대전지방법원 2025타경503968. 금산읍 중도리 삼덕빌라의 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 58,000,000원이고 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 40,600,000원입니다. 소유자 유국종은 2014.06.10 거래가 58,000,000원에 취득했고, 같은 날 무진장축산업협동조합이 채권최고액 24,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2017년부터 가압류와 압류가 대량으로 쌓였지만, 제공된 권리판정상 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당순위와 실제 배당액이 바뀔 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503968 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 중도리 55-1 가동 1층101호 |
| 도로명 | 충청남도 금산군 금산읍 후곤천길 144 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층/지상4층 · 1층 101호 |
| 소유자 | 유국종 (2014.06.10. 거래가 58,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 40,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 70,370,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 다수 권리는 소멸
1992년 한국주택은행 근저당은 2004.06.09 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2014.06.10 무진장축산업협동조합 근저당권 24,000,000원입니다. 이후 진영유통·롯데제과·하나은행·신용보증기금·신한은행·근로복지공단 등 가압류와 국·국민건강보험공단·금산군 등의 압류, 현재 강제경매개시결정은 모두 기준권리 뒤입니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 과정에서는 수차례 방문했으나 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정해 명도까지 무위험으로 보는 것보다는, 실제 점유자와 전입관계 확인을 입찰 전 절차로 두는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 59.7%라는 숫자의 한계
삼덕빌라103동104동은 총 16세대, 준공일은 1991.12.05입니다. 대상 면적과 맞는 실거래는 제공 자료에서 단 한 건으로, 2021.10 · 전용 59.88㎡ · 4층 · 68,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 59.88㎡ | 4 | 68,000,000원 |
현재 최저가 40,600,000원은 이 68,000,000원의 59.7%이고, 감정가 58,000,000원도 과거 거래보다 낮습니다. 하지만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 거래가 2021.10 단 1건뿐이고 현재 매각기일은 2026.09.07입니다. 따라서 59.7%를 그대로 현재 시세 할인율로 해석하거나, 이를 근거로 “시세보다 싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,130,800원 |
| 1. 근저당 · 무진장축산업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 진영유통 | 22,071,694원 | 15,469,200원 |
| 3. 가압류 · 롯데제과 주식회사 | 12,553,703원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 43,516,815원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 합자회사 금산주류합동 | 5,928,825원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 181,800,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 54,326,690원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한상협 | 8,284,993원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 충남신용보증재단 | 19,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 6,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 173,569,318원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 무진장축산업협동조합 | 26,158,940원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,817,302원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 근로복지공단 | 47,712,140원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 12,564,165원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 9,262,380원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,426,457원 | 0원 |
| 18. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 70,370,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 40,600,000원에서는 채권자 총 청구액 735,364,252원 중 39,469,200원이 배당되고, 미배당액은 695,895,052원입니다. 신청채권자 근로복지공단의 청구금액 70,370,830원은 이 계산상 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 40,600,000원 | 39,469,200원 | 695,895,052원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 28,420,000원 | 27,508,440원 | 707,855,812원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 716,228,344원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 낙찰가와 배당 규모이지, 현재 계산상 매수인이 떠안는 채권이 늘어나는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산동초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·연립주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로가 소재합니다.
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 740.0㎡, 지목 대, 공시지가 240,400원/㎡입니다.
- 규모·연식. 삼덕빌라103동104동은 16세대, 1991.12.05 준공으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 동 표시 대조. 공부상 가동과 현황 통칭 103동의 일치 여부를 현장·도면·등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 실거래 표본이 2021.10 단 1건뿐이므로 현재 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 40,600,000원은 과거 거래 68,000,000원의 59.7%지만, 거래 시점이 오래돼 현재 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.28 기준 권리와 매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 확인이 먼저
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014.06.10 무진장축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 결론내리기 어렵습니다. 현재 최저가 40,600,000원이 확인 실거래 68,000,000원의 59.7%인 것은 맞지만, 그 거래가 2021.10 단 한 건입니다. 16세대 규모의 1991년 준공 다세대라는 점까지 고려하면, 이 숫자만으로 현재 시세 대비 큰 할인이라고 단정할 근거는 부족합니다. 여기에 당해세 가능성과 임대관계 미상까지 확인해야 합니다. 권리는 소멸형, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건은 낮아진 최저가보다 현 시세·점유·세금 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
