대전지방법원 2025타경504052. 유성구 복용동 대전도안더리브시그니처 5층 에프507호에 대한 임의경매입니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이지만, 감정평가서상 공부상 이용상태는 지식산업센터(공장)입니다. 소유자 사재우 명의의 집합건물로, 2023.11.14 설정된 주식회사국민은행 근저당권 314,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매가 개시됐고, 현재는 2회 유찰로 최저매각가가 195,510,000원까지 내려온 상태입니다.
눈여겨볼 부분은 감정가 대비 큰 할인폭과 실제 시장가격이 서로 다른 개념이라는 점입니다. 감정가는 399,000,000원이지만, 현재 이 호실과 비교할 만한 거래시세가 확인되지 않아 195,510,000원이 실제 시장에서 얼마나 매력적인 가격인지 단정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 적법한 사용 가능 업종, 임대수요와 공실, 관리비 및 매각 가능성을 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 5층 에프507호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 복용동로 43 |
| 물건 분류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 공부상 용도 | 지식산업센터(공장) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 16층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2022.11.10 |
| 소유자 | 사재우 (단독소유) |
| 감정가 | 399,000,000원 |
| 최저매각가 | 195,510,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 267,863,773원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 내부 확인 | 폐문 부재로 실제 내부 상태 미확인 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 점유 확인은 필요
핵심은 2023.11.14 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 314,400,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2025.12.12 접수된 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸 대상입니다. 기존 신탁등기와 유성구 압류는 이미 말소된 상태입니다.
임차인 분석 — 후순위 법인 신고, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이비개발 | 2023.12.21 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 주식회사 제이비개발이 확인됩니다. 전입일은 2023.12.21로, 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일 2023.11.14보다 늦습니다. 따라서 조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.
그러나 보증금과 차임, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 감정평가 당시 폐문 부재로 실제 내부를 확인하지 못했습니다. 후순위 임차인의 보증금을 매수인이 그대로 인수하는 구조로 보이지는 않지만, 실제 사용주체, 점유·명도 문제 및 보증금 관련 서류 확인은 별도로 필요합니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 시세 대비 할인은 미확정
감정가 399,000,000원인 물건이 2회 유찰을 거쳐 195,510,000원에 매각을 기다리고 있습니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가를 기준으로 산출된 것이지, 최근 거래시세보다 49% 저렴하다는 뜻이 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 195,510,000원 | 122,427,140원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 136,857,000원 | 180,258,998원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 95,799,900원 | 220,724,498원 |
3회·4회 유찰 시 금액은 예상 시나리오이며, 실제 진행 여부나 향후 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 추정 부족액으로 매수인 인수액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,537,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 314,400,000원 | 191,972,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,537,140원을 제외한 191,972,860원이 국민은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 314,400,000원을 기준으로 122,427,140원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 청구금액은 267,863,773원으로, 현재 회차의 예상배당만으로는 청구금액도 충족되지 않습니다. 다만 이러한 미회수 채권은 매수인 인수금액으로 자동 전환되지 않습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인의 최우선변제 가능성 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 복용동 소재 복용초등학교 북서측 인근입니다. 주위에는 자동차매매센터와 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 16층 건물로, 본건은 5층 에프507호입니다. 사용승인일은 2022.11.10이며, 공용 위생·급배수 및 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설이지만 공부상 이용상태는 지식산업센터(공장)입니다. 입주 가능 업종, 실제 이용 목적 및 용도 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 공장용지이며, 토지 관련 자료에는 준공업지역·자연녹지지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 가축사육제한구역 등의 내용이 기재되어 있습니다. 개별 구획에 적용되는 구체적인 제한은 원본 도면과 공부로 확인해야 합니다.
- 도로. 감정평가상 중로에 2면이 접하는 것으로 조사됐습니다. 차량 접근성과 별개로 해당 호실의 실제 동선 및 이용 편의성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않아 도면과 표준적인 이용상황 등을 바탕으로 평가됐습니다. 내부 마감·설비·실제 이용상태에 관한 현장 확인이 중요합니다.
- 환금성. 지식산업센터의 환금성은 입주자격과 업종, 실사용 수요, 임대시장 및 매매 거래량에 영향을 받습니다. 감정가 대비 할인폭과 실제 환금성은 구분해서 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2023.11.14 설정된 국민은행 근저당권과 2025.12.12 임의경매개시결정의 순위를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 법인 임차인 및 점유 조사. 주식회사 제이비개발의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금·차임, 확정일자 및 배당요구 현황을 확인하세요.
- 명도·인도. 권리상 인수액이 0원이더라도 실제 점유자가 존재하면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 사용 중인 시설과 내부 상태를 확인하세요.
- 적법한 사용 용도. 공부상 지식산업센터(공장)인 만큼 실제 사용할 업종과 입주자격, 건축물대장상 용도 및 관련 제한사항을 점검하세요.
- 시세 검증. 동일 건물의 유사 호실 거래사례와 실제 임대료·공실 수준을 확인하고, 취득에 필요한 부대비용까지 고려하여 입찰가격을 정하세요.
- 관리비 및 공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담금, 관리규약 및 추가 비용 여부를 관리주체를 통해 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 195,510,000원과 추가 유찰 시나리오 136,857,000원, 95,799,900원을 비교하되, 각 금액을 자동적인 적정 시세로 간주하지 마세요.
- 입찰 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기부 및 입찰 당일 매각조건을 확인하세요. 특히 점유관계와 법적 사용 제한을 최종 점검해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.14 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그보다 늦게 전입한 법인 임차인은 조사상 대항력이 없습니다. 매수인 인수금액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 399,000,000원에서 최저매각가 195,510,000원으로 내려왔다는 사실은 눈길을 끌지만, 실제 거래시세와 임대수익이 검증되지 않았습니다. 더구나 공부상 지식산업센터로서 이용 목적에 제한이 있을 수 있고, 법인 임차인의 보증금과 실제 내부 점유상태도 확인해야 합니다.
권리 인수 위험은 낮은 편이지만 가격 매력은 아직 검증되지 않은 물건. 감정가 대비 할인폭보다 실제 이용 가능성과 거래가격, 명도 부담 및 환금성을 먼저 확인하는 접근이 적절합니다. 권리 검토는 긍정적, 입찰가격 판단은 보류가 이 사건의 결론입니다.
