광주지방법원 2025타경5294. 전라남도 장흥군 용산면 관지리 281-4 소재 물건입니다. 등기상 소유자는 김혹례 11분의 3, 강성진·강성민·강정자·강선미가 각각 11분의 2씩 가진 공유물이고, 이번 강제경매는 그중 강성민 지분 11분의 2에 대해 엠메이드대부유한회사가 신청한 사건입니다. 근저당이나 압류는 등기상 확인되지 않고, 2025년 7월 10일의 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 추가 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리가 단순하다는 말과 물건을 온전히 사용할 수 있다는 말은 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·지분매각·제시외 건물 포함이 명시되어 있고, 공유자는 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 따라서 낙찰 후에도 다른 공유자들과의 공유관계가 남는다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 용산면 관지리 281-4 · 전라남도 장흥군 용산면 유동길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 · 판넬 외벽 · 벽지 및 타일 등 내벽 · 하이새시창 |
| 토지 | 지목 대 · 278.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 김혹례 11분의 3 · 강성진 11분의 2 · 강성민 11분의 2 · 강정자 11분의 2 · 강선미 11분의 2 |
| 매각대상 | 강성민 지분 11분의 2 · 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 5,767,130원 / 4,614,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 17,220,387원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘공유지분’이 핵심
2025년 3월 14일 소유권보존등기로 다섯 명의 공유관계가 등기됐고, 2025년 7월 10일 엠메이드대부유한회사가 강성민 지분에 대해 강제경매개시결정을 받았습니다. 별도의 근저당권이나 압류는 확인되지 않으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 공유지분 구조 — 낙찰받아도 단독 소유가 아니다
| 공유자 | 지분 | 이번 경매와의 관계 |
|---|---|---|
| 김혹례 | 11분의 3 | 공유자 |
| 강성진 | 11분의 2 | 공유자 |
| 강성민 | 11분의 2 | 매각대상 지분 |
| 강정자 | 11분의 2 | 공유자 |
| 강선미 | 11분의 2 | 공유자 |
낙찰자는 강성민의 지위, 즉 전체 부동산 중 11분의 2 공유지분을 취득하는 구조입니다. 따라서 최저매각가 4,614,000원은 전체 토지와 건물을 단독으로 취득하는 가격으로 해석하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고가 1회에 한해 가능하다고 기재돼 있으며, 우선매수신고 후 매각기일까지 보증금을 내지 않아 실효되면 이후 매각기일부터는 다시 행사할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 10.5% 추정) | - | 483,052원 |
| 2. 경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | 17,220,387원 | 4,130,948원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 4,614,000원 가정 시 신청채권자에게 4,130,948원이 배당되고 13,089,439원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 장흥군 용산면 관지리 ‘유동마을’ 내 및 유동마을 북측 인근에 위치합니다. 부근은 농촌취락지대와 마을 주변 경지정리지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 감정상 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층입니다. 일반적인 위생·급배수설비와 기름보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 278.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 10,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구가 기재돼 있으며, 별도 토지는 농림지역·농업진흥구역이 기재돼 있습니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농촌취락지대의 공유지분 매각으로, 일반적인 단독 소유 주택보다 매수·처분 구조가 복잡합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 이번 사건의 핵심은 강성민 지분 11분의 2입니다. 전체 부동산을 단독으로 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있으므로 매각기일의 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금, 확정일자 등은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 감정서상 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 일괄매각 범위를 매각목록과 감정평가서에서 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 채권 미배당. 2회 유찰 시 미배당 13,995,629원, 3회 유찰 시 14,720,580원으로 증가합니다. 이는 신청채권자의 미배당이며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 지분 구조를 먼저 봐야 한다”
이 사건은 감정가 5,767,130원에서 한 번 유찰돼 최저가가 4,614,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격만 보면 본질을 놓칩니다. 이번 매각대상은 강성민의 11분의 2 공유지분이고, 다른 공유자의 권리는 그대로 남습니다. 여기에 공유자의 우선매수권이 있고 임대관계도 미상입니다. 등기상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 안전한 단독 소유권 경매로 볼 수 없습니다. 권리 인수는 단순, 소유구조와 점유 확인은 까다로운 지분경매. 이 물건의 판단 기준은 ‘461만원이 싸냐’가 아니라 ‘11분의 2 공유지분을 취득할 이유가 충분하냐’입니다.
