광주지방법원 2026타경50182. 전남 구례군 산동면 계천리의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 3~6 및 제시외 ㄱ·ㄴ이 계사, ㄷ·ㄹ이 창고이고, 토지는 목장용지 2,509㎡입니다. 계사에는 급이·급수설비가 되어 있습니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하지만, 토지 위에 정착하지 않아 이동이 용이한 구조의 싸이로 4기는 매각에서 제외됩니다.
권리의 기준점은 2021년 6월 7일 설정된 남원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이고, 이후 서울특별시 압류, 이번 강제경매개시결정, 구례군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 설정됐던 소유권이전청구권 가등기와 관련 가처분 역시 2026년 2월 이미 말소되어 현재 매수인이 승계할 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 산동면 계천리 274 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 목장용지 2,509㎡ · 계사 및 창고 |
| 소유자 | 이원호 |
| 감정가 / 최저가 | 208,641,800원 / 208,641,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 150,324,476원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 용이한 구조의 싸이로 4기 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 신고 내역 없음. 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준은 을구 5번 남원농업협동조합 근저당권이며, 그 이후의 서울특별시 압류와 신용보증기금의 강제경매개시결정, 구례군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 ‘용도·수익성’ 검증이 핵심
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 208,641,800원이나 현재 최저가가 주변 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 일반 주거용 부동산과 달리 계사·창고와 목장용지는 시설 상태, 운영 가능성, 축산 관련 규제, 도로 조건에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,641,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,985원 |
| 1. 근저당 · 남원농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 150,324,476원 | 72,920,815원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 282,324,476원 중 204,920,815원이 배당되고, 77,403,661원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 208,641,800원 | 77,403,661원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 166,913,440원 | 118,547,824원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,530,752원 | 151,463,155원 | 0원 |
신용보증기금의 청구액은 150,324,476원입니다. 현재 회차에서는 72,920,815원만 배당되고, 1회 유찰 시 31,776,652원, 2회 유찰 시에는 0원이 배당되는 시나리오입니다. 이는 배당 구조상의 부족분이지 매수인이 떠안을 채무가 늘어난다는 의미는 아닙니다.
⑤ 토지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 구례군 산동면 계천리 원동마을 남서측 인근으로, 주위는 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 노폭이 협소하고, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 기호 3~6 및 제시외 ㄱ·ㄴ은 계사, ㄷ·ㄹ은 창고이며 계사 부분에는 급이·급수설비가 되어 있습니다.
- 구조. 계사는 철골조 강판지붕 또는 철골조 판넬지붕 단층, 창고는 판넬조 판넬지붕 단층 구조입니다.
- 토지. 지목은 목장용지, 면적은 2,509㎡이며 토지이용상황은 전축사입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로는 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이고 가축사육제한구역(2024-09-24, 전축종 가축사육제한구역)에 포함됩니다. 영농여건불리농지·준보전산지·보전관리지역과도 접합니다.
- 공시지가. 10,900원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 5번 남원농업협동조합 근저당권(2021.06.07., 채권최고액 132,000,000원)이 기준입니다.
- 가등기 정리 확인. 2022년 소유권이전청구권 가등기와 관련 가처분은 2026년 2월 말소된 상태입니다.
- 매각 제외물 확인. 이동 용이한 구조의 싸이로 4기는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 경계와 귀속 대상을 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물 포함 범위를 감정평가서·매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 가축사육제한구역과 계획관리지역 조건이 현재 시설 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 도로·차량 진입. 차량 접근은 가능하지만 노폭이 협소하므로 사료차량·시설관리 차량 등의 실제 진출입 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 감정가 자체를 시세로 단정하지 말고 토지·시설 상태와 활용가치를 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 활용성은 별도 검증”
등기상 핵심은 단순합니다. 2021년 남원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 물건의 난도는 권리보다 부동산 자체의 활용성과 가격에 있습니다. 목장용지 2,509㎡와 계사·창고를 일괄 취득하는 특수 물건이고, 가축사육제한구역에 포함되며 도로 폭도 협소합니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 신건 208,641,800원을 단순히 싸다고 볼 근거도 없습니다. 권리는 정리되지만, 응찰 판단은 현장성과 사업성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
