광주지방법원 2026타경28. 순천 조례동 조례6단지주공아파트 603동 14층 1405호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 철근콘크리트벽식조 15층 건물의 14층, 복도식·동향 물건입니다. 권리의 중심은 2012.07.09 설정된 순천신용협동조합 근저당 67,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 가격은 감정가 91,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 63,700,000원까지 내려와 있습니다. 동일면적 최근 12건 평균 77,208,333원, 최신 거래 81,000,000원과 비교하면 현재 회차는 최근 실거래 범위 아래쪽에 위치합니다. 권리상 인수액도 0원이므로 이 사건은 최저가 자체가 곧 현재 회차의 실질취득가격 기준이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경28 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 1659 조례6단지주공아파트 603동 14층1405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.14㎡ · 15층 중 14층 · 복도식 · 동향 |
| 소유자 | 박상훈 · 2025.04.02 소유권이전(2024.11.03 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천신용협동조합 / 42,467,556원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당 이후는 소멸
말소기준은 2012.07.09 순천신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국주택은행 근저당, 동방아그로·경농 전세권, 곽성근 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 볼 권리가 아닙니다. 말소기준 이후의 비엔케이캐피탈 가압류, 국세 관련 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효선 | 아파트 전유 부분 | 2021.01.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
이효선의 전입일 2021.01.20은 말소기준일 2012.07.09보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 임대차보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구 및 우선변제 가능 금액은 원본 서류에서 추가 확인해야 합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮다
주공6 동일면적 58.14㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 77,208,333원입니다. 최신 거래는 2026.03의 81,000,000원이고, 표본 최저는 69,000,000원, 최고는 87,500,000원입니다. 현재 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 평균의 82.5%로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.14㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2026.03 | 58.14㎡ | 8 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 58.14㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 58.14㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 58.14㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 58.14㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 58.14㎡ | 12 | 72,500,000원 |
| 2025.12 | 58.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 58.14㎡ | 5 | 87,500,000원 |
| 2025.12 | 58.14㎡ | 10 | 74,500,000원 |
| 2025.11 | 58.14㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 58.14㎡ | 11 | 69,000,000원 |
| 평균 | 58.14㎡ | 12건 | 77,208,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 2. 근저당 · 순천신용협동조합 | 67,600,000원 | 62,153,400원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 25,745,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 93,345,550원 중 62,153,400원이 배당되고, 미배당은 31,192,150원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 63,700,000원 | 62,153,400원 | 31,192,150원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 49,958,170원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 63,094,385원 | 0원 |
2회 유찰 시까지는 신청채권자의 청구액 42,467,556원이 충족되는 계산이지만, 3회 유찰 시에는 채권자 총배당이 30,251,165원으로 내려가 신청채권자 청구액도 충족되지 않습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕조초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 주거환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 시내 중심지 인근이며 차량 통행이 용이해 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 중 14층, 복도식·동향입니다. 위생·급배수·도시가스보일러 난방·화재탐지·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 주공6 · 535세대 · 1995.05.04 준공, 동일면적 58.14㎡ 실거래 표본이 최근 12건 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가 708,500원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북측·동측·남측 3면이 폭 10~20m 정도의 아스콘포장도로에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이효선은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 평균 77,208,333원의 82.5%, 최신 거래 81,000,000원보다 낮습니다. 입찰가를 올릴수록 이 가격 간격은 줄어듭니다.
- 점유·명도. 임차인 점유가 확인되는 만큼 낙찰 이후 실제 점유상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관계와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격도 시세 아래
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012년 순천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 소멸합니다. 실제 임차인 이효선도 2021년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 긍정적입니다. 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 평균 77,208,333원의 82.5%이고 최신 거래 81,000,000원보다 낮습니다. 다만 보증금·확정일자 미상 임차인과 세금 우선배당 가능성은 원본 확인이 필요한 요소입니다. 결론적으로 권리상 인수 0원·최근 시세 아래 가격이라는 장점이 분명하지만, 입찰 전 임차·세금 관계를 마지막으로 대조하는 것이 핵심입니다.
