279,300,000원
대전지방법원 2025타경504052. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 5층 F507호입니다. 감정평가상 공부 용도는 지식산업센터(공장)이고, 사건의 물건종류는 근린시설로 분류돼 있습니다. 감정가는 399,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 279,300,000원입니다. 소유자는 사재우이고, 경매를 신청한 국민은행의 청구액은 267,863,773원입니다.
권리의 기준점은 2023.11.14. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 314,400,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그보다 뒤에 접수된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.30. 유성구 압류는 2025.05.26. 이미 해제·말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 5층 에프507호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 지식산업센터(공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상16층 · 5층 에프507호 · 사용승인일 2022.11.10. |
| 소유자 | 사재우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 279,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 267,863,773원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.14. 을구 1번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 314,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
2022.12.06. 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 2023.11.14. 사재우 앞으로 소유권이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 314,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.12. 국민은행이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
조사된 실제 임차인은 주식회사 제이비개발 1명입니다. 신고일은 2023.12.21.로, 말소기준권리인 2023.11.14. 국민은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 원문서에서 최종 확인해야 합니다.
| 임차인 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이비개발 | 2023.12.21. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 유찰됐지만 ‘싸다’고 말할 시세 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가 399,000,000원의 70%인 279,300,000원입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지를 숫자로 검증할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰 = 시세보다 저렴”으로 해석하면 안 됩니다.
특히 감정평가상 이용상태는 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터(공장)입니다. 가격 판단은 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 거래·임대수익·공실 수준을 별도로 확인한 뒤 해야 하며, 현재 자료만으로는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,710,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 314,400,000원 | 274,589,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 314,400,000원을 기준으로 보면 현재 회차에서 근저당권자에게 274,589,800원이 배당돼 39,810,200원의 미배당이 생깁니다. 다만 신청채권자의 실제 청구액은 267,863,773원이고, 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자의 청구액이 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 복용초등학교 북서측 인근이며, 자동차매매센터와 근린생활시설 등이 혼재된 준공업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 지식산업센터(공장)이며, 토지는 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상16층 건물의 5층 에프507호이며 사용승인일은 2022.11.10.입니다.
- 도로. 감정평가서상 중로에 2면이 접하고 있습니다.
- 규제. 일반공업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계)이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 토지면적 17,490㎡, 공시지가 722,500원/㎡입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았지만, 폐문 부재로 내부상태는 도면과 표준적 이용상황을 감안해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주식회사 제이비개발의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 폐문 부재로 내부상태가 직접 확인되지 않았으므로 실제 점유와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 같은 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매사례를 확인하지 않고 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임대수요 확인. 자동차매매센터·근린생활시설이 혼재한 준공업지역이라는 입지 특성을 감안해 지식산업센터의 임대수요와 공실 가능성을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.11.14. 국민은행 근저당이고, 조사된 실제 임차인 주식회사 제이비개발도 그보다 뒤인 2023.12.21. 신고여서 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 임차관계는 확인을 마쳐야 하고, 가격 쪽에서는 더 보수적이어야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 279,300,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시장 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 게다가 주거용이 아닌 지식산업센터(공장)입니다. 결론은 권리는 대체로 정리되지만, 임차관계 확인과 가격 검증이 필요한 물건입니다.
