38,134,000원
광주지방법원 2025타경51841. 등기상 소유자는 김효종이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 사건의 물건종류 표기는 아파트지만 감정평가서는 스위트엠을 오피스텔로 평가하고 있으므로, 아파트로 단순 가정해 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 133,000,000원에서 5회 유찰된 38,134,000원입니다.
표면 가격만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만 권리구조가 가격의 의미를 완전히 바꿉니다. 김상건은 2022.01.11 전입·점유를 시작했고 2022.01.18 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 이지현 근저당은 그 뒤인 2022.03.04 설정됐습니다. 따라서 김상건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 7층 721호 · 도원로 233(학동) |
| 용도 | 사건상 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 김효종 · 거래가액 179,093,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 38,134,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,357,014원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.04 근저당권 · 이지현 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.03.04 이지현 근저당권입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기 자체로는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 김상건의 임차권은 등기일 2024.04.04보다 앞선 2022.01.11 전입·점유로 대항력을 갖추고 있으므로, 임차권등기가 말소된다는 사실과 보증금 인수 위험은 별개입니다. 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상건 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.11 | 2022.01.18 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 102,952,412원 |
김상건은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 현재 최저매각가 38,134,000원 가정에서는 집행비용 1,086,412원을 제외한 37,047,588원만 보증금에 배당되고, 부족분 102,952,412원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 회차별 가격 구조 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 29% | 38,134,000원 | 102,952,412원 | 실질취득은 약 140,000,000원 수준 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 30,507,200원 | 110,441,930원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 24,405,760원 | 116,433,544원 | 실질취득은 계속 약 140,000,000원 수준 |
따라서 이 물건에서 가격 비교의 기준은 38,134,000원이 아니라 실질취득 약 140,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 제시되지 않았으므로 이 금액이 시세보다 낮은지, 높은지는 단정할 수 없습니다. 다만 감정가 133,000,000원보다도 보증금 140,000,000원이 큰 구조라는 점은 반드시 분리해 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,086,412원 |
| 1. 임차인 김상건 보증금 | 140,000,000원 | 37,047,588원 |
| 2. 근저당 · 이지현 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 153,357,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김상건 보증금 중 37,047,588원이 배당되고, 102,952,412원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 이지현 근저당과 주택도시보증공사 청구액에는 배당이 없는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서는 본건을 오피스텔로 평가하고 있습니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 내 7층 721호입니다.
- 입지. 여수시청 북서측 인근 대로변에 위치하고, 주변은 업무·상업용 건물이 형성된 상가지대입니다. 남측·서측 일대는 대규모 아파트단지의 주거지대입니다.
- 교통. 대로변에 위치하고 인근에 버스승강장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 약 30미터 내외, 북측 약 10미터 내외 포장도로에 2면이 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구이며, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정자료상 위반건축물은 없고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 최저가 38,134,000원에 인수 예상액 102,952,412원이 붙는 구조이므로, 시세 비교도 약 140,000,000원 수준을 기준으로 해야 합니다.
- 김상건 대항력 재확인. 전입 2022.01.11·확정일자 2022.01.18·말소기준 2022.03.04의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 실제 매각대금과 집행비용에 따라 김상건의 최종 미배당 보증금이 달라지므로 배당표 확정액을 확인해야 합니다.
- 오피스텔 기준으로 가치 판단. 사건상 물건종류 표기와 감정 이용상태가 다르므로, 주거용 아파트의 가격 기준을 그대로 적용하지 말고 실제 이용·거래대상을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 말소 절차. 매각대금 완납 후 등록관서의 등록말소 신청 및 부기등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 집행비용 외 당해세·최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “38,134,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 김상건의 보증금 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 38,134,000원에서 임차인에게 배당되는 금액은 37,047,588원이고, 미배당 102,952,412원이 매수인 인수로 남습니다. 추가 유찰 시 낙찰가는 30,507,200원·24,405,760원으로 내려가지만 인수액은 110,441,930원·116,433,544원으로 커집니다.
즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 구조가 아닙니다. 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득 약 140,000,000원입니다. 여기에 5회 유찰, 감정상 오피스텔 이용상태, 민간임대주택 부기등기 말소 절차까지 겹칩니다. 최저가의 할인율만 보고 접근하기에는 인수 구조가 무겁고, 실질취득 기준으로 보수적인 판단이 필요한 사건입니다.
