡로 일반적인 가족형 아파트보다 소형 주거상품에 가깝습니다.

감정가 133,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 65,170,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만 이 사건에는 결정적인 권리가 있습니다. 임차인 장유경의 보증금 120,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.

따라서 이 사건은 감정가에서 얼마나 할인됐는지가 아니라 낙찰대금과 인수해야 할 보증금을 합친 금액이 실제 시장가격보다 낮은가를 기준으로 판단해야 합니다. 특히 최근 실거래 추세가 -14.6%로 하락했다는 점까지 고려하면 최저가만 보고 저가매수라고 해석하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 남는다

이 사건의 말소기준권리는 2025.12.01 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 2016년 설정됐던 농협은행 근저당권은 이미 2020.01.10 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 보아서는 안 됩니다.

중요한 것은 2025.03.11 등기된 을구 4번 주택임차권입니다. 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하고 있습니다. 이후 2026.04.24 설정된 세종특별자치시의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있지만, 실제 조세 배당과 매각조건은 확인해야 합니다.

임차인 현황 — 대항력·우선변제권 모두 중요

실제 임차인은 1명입니다. 장유경은 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자입니다. 따라서 신청채권자의 청구액 120,000,000원과 임차보증금 120,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복 임차인 신고도 확인되지 않습니다.

임대차계약일은 2022.11.15, 점유개시일은 2023.01.31, 확정일자는 2023.04.19, 주민등록일은 2025.01.03입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고, 명세서상 대항력과 미배당액 인수가 명시돼 있으므로 매수인 인수위험이 현실적인 사건으로 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가 6,517만원이 아닌 실질취득 1.2억대로 판단

행복의아침 동일 면적 26.44㎡의 실거래 표본은 총 12건입니다. 전체 평균은 117,708,333원이지만 오래된 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에는 제시된 최근 12개월 평균 105,625,000원과 최신 거래 87,500,000원(2025.05), 거래 추세 -14.6%를 우선 적용합니다.

최저매각가 65,170,000원은 최근 12개월 평균의 61.7%입니다. 하지만 이는 인수보증금을 제외한 숫자에 불과합니다. 실제로는 낙찰대금 65,170,000원에 인수액 56,403,060원을 더한 121,573,060원을 기준으로 비교해야 합니다.

이 금액은 최근 12개월 평균보다 15,948,060원 높고, 그 평균의 115.1%입니다. 최신 실거래 87,500,000원과 비교하면 약 138.9% 수준입니다. 전체 거래 평균 117,708,333원보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 시세보다 저렴한 경매로 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)

집행비용 약 1,573,060원을 우선 공제하고 임차인에게 63,596,940원이 배당되는 추정입니다. 신청채권자 장유경과 보증금 권리자가 동일하므로 120,000,000원을 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 인수액 56,403,060원은 배당대금에서 추가 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담할 보증금 잔액입니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권, 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분을 인수보증금이 대신 채운다

이 사건에서 유찰은 일반적인 무인수 경매와 다르게 작용합니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당할 돈도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액이 증가합니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어난다고 실질취득이 같은 비율로 내려가지 않습니다.

실질취득 = 시나리오별 매각가 + 매수인 인수액. 각 회차의 배당 및 집행비용 추정치를 반영한 금액으로, 실제 낙찰가나 배당결과를 확정하는 수치는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 마들렌오피스텔 북측 인근에 위치합니다. 도시형생활주택, 대단위 아파트단지, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재한 중심상업지대의 주거용 부동산입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 BRT 정류장과 시내버스 승강장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 용도·규모. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택·원룸형)이고 전용 26.4397㎡입니다. 166세대 규모, 사용승인일은 2016.11.10입니다. 일반적인 가족형 아파트보다 소형 주거 수요를 중심으로 환금성을 판단해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조로 급탕·급배수 위생설비, 지역난방, 승강기, 화재탐지·소화설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 위치하며 광로 및 중로에 접합니다. 공시지가는 4,521,000원/㎡이고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조, 설비 및 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도와 외부관찰, 탐문 등을 기초로 한 평가이므로 내부 상태를 확정할 수 없습니다.
• 환금성. 전체 실거래 표본은 87,500,000원에서 135,000,000원까지 차이가 큽니다. 최근 거래 추세가 -14.6%이고 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회여서 높은 매각가를 전제로 한 투자에는 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수부터 확인. 을구 4번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수조건, 배당요구 및 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다. 보증금 미배당액을 제외한 최저가만으로는 취득원가를 계산할 수 없습니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 현 회차 실질취득 추정액 121,573,060원은 최근 12개월 실거래 평균 105,625,000원을 초과합니다. 가격 상한을 판단할 때 반드시 인수액을 포함하세요.
• 유찰 착시 경계. 3회 및 4회 유찰 시에도 실질취득이 약 120,000,000원 수준에 머무릅니다. 유찰만 기다리는 방식으로는 가격 문제가 쉽게 해소되지 않습니다.
• 임차인과 신청채권자의 동일성. 장유경이 임차권자이자 신청채권자인 점을 확인하고, 실제 임대차계약과 보증금 지급내역, 청구의 근거가 일치하는지 검토하세요. 동일인이라는 사유만으로 인수액이 소멸하지는 않습니다.
• 조세·배당 변동. 세종특별자치시 압류에 따른 조세채권의 종류와 법정기일, 집행비용 및 우선변제 여부에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 내부 상태·점유 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 현재 점유자, 내부 하자, 수리비, 관리비 체납 및 인도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 최신 제시 거래가 2025.05에 머무르고, 거래 추세는 -14.6%입니다. 2026.10.26 매각기일 전 최신 실거래 및 인근 경쟁물건을 재확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 배당 관련 자료를 최신 상태로 확인하고 전문가의 권리분석을 받는 것이 적절합니다.

맺으며 — “최저가가 반값이어도 실질취득은 반값이 아니다”

이 물건은 감정가 133,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 65,170,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수 부담이 커지는 구조라, 실제 취득원가는 약 120,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

현 회차의 실질취득 추정액은 121,573,060원입니다. 제시된 최근 12개월 실거래 평균 105,625,000원보다 15.1% 높고, 최신 거래 87,500,000원과 비교하면 차이가 더 큽니다. 여기에 최근 거래 추세 -14.6%, 평균 유찰 3.0회, 원룸형 주거상품의 환금성까지 고려해야 합니다.

추가 유찰이 이루어져도 매수인 인수액이 증가하기 때문에 가격 메리트가 자동으로 생기지 않습니다. 임차권이 유효하게 존속하는 한 매수인의 자금 부담과 인수 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 부족·입찰 신중입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 보증금 인수까지 포함한 실질취득금액과 시장가격의 차이입니다. 임차권과 배당관계를 먼저 확정하지 않고 최저가만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다.