대전지방법원 2025타경503981. 세종 어진동 ‘호수의아침’ 5층 501호, 공부상 아파트(도시형생활주택)으로 이용되는 전용 17.834㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 한해란으로 2021년 4월 19일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 감정가 1억원이나 1회 유찰된 최저가 7,000만원이 아니라, 2022년부터 선순위로 자리 잡은 김용준의 115,000,000원 보증금입니다.
말소기준은 2024년 8월 1일 세종세무서장의 압류입니다. 그런데 김용준의 전세권은 2022년 4월 5일 접수됐고, 임차인의 주민등록·점유개시일 역시 2022년 4월 5일입니다. 즉 말소기준보다 약 2년 앞섭니다. 매각물건명세서에도 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 5층 501호 · 도로명 세종특별자치시 가름로 253 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 17.834㎡ · 17층 중 5층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.04.19. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용준 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 1.15억이 가격을 결정한다
말소기준인 2024년 8월 1일 압류보다 먼저 설정된 을구 4번 전세권 115,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 이어 2024년 8월 5일 임차권등기가 이루어졌지만 임대차계약일은 2022년 3월 28일, 주민등록일·점유개시일은 2022년 4월 5일로 기재되어 있어 대항력의 기초 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 김용준을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용준 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.05 | 2024.07.01 | 115,000,000원 | 2024.08.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
실제 임차인은 김용준 1명입니다. 같은 김용준 명의로 전세권 115,000,000원과 임차권 115,000,000원이 함께 나타나지만, 실질취득 계산에서 보증금을 230,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 동일인이 전세권자·임차권자이자 이 강제경매의 신청채권자로도 나타나는 만큼, 권리관계가 중첩돼 있다는 점은 원문서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 82.7%, 실질취득은 시세 위
호수의아침은 288세대, 2014년 10월 13일 준공된 단지입니다. 비교 대상 전용면적은 17.834㎡이며, 최근 12개월 실거래 5건 평균은 84,600,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 전용 17.43㎡·9층 72,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 평균보다 5.5% 높은 지표이지만, 최신 거래금액 자체는 72,000,000원까지 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 17.43㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 17.83㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 17.83㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.83㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.05 | 17.83㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 84,600,000원 |
표면적인 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.7%라서 할인돼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 할인율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 대항력 있는 보증금이 115,000,000원이므로 실질취득 기준은 약 115,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 84,600,000원의 약 136%, 최신 거래 72,000,000원의 약 160% 수준입니다. 즉 최근 시세보다 저렴한 경매가 아니라, 권리 인수를 포함하면 최근 시세 이상인 물건입니다.
④ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락을 인수가 상쇄한다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 70,000,000원 | 46,660,000원 | 116,660,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 49,000,000원 | 67,282,000원 | 116,282,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 34,300,000원 | 81,717,400원 | 116,017,400원 |
위 합계는 제공된 회차별 예상 인수액을 그대로 더한 값입니다. 집행비용 추정이 배당에서 먼저 빠지므로 단순 보증금 115,000,000원보다 소폭 높게 나타나지만, 핵심은 유찰될수록 인수가 증가해 총부담이 약 1.15억원 수준에서 거의 고정된다는 점입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 김용준 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 김용준 | 115,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 김용준 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김용준에게 68,340,000원이 배당되는 것으로 계산되고, 보증금 부족분 46,660,000원은 매수인이 인수합니다. 전세권·임차권·경매채권이 같은 김용준 명의로 중첩돼 있으므로 경제적 부담을 115,000,000원씩 반복 합산하는 방식으로 해석하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립세종도서관 남측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 아파트(도시형생활주택)이며 철근콘크리트구조 17층 건물 중 5층 501호입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 제반 도로와의 연계가 용이하고 인접도로 상태도 무난한 편입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 최저가 70,000,000원에만 주목하지 말고 미배당 보증금 46,660,000원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 67,282,000원, 3회 유찰 시 81,717,400원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 전세권 원본 확인. 2022.04.05 접수된 을구 4번 전세권 115,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 주민등록·점유개시 2022.04.05, 확정일자 2024.07.01, 보증금 115,000,000원 및 배당요구 관계를 등기부·명세서·배당요구 서류와 대조해야 합니다.
- 동일인 권리관계 확인. 김용준이 전세권자·임차권자·신청채권자로 중첩돼 있으므로 각 권리의 실제 채권관계와 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 82,037,500원보다 최근 12개월 평균 84,600,000원과 최신 거래 72,000,000원을 우선 비교하되, 본건은 어느 기준으로도 실질취득 약 115,000,000원이 낮지 않습니다.
맺으며 — “7,000만원짜리 경매”가 아니라 “약 1.15억짜리 인수형”
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자가 두 개라는 점입니다. 경매 화면에는 최저가 70,000,000원이 보이지만, 권리분석을 거치면 대항력 있는 임차인의 115,000,000원 보증금이 가격을 다시 정의합니다. 현재 배당가정상 46,660,000원이 남아 매수인이 인수하고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수가 증가합니다.
최근 12개월 실거래 평균은 84,600,000원, 최신 거래는 72,000,000원입니다. 따라서 이 물건을 최저가가 시세의 82.7%라서 싸다고 평가하는 것은 권리구조를 빠뜨린 판단입니다. 시세와 비교해야 할 숫자는 약 115,000,000원의 실질취득가입니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 유찰 할인보다 선순위 보증금 인수의 영향이 훨씬 큰 대항력 인수형 물건이며, 가격 매력도는 낮게 봐야 합니다.
