1,075,755,000원
광주지방법원 2026타경50202. 전라남도 여수시 학동 211-10의 도시형생활주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층으로 2023.04.14 사용승인을 받았고, 감정 이용상태는 피부관리점(건강미스파)·사무소 등입니다. 4층과 5층 사이는 내부계단으로 연결되어 있습니다. 토지는 265.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2023.04.27 설정된 여수엑스포새마을금고 근저당권 1,130,800,000원은 2023.09.26 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.09.25 설정된 근해유망수산업협동조합 근저당권 1,380,000,000원입니다. 이후 여수시 압류와 경매개시결정, 정혜옥 근저당권 90,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖의 선순위 전입 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50202 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 211-10 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 + 토지 · 일괄매각 · 수목포함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 · 사용승인 2023.04.14 |
| 현재 이용 | 피부관리점(건강미스파), 사무소 등 · 4층과 5층 사이 내부계단 |
| 토지 | 265.5㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박병곤 |
| 감정가 / 최저가 | 1,536,792,300원 / 1,075,755,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해유망수산업협동조합 / 1,216,610,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 을구 2번 근해유망수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.11.17 여수시 압류, 2026.02.11 임의경매개시결정, 2026.03.04 정혜옥 근저당권은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2025.01.13 여수시 압류는 2025.01.15 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 서원종합건설 | 4층,5층 | 2023.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 글로벌리더60 | 3층 | 2024.11.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김재희 | 2층 | 2025.05.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 글로벌리더60과 김재희는 전입일이 말소기준일 이후이므로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 주식회사 서원종합건설은 말소기준보다 앞선 전입입니다. 이 점유자의 보증금이 확정돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인되는 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘 수 있으므로, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 보면 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가보다 미배당이 더 빠르게 커진다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,075,755,000원 | 407,402,550원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 753,028,500원 | 726,901,785원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 527,119,949원 | 950,551,250원 |
현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 1,075,755,000원입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가 할인율보다 선순위 전입 점유자의 보증금 확인이 선행돼야 합니다. 인수금액이 미상인 상태에서는 최저가만 놓고 실질취득비용이나 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,075,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,157,550원 |
| 2. 근저당 · 근해유망수산업협동조합 | 1,380,000,000원 | 1,062,597,450원 |
| 3. 근저당 · 정혜옥 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권자 합계 1,470,000,000원 중 예상배당은 1,062,597,450원, 미배당은 407,402,550원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 주식회사 서원종합건설의 보증금이 미상인 만큼, 이 배당표의 등기상 계산만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시청 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설·사무소·주택·공공시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 현재 이용. 피부관리점(건강미스파), 사무소 등의 용도로 이용 중이며 4층과 5층 사이에는 내부계단이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 시스템냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 265.5㎡, 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하·25m이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합이며 공시지가는 850,800원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 수목이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 점유자. 주식회사 서원종합건설의 보증금·확정일자와 실제 임대차관계를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 인수 가능 금액이 확정되기 전에는 최저매각가만으로 응찰가 상한을 정하면 안 됩니다.
- 층별 점유. 2층 김재희, 3층 주식회사 글로벌리더60, 4층·5층 주식회사 서원종합건설의 실제 점유현황과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 내부계단. 4층과 5층 사이 내부계단이 있으므로 현황과 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지·건물·수목이 함께 매각되는 범위를 매각물건명세서와 현황으로 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당 시뮬레이션의 등기상 인수 계산과 선순위 임차인 인수위험을 별개로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 사건의 등기부상 말소구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2023.09.25 근해유망수산업협동조합 근저당권이고 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 그러나 주식회사 서원종합건설이 2023.05.16부터 4층·5층을 점유하고 있으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상, 매수인 인수액도 미상으로 보는 것이 안전합니다.
현재 최저가는 1회 유찰 후 1,075,755,000원입니다. 하지만 이 사건은 최저가 숫자가 아니라 선순위 점유자의 보증금이 얼마인지가 실질취득비용을 결정할 수 있는 구조입니다. 보증금 확인 전에는 ‘감정가 70%’라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기권리는 정리되지만, 임차관계 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
