광주지방법원 2026타경50253. 여수시 선원동 남양아파트 203동 7층 709호 아파트입니다. 권리분석의 기준점은 2022.11.17. 여수제일신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 55,000,000원입니다. 이후 2026.02.25. 임의경매개시결정과 2026.04.24. 케이비캐피탈주식회사 가압류 43,191,125원은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 쪽은 신건과 상황이 달라졌습니다. 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,500,000원, 감정가의 70%입니다. 이는 남양1단지의 최근 12개월 실거래 평균 82,500,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 4.9% 낮은 흐름이므로, 가격 메리트가 생긴 것은 맞지만 하락 추세를 무시해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50253 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 선원동 1256 남양아파트 203동 7층709호 |
| 물건종류 / 현황 | 아파트 · 15층 건물 내 7층 709호 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 김민규 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 여수제일신용협동조합 / 49,653,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않았습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.11.17. 설정된 여수제일신용협동조합 근저당권이며, 그 이후의 임의경매개시결정과 케이비캐피탈주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 89.1%까지 내려왔지만 추세는 -4.9%
남양1단지 비교면적은 49.98㎡이며, 최근 12개월 집계에 반영된 거래는 6건, 평균은 82,500,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 이 평균의 89.1%입니다. 최신 거래는 2026.03. 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.32㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 45.38㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2026.01 | 49.32㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 45.38㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2025.09 | 45.38㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2025.05 | 45.38㎡ | 3 | 76,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 82,500,000원 |
전체 12건 평균은 84,625,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가가 전체 평균의 86.9%라는 수치보다 중요한 것은, 최근 12개월 평균 대비 89.1%이고 최근 거래군의 추세가 -4.9%라는 점입니다. 따라서 현재 회차는 최근 평균보다 낮은 가격대이지만, 하락 흐름 속에서 입찰 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 여수제일신용협동조합 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 43,191,125원 | 16,777,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,500,000원 가정 시 채권자 청구총액은 98,191,125원, 배당액은 71,777,000원, 미배당은 26,414,125원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 제공된 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 선원동 여선중학교 북서측 인근. 공동주택·단독주택·상가가 혼재한 기존 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 709호로, 남향·복도식입니다. 승강기·도시가스보일러·소화전·위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 남양1단지 340세대, 준공일은 1990.11.30.입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 661,200원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 도로. 동측으로 왕복4차로 중로와 2차로 소로, 북측·서측으로 왕복2차로 소로에 접하며 동측과 북측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 감정가 105,000,000원보다 최근 12개월 평균 82,500,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 기준으로 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.9% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균 아래라도 추가 하락 가능성을 입찰 상한에 반영할 필요가 있습니다.
- 권리 확인. 2022.11.17. 여수제일신용협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정과 케이비캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
- 관리비. 2026년 3월 기준 미납관리비 620,000원 정도가 기재되어 있으므로 입찰 전 관리사무소에서 최신 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 51,450,000원, 3회 유찰 시 36,015,000원으로 제시되어 있습니다. 현재 회차와 추가 유찰 가능성을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 신건보다 나아졌다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준인 2022.11.17. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 한 차례 유찰되면서 감정가 105,000,000원에서 73,500,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 82,500,000원의 89.1%가 됐습니다.
다만 가격 메리트를 과장할 단계는 아닙니다. 최근 거래 추세가 -4.9%로 내려오고 있고, 같은 비교군 안에서도 67,000,000원부터 107,000,000원까지 거래 편차가 큽니다. 따라서 결론은 권리는 안전형, 현재 가격은 검토 가능한 구간, 입찰가는 최근 하락 추세를 반영해 보수적으로입니다. 미납관리비 620,000원 정도도 최종 확인 대상입니다.
