광주지방법원 2025타경51841. 여수시 학동 스위트엠학동 7층 721호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 내 7층입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 2022년 3월 4일 근저당권보다 앞선 2022년 1월 11일 임차인 전입·점유입니다. 임차인 김상건은 2022년 1월 18일 확정일자도 갖췄고, 보증금은 140,000,000원입니다.
말소기준권리는 2022년 3월 4일 이지현 명의 근저당권입니다. 등기상 임차권등기는 2024년 4월 4일이지만, 임차인의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기 순번만 보고 후순위 임차권으로 처리하면 안 됩니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 7층 721호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 16층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김효종 · 거래가액 179,093,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 38,134,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,357,014원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기부 발급 | 2026.07.09 · 광주지방법원 순천지원 여수등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.03.04. 이지현 근저당권 140,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김상건의 전입·점유는 2022.01.11.로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2022.01.18.입니다. 따라서 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 매수인 부담이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상건 | 140,000,000원 | 2022.01.11 | 2022.01.18 | 2024.04.04 | 대항력 있음 | 우선변제 | 102,952,412원 인수 |
김상건은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금 140,000,000원은 한 번만 반영해야 하며, 현재 회차에서 배당으로 충족되지 않는 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 임차권등기의 범위는 전유부분 건물의 전부입니다.
③ 가격의 진짜 모습 — 38,134,000원이 아니라 141,086,412원
이 사건은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금인 실질취득액입니다. 현재 회차에서는 38,134,000원에 낙찰되더라도 102,952,412원을 추가로 인수해 실질취득이 141,086,412원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 38,134,000원 | 102,952,412원 | 141,086,412원 |
| 6회 유찰 시 | 30,507,200원 | 110,441,930원 | 140,949,130원 |
| 7회 유찰 시 | 24,405,760원 | 116,433,544원 | 140,839,304원 |
낙찰가가 38,134,000원에서 30,507,200원, 24,405,760원으로 내려가도 미배당 임차보증금 인수액은 반대로 102,952,412원에서 110,441,930원, 116,433,544원으로 늘어납니다. 즉 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다. 보증금 140,000,000원 부근에 실질비용이 고정되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,086,412원 |
| 1. 임차인 김상건 보증금 | 140,000,000원 | 37,047,588원 |
| 2. 근저당권 · 이지현 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,357,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 37,047,588원만 배당되고 102,952,412원이 미변제로 남아 매수인에게 인수됩니다. 근저당권자 이지현과 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 사건 용도 표시만 보고 아파트로 단정하면 안 됩니다.
- 입지. 여수시청 북서측 인근 대로변에 위치하며, 주변은 업무·상업용 건물이 형성된 상가지대이고 남측·서측 일대는 대규모 아파트단지 주거지입니다.
- 교통. 대로변에 위치하고 인근에 버스승강장이 있어 감정평가상 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 내 7층 721호이며 위생·난방·승강기·도시가스·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 30미터 내외, 북측 약 10미터 내외 포장도로에 2면이 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구이며, 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 1,464,000원/㎡이며 감정자료상 위반건축물은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액을 계산. 현재 회차에서는 낙찰가 38,134,000원 외에 임차보증금 미배당 102,952,412원이 추가됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 낙찰가는 30,507,200원으로 내려가지만 인수액은 110,441,930원으로 늘어 실질취득은 140,949,130원입니다.
- 임차인 명도 조건 확인. 대항력 임차인의 보증금 미변제분과 인도 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대 부기등기 말소 절차 확인. 매각대금 완납 후 등록관서의 등록말소 및 부기등기 말소 절차가 필요합니다.
- 등기·명세서 재확인. 매각 직전 권리변동과 배당요구·체납 관련 사항을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰 ≠ 싸다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 133,000,000원짜리 물건이 38,134,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 김상건의 보증금 140,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 배당으로 채워지는 금액은 37,047,588원뿐입니다. 나머지 102,952,412원을 매수인이 떠안으면 실질취득은 141,086,412원이 됩니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커져 6회 유찰 시 실질취득은 140,949,130원, 7회 유찰 시에도 140,839,304원입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수까지 합친 총비용입니다. 현재 구조만 놓고 보면 5회 유찰이라는 숫자를 가격 메리트로 볼 근거가 없습니다.
