광주지방법원 2026타경50176. 광양시 중동 ‘성호2차아파트’ 202동 7층 710호, 전용 39.86㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사고흥으로 2020.04.07. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 63,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라, 2024.03.28. 설정된 주택임차권과 2026.02.06. 강제경매개시결정 사이의 선후관계입니다.
말소기준은 2026.02.06. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 그보다 앞서 존재하고 전입일 2020.01.22., 확정일자 2020.01.13., 보증금 63,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 기재돼 있습니다. 원칙만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 대항력 포기서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 7층 710호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.86㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 23층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사고흥 (2020.04.07. 소유권이전 · 거래가액 63,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,500,000원 / 40,250,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 68,093,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 포기서가 결론을 바꾼다
이 사건의 등기상 핵심 임차권은 한국토지주택공사 명의입니다. 보증금 63,000,000원, 전입일 2020.01.22., 확정일자 2020.01.13.이고 전유부분 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 2024.03.28. 마쳐졌습니다. 등기에는 입주자 이지은이 기재돼 있습니다.
| 신고자 | 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관·승계 신고 기재 입주자 이지은 | 63,000,000원 | 2020.01.22 2020.01.13 | 대항력 有→포기 우선변제 有 보증기관 |
실제 임차인으로 중복 합산하는 신고는 0명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관·승계 성격의 신고로 처리하므로 63,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복해 더하지 않습니다. 배당요구는 2024.03.28. 이루어졌고 우선변제권을 행사합니다.
또한 갑구에는 2022.11.15. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이 주택이 민간임대주택으로 등록됐다는 내용이므로 입찰 전 해당 등기의 현 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 4,025만원’으로 비교
이 사건은 포기서 때문에 현재 회차의 매수인 실질 인수가 0원이므로, 실질취득액은 최저매각가와 같은 40,250,000원입니다. 따라서 이 금액을 최근 거래와 비교하는 것이 맞습니다. 성호2차 동일 전용 39.86㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 48,183,333원, 최신 거래는 2026.04. 47,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
현재 실질취득액 40,250,000원은 최근 12개월 평균 48,183,333원의 83.5%로, 평균보다 7,933,333원 낮습니다. 최신 거래 47,000,000원과 비교해도 6,750,000원 낮은 수준입니다. 실거래 최저는 40,000,000원, 최고는 59,700,000원으로 편차가 크기 때문에 감정가 57,500,000원보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단하는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,124,500원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 63,000,000원 | 39,125,500원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 68,093,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금 중 23,874,500원이 미배당으로 남지만, 2026.04.24. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 68,093,506원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 40,250,000원 | 23,874,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 28,175,000원 | 35,732,150원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 19,722,500원 | 44,032,505원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남측으로 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물 중 7층이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·환금성. 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다. 동일 전용 39.86㎡ 최근 12건 거래가 40,000,000원~59,700,000원으로 가격 편차가 크고, 경매 평균 유찰횟수는 4.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기서 원본 확인. 2026.04.24. 대항력 포기, 배당 후 잔여금액에 대한 대항력 포기, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 반드시 원문으로 대조하세요.
- 확약 밖 점유 확인. 해당 포기서는 한국토지주택공사 임차권에만 적용됩니다. 감정요항표상 임대관계는 미상이므로 별도 점유·임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리관계를 원본 기준으로 점검하세요.
- 관리비. 2026.02.11. 기준 미납 관리비 133,060원이 기재돼 있습니다.
- 가격 기준. 감정가 57,500,000원보다 최근 12개월 평균 48,183,333원과 최신 거래 47,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 40,250,000원은 최근 평균의 83.5%입니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 4.5회 유찰, 낙찰률 50%라는 이력을 감안해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”만 보고 포기할 물건은 아니다
등기만 처음 보면 보증금 63,000,000원의 선순위 주택임차권이 최저매각가 40,250,000원을 훌쩍 넘기 때문에 부담이 큰 인수형처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 2026.04.24. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의라는 결정적인 조건이 있습니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 권리상 실질취득은 40,250,000원입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균 48,183,333원의 83.5%, 최신 거래 47,000,000원보다 6,750,000원 낮아 현재 회차 자체에는 할인 여지가 있습니다. 다만 단지 경매 평균 유찰횟수 4.5회와 낙찰률 50%, 감정요항표의 임대관계 미상, 민간임대주택등기를 함께 보면 완전한 무위험 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 주된 임차권 인수는 해소됐고 가격은 시세 아래지만, 확약의 범위와 현 점유관계를 원본으로 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
