대전지방법원 2025타경503981. 세종특별자치시 어진동 ‘호수의아침’ 5층 501호입니다. 공부상 아파트로 표시되어 있으나 감정평가서상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 이 사건은 단순히 감정가보다 낮은 가격에 취득할 수 있는지를 따질 사건이 아닙니다. 2022년 설정된 전세권과 그 뒤 등기된 주택임차권, 그리고 보증금 미배당 시 매수인 인수라는 매각물건명세서의 내용이 핵심입니다.

임차인 김용준 씨의 보증금은 115,000,000원입니다. 전입 및 점유개시일은 2022년 4월 5일이고, 확정일자는 2024년 7월 1일입니다. 현재 최저가 49,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 공제한 47,718,000원이 보증금에 배당되고, 부족한 67,282,000원은 매수인이 인수하는 것으로 산정되어 있습니다. 따라서 49,000,000원에 낙찰받더라도 실질취득액은 약 116,282,000원입니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 미배당 보증금이 핵심

등기부상 2014년 및 2016년 설정된 농협은행 근저당권은 2020년 6월 16일 말소되었습니다. 그 뒤 2022년 4월 5일 설정된 김용준 씨의 전세권(전세금 115,000,000원)은 매각물건명세서에 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 이 전세권은 이후의 압류만을 보고 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

2024년 8월 1일 국 명의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 이보다 앞선 전세권은 별도로 인수권리로 명시되어 있고, 김용준 씨는 2022년 4월 5일 전입 및 점유를 시작한 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있습니다. 2024년 8월 5일 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸 처리되더라도, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서의 조건은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 여부

확인되는 실제 임차인은 1명, 김용준입니다. 전세권과 주택임차권은 동일인 명의이고 각각 115,000,000원으로 기재되어 있으므로, 이를 서로 다른 보증금으로 보아 230,000,000원으로 단순 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

호수의아침의 실거래 자료 중 비교 면적은 약 17.43~17.83㎡입니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 79,200,000원이며, 최신 거래는 2026년 9월 71,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -4.2%로 하락 방향입니다.

최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 61.9% 수준입니다. 그러나 이 비율에는 매수인이 인수할 보증금 잔액이 반영되어 있지 않습니다. 인수액 67,282,000원을 더한 실질취득 추정액은 116,282,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

매각대금 49,000,000원은 집행비용 1,282,000원과 임차인 배당 47,718,000원으로 소진되는 계산입니다. 미배당 보증금 67,282,000원은 매각대금에서 추가로 지급되는 금액이 아니라 매수인이 인수할 것으로 산정된 잔액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 실제 배당표와 원본 서류로 추가 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 크게 줄지 않는다

보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조에서는, 입찰가가 낮아질수록 임차인에게 지급되는 배당이 줄어들고 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락을 곧바로 매수인의 경제적 이익으로 해석할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 국립세종도서관 남측 인근입니다. 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 17층 건물의 5층 501호입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 중심상업지역, 미관지구 및 지구단위계획구역에 해당하며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
• 건물 현황. 단지 정보상 288세대, 준공일은 2014년 10월 13일입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 79,200,000원이고 최신 거래는 71,000,000원입니다. 최근 거래 추세 -4.2%와 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 5.9회를 고려하면, 낙찰 후 매각을 전제로 한 단기 환금성 기대는 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수권리 원본 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 4번 전세권의 인수 여부와 대항력 있는 임대차의 보증금 잔액 인수 조건을 다시 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 전세권·주택임차권등기·경매 신청채권에 동일인 김용준과 115,000,000원이 표시되어 있습니다. 이를 별개의 보증금으로 합산하지 말고 실제 채권관계와 배당요구 내용을 확인하세요.
• 가장임차인 의심 검증. 신청채권자와 임차인이 동일인이라는 점은 추가 확인이 필요한 사안입니다. 의심만으로 인수액을 0원으로 간주하지 말고 계약서·입금 내역·전입 및 점유 사실·배당요구서를 대조하세요.
• 실질취득 상한 재설정. 현재 회차의 계산상 실질취득액은 116,282,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌며, 취득세·명도비 등 부대비용도 별도입니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사서 및 현장 확인을 통해 인도 관련 위험을 점검하세요.
• 시장 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.2%를 고려하고, 과거 거래의 높은 가격이나 감정가만으로 매각 후 환금성을 낙관하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 확인하세요. 실제 배당과 인수 범위는 법원의 매각 조건 및 구체적인 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득원가”

이 물건의 핵심은 49,000,000원이라는 최저매각가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김용준 씨의 보증금 115,000,000원 중 현재 회차에서 67,282,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 남는다는 점입니다. 그 결과 실질취득 추정액은 116,282,000원으로, 최근 12개월 평균 79,200,000원보다 46.8% 높고 최신 거래 71,000,000원보다 63.8% 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -4.2%입니다.

김용준 씨가 경매 신청채권자로도 표시되어 있어 관계인 또는 가장임차인 가능성에 대한 원본 검증은 필요합니다. 그러나 그 가능성만으로 보증금 인수 위험을 없다고 볼 수는 없습니다. 실제 권리관계가 확인되기 전까지는 미배당 보증금 인수를 반영해 판단해야 합니다. 현재 자료 기준 종합 평가는 D등급입니다. 최저가의 할인율보다 선순위 권리의 인수 범위와 실질취득액이 시세에 비해 지나치게 높다는 점이 판단의 핵심입니다.