광주지방법원 2025타경51992. 광양시 중동 성호2차아파트 202동 7층 713호, 전용 39.86㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 35,840,000원 자체가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 임차권자 손기석은 2020.09.14. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준인 2024.11.07. 케이비국민카드 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
통상 현재 매각가를 전제로 하면 보증금 66,000,000원 중 배당 후 남는 31,205,120원이 매수인에게 넘어갑니다. 그 경우 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 실질취득은 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 분석 규칙상 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 7층713호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(복도식) · 전용 39.86㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 23층 중 7층 |
| 소유자 | 권재훈 (2020.09.14. 소유권이전 · 거래가액 59,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 35,840,000원 (3회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 68,341,897원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 관리비 | 2025.09.04. 현황조사일 기준 미납 352,060원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준은 2024.11.07. 갑구 10번 케이비국민카드 가압류 7,602,336원입니다. 그런데 손기석의 전입·점유·확정일자는 모두 2020.09.14.이고, 임차권등기도 2024.09.26. 마쳐 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 이후 2025.08.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손기석 HUG 승계·확약 | 전유부분 건물 전부 2020.09.14. | 66,000,000원 | 2020.09.14. | 대항력 有 우선변제 배당요구 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
등기부의 2025.01.03. 3번 임차권 경정은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 기존 손기석 임차권의 보증금과 계약 내용을 경정한 것입니다. 보증금은 최종 66,000,000원이며, 2022.08.22. 6,000,000원 감액된 내용이 반영돼 있습니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세 아래
성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다. 동일 전용 39.86㎡ 최근 거래 12건의 평균은 48,183,333원이고, 최신 거래는 2026.04. 47,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 35,840,000원*은 최근 12개월 평균의 74.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
표본 최저 거래는 40,000,000원, 최고는 59,700,000원입니다. 감정가 64,000,000원은 최근 거래 범위보다 높지만, 3회 유찰된 현재 최저가는 35,840,000원까지 내려왔습니다. 그리고 이 사건에서는 확약으로 주된 인수가 해소되므로 시세 비교 기준 역시 최저가와 동일한 실질취득 35,840,000원*으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,045,120원 |
| 1. 임차인 손기석 보증금 | 66,000,000원 | 34,794,880원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 7,602,336원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 68,341,897원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 손기석 보증금 중 31,205,120원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.03.05. 확약을 반영하면 본 분석 규칙상 해당 잔존 반환청구권의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진중학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·점포·학교 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물 중 7층이며, 아파트(복도식)로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 주변에 왕복 2·3차선 및 5·8차선 아스팔트포장도로가 있고, 단지 내부에도 왕복 2차선 통행로가 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 사다리형 평지 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 성호2차(201~205동)는 1,773세대이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 40,000,000원~59,700,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.05. 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 손기석의 전입·점유·확정일자 2020.09.14.은 말소기준 2024.11.07.보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형입니다.
- 보증금 중복 금지. 2025.01.03. 임차권 경정은 별도 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 손기석 1명이며 보증금은 66,000,000원입니다.
- 관리비. 2025.09.04. 현황조사일 기준 미납 관리비 352,060원이 확인됩니다.
- 후속 유찰 착시. 4회 유찰 시 매각가 28,672,000원, 5회 유찰 시 22,937,600원이지만 확약을 제외한 룰상 인수액은 각각 38,244,096원·43,875,277원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘싼 선순위 임차권’이 아니라 ‘확약 확인형’
이 사건을 최저가 35,840,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 손기석의 보증금 66,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이어서, 확약이 없다면 현재 회차에서도 31,205,120원의 미배당 인수가 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했기 때문에, 본 분석 규칙상 매수인 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그 전제에서는 실질취득 35,840,000원*이 최근 동일면적 평균 48,183,333원의 74.4%로 내려와 가격상 여유가 생깁니다. 따라서 결론은 단순히 “3회 유찰이라 싸다”가 아닙니다. 확약이 확인되면 가격 메리트가 있고, 확약이 빠지면 선순위 보증금 인수형으로 즉시 되돌아가는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 최저가보다 2026.03.05. 확약의 효력과 말소 이행 확인입니다.
* 본 리포트의 ‘인수 0원’과 ‘실질취득 35,840,000원’은 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.05. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 분석값입니다. 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 미배당 임차보증금은 31,205,120원입니다.
