광주지방법원 2025타경51883. 여수시 돌산읍 금봉리 1238, 송시마을 남동측 인근에 위치한 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류됐지만, 감정평가 당시에는 일반목구조 기와지붕 단층 건물을 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 농업회사법인유한회사유진관광농원이며, 강진군산림조합의 2023년 9월 4일 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 김옥주의 근저당권, 여수시산림조합과 서울보증보험주식회사의 가압류, 여수시 압류 및 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 최저가 기준 채권자 미배당액은 948,012,504원에 이르지만, 이 미배당은 채무자와 채권자 사이에 남는 금액으로 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 1238 · 전라남도 여수시 돌산읍 송시길 19-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 이용 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기와지붕 단층 · 위생설비 및 난방설비 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사유진관광농원 |
| 감정가 / 최저가 | 56,556,000원 / 31,671,000원 (2회 유찰·감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강진군산림조합 / 204,362,857원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 현황 | 270㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 급경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2023.09.04. 강진군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고 공동담보목록 제2023-172호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 김옥주의 근저당권 100,000,000원과 여수시산림조합 가압류 600,136,862원, 서울보증보험주식회사 가압류 18,576,564원, 여수시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정종철 | 2024.02.02 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 말소기준일 이후 전입 | 미상 배당요구 여부 확인 필요 | 없음 |
| 정필중 | 2025.04.29 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 말소기준일 이후 전입 | 미상 배당요구 여부 확인 필요 | 없음 |
두 사람의 전입일은 각각 2024년 2월 2일과 2025년 4월 29일로, 말소기준일인 2023년 9월 4일보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않더라도 선순위 대항력은 성립하지 않아 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 현재 점유가 계속된다면 인도명령과 명도 협의는 별도로 필요할 수 있습니다.
③ 가격·배당 구조 — 최저가 56%만으로 싸다고 판단하면 안 된다
감정가는 56,556,000원, 현재 최저매각가는 31,671,000원으로 감정가의 56%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 31,671,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 970,078원 |
| 1. 근저당 · 강진군산림조합 | 260,000,000원 | 30,700,922원 |
| 2. 근저당 · 김옥주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 여수시산림조합 | 600,136,862원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,576,564원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 978,713,426원 중 30,700,922원이 배당되고, 미배당액은 948,012,504원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물리·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송시마을 남동측 인근이며, 주변에는 마을·농경지·자연림이 소재하는 해안 산림지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반목구조 기와지붕 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 목재창호 및 새시창호 등이며 단독주택으로 이용 중입니다.
- 지붕 차이. 매각물건명세서에는 건물이 공부상 슬레이트 지붕이나 현황은 기와지붕이라고 기재돼 있습니다. 감정요항표의 공부와의 차이 없음 기재와 함께 원본 및 현황을 대조해야 합니다.
- 토지 조건. 270㎡, 지목 대, 생산관리지역, 급경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 ㎡당 36,500원입니다.
- 이용 제한. 생산관리지역·농림지역·보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 및 소하천구역 관련 제한이 기재돼 있어 토지별 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 해안 산림지대의 단독주택과 토지로, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 활용 방식이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.09.04. 강진군산림조합 근저당권과 공동담보목록 제2023-172호의 범위를 원본으로 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 정종철·정필중의 실제 점유 위치와 현재 점유 여부, 보증금·배당요구 내용을 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 보증금 승계는 없지만 점유자가 퇴거하지 않을 경우 인도명령, 이사 협의 및 집행 비용이 발생할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 매각 대상, 경계, 이용 현황 및 공동담보 물건의 범위를 도면과 현장에서 대조하세요.
- 지붕 현황 확인. 공부상 슬레이트 지붕과 현황 기와지붕 차이의 구조·허가·보수 상태를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 소하천구역 및 가축사육제한구역의 필지별 적용 여부를 확인하세요.
- 도로·경사 확인. 급경사와 세로한면(불) 조건이 차량 진입, 공사, 증·개축 및 향후 매각에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 56%만 보지 말고 인근 단독주택·토지 거래, 건물 보수비와 명도비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 담보권·가압류·압류는 소멸하고, 실제 임차인 2명도 전입일이 늦어 대항력과 보증금 승계가 없습니다. 현재 최저가에서 권리상 실질취득액은 31,671,000원으로 고정됩니다.
그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건과 가격입니다. 해안 산림지대의 단독주택·토지이고, 급경사·도로접면·소하천구역·산지 및 용도지역 제한이 함께 있으며, 공부상 지붕과 현황 지붕의 차이도 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가의 56%라는 이유만으로 저평가 물건이라 단정하면 안 됩니다. 권리는 인수 0원, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 이것이 이 사건의 결론입니다.