광주지방법원 2026타경50214. 광양읍 인동리 438의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 방기수·방기호·방영선으로 각 3분의 1 지분이며, 2025.10.12. 상속을 원인으로 2026.02.13. 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 말소기준권리는 2019.04.04. 한국주택금융공사의 근저당권으로 채권최고액은 297,000,000원입니다. 2026.02.24. 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 78,250,000원으로 감정가 111,785,400원의 70% 수준입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 이 가격만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 감정평가상 장기간 공가·폐가 수준, 설비 기능상실, 공동 출입도로라는 물리적 리스크를 먼저 비용화해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50214 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 인동리 438 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 302.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 방기수 3분의 1 · 방기호 3분의 1 · 방영선 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 111,785,400원 / 78,250,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 47,521,562원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 경매로 정리
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금도 없고, 예상 인수액은 0원입니다. 2019.04.04. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.02.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 297,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돌지만, 미배당 채권은 배당 부족의 문제이지 데이터상 매수인 인수액으로 넘어오는 금액은 없습니다.
② 건물 상태 — 장기 공가와 폐가 수준
감정평가의 이용상태는 단순한 ‘주택’ 수준이 아닙니다. 기호 2-가호는 단독주택이지만 현 장기간 공가, 기호 3-다호는 단독주택이면서 장기간 공가로 폐가 수준으로 평가됐습니다. 기호 2-나호는 창고 등으로 이용됩니다.
| 구분 | 이용상태 | 구조·설비 |
|---|---|---|
| 기호 2-가호 | 단독주택 · 장기간 공가 | 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕 단층 · 전기시설 사용불가능 추정 · 난방·급배수·위생설비 기능상실 관찰 |
| 기호 2-나호 | 창고 등 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 전기시설 사용불가능 추정 · 난방·급배수·위생설비 기능상실 관찰 |
| 기호 3-다호 | 단독주택 · 장기간 공가 · 폐가 수준 | 블록조 스레트지붕 단층 · 전기시설 사용불가능 추정 |
③ 출입도로 — 공부와 현황의 차이가 핵심
감정평가에는 출입 조건에 관한 구체적인 차이가 적시돼 있습니다. 사건외 440번지 일부는 출입로 도로로 사용되고 일부는 본건 대지에 편입돼 일단의 부지를 이루고 있습니다. 또한 본건 대지 일부와 사건외 440번지·439번지 일부에 개설된 출입도로를 인접한 437번지와 공동으로 사용하며 다른 출입도로는 없습니다.
지적도상 동측의 사건외 446번지는 지목이 도로지만 현황은 전용 등으로 폐쇄돼 도로가 아닙니다. 따라서 실제 차량·보행 진입, 공동사용 범위, 향후 사용관계는 현장에서 확인해야 할 핵심 항목입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,808,500원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 297,000,000원 | 76,441,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 297,000,000원 중 76,441,500원이 배당되고 220,558,500원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 78,250,000원 | 76,441,500원 | 220,558,500원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 54,775,000원 | 53,389,050원 | 243,610,950원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,342,500원 | 37,252,335원 | 259,747,665원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 신청채권 청구액 47,521,562원이 배당 계산상 충족되지만, 3회 유찰 시에는 근저당 배당액이 37,252,335원으로 내려가 신청채권 청구액에 미달합니다. 다만 어느 시나리오에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 광양읍 소재 광양동초등학교 동측에 근접하며, 구도심 학교·시장·상가·단독주택지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 광양읍 인동교차로 부근으로 교통상황은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역·절대보호구역·역사문화환경보존지역입니다.
- 토지. 302.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 공시지가는 224,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교 부재. 실거래 가격자료가 없어 최저가 78,250,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 현장 상태와 토지가치를 함께 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 장기간 공가·폐가 수준, 전기시설 사용불가능 추정, 난방·급배수·위생설비 기능상실 상태를 직접 확인하세요.
- 출입도로. 사건외 토지를 거치는 공동 출입도로 외 다른 출입도로가 없다는 감정 내용을 현장에서 확인하세요.
- 경계·편입관계. 사건외 440번지 일부가 본건 대지에 편입돼 일단의 부지로 이용된다는 점을 지적도와 현황으로 대조하세요.
- 제시외 건물. 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 실제 현황과 매각대상 범위를 확인하세요.
- 권리. 임차인은 없고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 현장 리스크가 먼저
이 사건은 권리 자체만 보면 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 말소기준인 한국주택금융공사 근저당은 매각으로 소멸하며, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 현재 최저가가 감정가의 70%라는 숫자가 아니라 장기간 공가·폐가 수준의 건물 상태, 기능을 상실한 설비, 공동 출입도로와 사건외 토지의 사용관계입니다.
실거래 비교자료도 없으므로 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 물건성은 현장 확인이 필수인 유형입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 건물의 실제 활용 가능성, 보수·정비 부담, 진입 조건을 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
