광주지방법원 2026타경58. 여수시 신기동 여수신기휴스티지아파트 주거복합동 8층 102-803호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층입니다. 소유자는 임아현이며 2023.07.04. 거래가액 401,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 여수참조은신용협동조합 근저당권 279,360,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.07.21. 재원산업주식회사 전세권 100,000,000원, 2025.11.06. 전남신용보증재단 가압류 54,390,000원, 2026.03.16. 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤입니다. 배당표상 후순위 전세권과 가압류는 배당을 받지 못해도 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 제시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경58 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 신기동 11 여수신기휴스티지아파트 주거복합동 8층102-803호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.1605㎡ |
| 소유자 | 임아현 · 2023.07.04. 거래가액 401,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 264,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 239,314,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상20층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 조사 내역이 없으며, 등기부에는 재원산업주식회사 명의의 전세권 100,000,000원이 존재합니다. 다만 이 전세권은 2023.07.04. 말소기준 근저당보다 늦은 2023.07.21. 설정으로, 자료상 매각으로 소멸합니다. 전남신용보증재단의 2025.11.06. 가압류와 2026.03.16. 경매개시결정도 동일하게 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세 확인
여수신기휴스티지아파트는 142세대, 사용승인일은 2022.08.11.입니다. 비교 면적은 84.1605㎡이며, 최근 12개월 실거래 8건의 평균은 348,437,500원입니다. 현재 최저매각가 264,600,000원은 이 최근 평균의 75.9% 수준이고, 최신 거래인 2026.04. 365,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.13㎡ | 15 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 2025.12 | 84.61㎡ | 19 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 84.16㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 84.16㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 84.61㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2025.06 | 84.61㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 84.61㎡ | 2 | 357,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 348,437,500원 |
전체 12건 평균은 351,375,000원, 전체 거래 범위는 270,000,000원~385,000,000원입니다. 현재 최저가는 전체 평균 대비 75.3%, 최근 12개월 평균 대비 75.9%입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세가 -2.5%이므로, 가격 메리트를 평가할 때는 과거 고가 거래보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,504,400원 |
| 1. 근저당 · 여수참조은신용협동조합 | 279,360,000원 | 260,095,600원 |
| 2. 전세권 · 재원산업주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 54,390,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 433,750,000원 중 예상 배당액은 260,095,600원, 미배당액은 173,654,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 264,600,000원 | 260,095,600원 | 173,654,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 185,220,000원 | 181,826,920원 | 251,923,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 129,653,999원 | 127,038,843원 | 306,711,157원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 239,314,354원에 대해 시뮬레이션상 배당액이 260,095,600원으로 표시되어 충족 상태입니다. 반면 2회 유찰 시 배당액은 181,826,920원, 3회 유찰 시에는 127,038,843원으로 내려가 신청채권자도 미충족 상태가 됩니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 시전동 망마경기장 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 북측으로 왕복 8차선, 서측·남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하며 서측과 남측으로 진출입할 수 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반), 대로1류·소로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡이며 토지면적은 4,406.6㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래 표본. 84㎡대 실거래 12건이 확인되고, 거래가격은 270,000,000원부터 385,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.07.04. 여수참조은신용협동조합 근저당권 279,360,000원이 기준입니다.
- 전세권 구분. 재원산업주식회사 전세권 100,000,000원은 말소기준 뒤 설정으로 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 임차 관계. 별도 임차인 조사 내역은 없습니다. 등기상 전세권과 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -2.5%이므로 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 향후 시세가 고정된다고 보기는 어렵습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 264,600,000원, 2회 유찰 시 185,220,000원, 3회 유찰 시 129,653,999원 시나리오를 기준으로 자금 계획을 나눠 점검할 수 있습니다.
- 배당표 성격. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리와 가격은 모두 괜찮지만, 추세는 확인”
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 매수인 인수 0원, 임차인 조사 내역 없음, 후순위 전세권·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤라 자료상 매각으로 소멸합니다. 권리 측면은 단순한 편입니다.
가격도 감정가 378,000,000원에서 한 차례 유찰돼 264,600,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 348,437,500원의 75.9% 수준입니다. 최신 거래 365,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 최근 시세 추세가 -2.5%이므로 “할인율이 크다”는 한 가지 이유만으로 접근하기보다 최근 거래 흐름과 실제 호수 상태를 함께 확인하는 것이 중요합니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능 — 단 하락 추세를 반영한 응찰가 관리가 승부처입니다.
