광주지방법원 2026타경50202. 여수시 학동 211-10의 도시형생활주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지상 5층 철근콘크리트구조이며, 현재 피부관리점(건강미스파)과 사무소 등의 용도로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,536,792,300원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,075,755,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 현재 말소기준은 2023년 9월 25일 설정된 근해유망수산업협동조합의 근저당권 1,380,000,000원이고, 그 뒤의 여수시 압류와 정혜옥 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 4층·5층 점유자인 주식회사 서원종합건설의 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않아, 실제 취득비용을 계산하는 핵심 변수가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50202 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 211-10 · 시청서4길 48-3 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 + 토지 · 피부관리점(건강미스파), 사무소 등의 용도 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 · 사용승인 2023.04.14 |
| 토지 | 대 265.5㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박병곤 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,536,792,300원 / 1,075,755,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해유망수산업협동조합 / 1,216,610,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 인수는 따로 본다
2023년 4월 27일 여수엑스포새마을금고 근저당 1,130,800,000원이 설정됐지만, 이 권리는 2023년 9월 25일 해지돼 다음 날 등기상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.25 근해유망수산업협동조합 근저당 1,380,000,000원입니다. 이후 여수시 압류, 정혜옥의 90,000,000원 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 3명, 선순위 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재희 | 2층 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 서원종합건설 | 4층,5층 | 2023.05.16 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 글로벌리더60 | 3층 | 2024.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 3명입니다. 김재희와 주식회사 글로벌리더60은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 핵심은 4·5층의 주식회사 서원종합건설입니다. 전입일 2023.05.16은 말소기준인 2023.09.25보다 약 4개월 앞서므로 대항력 있는 점유자로 분류돼 있습니다. 보증금이 미상인 만큼 최저가 1,075,755,000원만으로 실질취득가를 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,075,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,157,550원 |
| 2. 근저당 · 근해유망수산업협동조합 | 1,380,000,000원 | 1,062,597,450원 |
| 3. 근저당 · 정혜옥 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 확인된 근저당 채권 1,470,000,000원 중 1,062,597,450원이 배당되고, 407,402,550원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금 미상 위험도 이 표의 매수인 인수액에는 포함돼 있지 않습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 등기채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,075,755,000원 | 1,062,597,450원 | 407,402,550원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 753,028,500원 | 743,098,215원 | 726,901,785원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 527,119,949원 | 519,448,750원 | 950,551,250원 |
신청채권자 근해유망수산업협동조합의 청구액은 1,216,610,820원입니다. 현재 최저가에서는 배당 가능액 1,062,597,450원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 2회·3회 유찰 시에는 확인된 채권의 미배당액이 더 커집니다. 다만 후순위 담보권의 미배당은 원칙적으로 낙찰자의 인수액과 같지 않습니다. 이 사건에서 별도로 확인해야 할 인수 문제는 선순위 점유자의 보증금입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시청 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·사무소·주택·공공시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현 이용. 피부관리점(건강미스파), 사무소 등의 용도로 이용 중이며 4층과 5층 사이에 내부계단이 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층, 사용승인 2023.04.14. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 시스템냉난방 설비가 있습니다.
- 토지. 면적 265.5㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 850,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하·25m 이하), 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4·5층 보증금 확인. 주식회사 서원종합건설의 보증금과 계약관계, 배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 현황조사서에서 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 보증금이 확인되기 전에는 최저가만으로 입찰 상한을 잡지 마세요. 미배당 보증금이 인수된다면 낙찰가에 더해 실제 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 2층·3층 점유 확인. 김재희와 주식회사 글로벌리더60은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 층별 실제 사용 확인. 피부관리점과 사무소로 이용 중이며 4·5층 사이 내부계단이 있으므로 실제 점유범위와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 수목도 포함됩니다. 현황과 경계, 포함 물건을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 1,536,792,300원에서 한 번 유찰돼 최저가가 1,075,755,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 70%라는 숫자를 가격 메리트로 바로 읽으면 안 됩니다. 말소기준인 2023.09.25 근저당보다 앞선 2023.05.16 전입의 주식회사 서원종합건설이 4·5층을 점유하고 있고, 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 경매에서 중요한 것은 등기 말소와 매수인 실제 부담을 구분하는 것입니다. 이 물건은 선순위 점유자의 보증금이 확인돼야 비로소 실질취득가와 입찰가를 계산할 수 있습니다. 등기 구조는 정리 가능하지만, 점유 리스크는 아직 미확정. 현재 단계의 결론은 ‘싸다’가 아니라 ‘보증금 확인 전에는 가격판단 보류’입니다.
