🧾 보증금 140,000,000원 ⚠️ 인수 93,591,006원 🧮 실질취득 141,258,006원 👤 실제 임차인 1명
광주지방법원 2025타경51841. 전남 여수시 학동 스위트엠학동 7층 721호입니다. 표면상으로는 감정가 1.33억 물건이 4회 유찰되어 최저가가 4,766만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리 순위입니다. 임차인 김상건은 2022.01.11. 주민등록·점유를 시작했고 2022.01.18. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 이지현 근저당 2022.03.04.보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
현재 회차에서 매각대금 47,667,000원을 기준으로 해도, 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 46,408,994원입니다. 보증금 140,000,000원 중 부족분 93,591,006원은 매수인 인수로 남습니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져, 실질취득은 사실상 보증금 140,000,000원 수준으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 7층 721호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 표시 · 감정 이용상태: 오피스텔임 |
| 소유자 | 김효종 (단독소유 · 2021.05.21. 거래가 179,093,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 47,667,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,357,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.03.04. 이지현 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기접수 순서가 아니라 임차인의 전입·점유·확정일자입니다. 김상건의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.01.11., 확정일자는 2022.01.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상건 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.01.11 / 2022.01.18 | 2024.04.04 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차인 1명의 임차권등기입니다. 따라서 보증금을 여러 명분으로 합산할 사안은 아니지만, 이 1명의 보증금 자체가 매각가보다 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,006원 |
| 1. 임차인 김상건 보증금 | 140,000,000원 | 46,408,994원 |
| 2. 근저당권 · 이지현 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,357,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 부족분 93,591,006원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 민간임대주택 부기등기와 물건 상태
- 민간임대주택 부기등기. 2021.06.15. 민간임대주택등기가 있으며, 등록기준을 갖추지 못한 경우로 인정되어 등록말소 대상에 해당됩니다. 매각대금 완납 후 등록관서에 등록 말소 신청 후 부기등기 말소 가능하다는 비고가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정요항에는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 내 7층 721호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 “--”로 표시되어 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시청 북서측 인근 대로변에 위치합니다. 주변은 업무·상업용 건물이 형성된 상가지대이고, 남측 및 서측 일대는 대규모 아파트단지로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 대로변에 위치하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 편리한 편으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 전·후면 고저차가 있는 유사 사다리형 토지로서 오피스텔 및 근린생활부지입니다. 남측 약 30미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 보세요. 현재 최저가 47,667,000원에 인수액 93,591,006원을 더한 141,258,006원이 판단 기준입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 김상건의 전입 2022.01.11., 확정 2022.01.18., 보증금 140,000,000원, 배당요구 2024.04.04. 내용을 등기부·명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도보다 보증금이 핵심. 이 사건은 명도 난도보다 보증금 미배당 인수액이 더 큰 리스크입니다.
- 민간임대 부기등기 처리. 매각대금 완납 후 등록관서에 등록 말소 신청 후 부기등기 말소 가능하다는 비고를 절차상 확인해야 합니다.
- 관리비·당해세 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 관리비 체납 여부도 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “유찰 4회”보다 “인수 9,359만원”이 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 47,667,000원짜리 저가 매물처럼 보입니다. 하지만 권리분석상 핵심은 대항력 있는 임차인 김상건의 보증금입니다. 현재 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액은 46,408,994원에 그치고, 부족분 93,591,006원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 실질취득은 141,258,006원 — 감정가 133,000,000원을 넘어섭니다. 권리 리스크가 가격을 지배하는 사건입니다. 이 사건은 싸게 사는 경매가 아니라, 보증금을 정확히 계산하지 않으면 비싸게 떠안는 경매입니다.