광주지방법원 2025타경52016. 순천시 서면 청소길 60의 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층 건물입니다. 사건 용도는 연립/다세대로 분류돼 있지만, 감정평가상 1층은 계단실과 필로티 주차장, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박여산이며, 2023.09.06 소유권을 이전받을 때 등기상 거래가액은 150,000,000원이었습니다.
권리 흐름의 중심은 2022.10.27 설정된 이근수의 근저당권 100,000,000원입니다. 그보다 앞선 2020.05.26 주식회사우리은행 근저당권 840,000,000원이 있었지만 2025.05.01 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준권리는 이근수 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 서면 지본리 611-9 · 전라남도 순천시 서면 청소길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 철근콘크리트조 2층 · 1층 계단실 및 필로티 주차장 · 2층 단독주택 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 박여산 (2023.09.06 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,243,200원 / 105,976,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이근수 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 말소 후, 인수액 0원
2020년 주식회사우리은행 근저당권은 설정 시점만 보면 이근수 근저당보다 앞서지만, 2025.05.01 말소등기가 완료됐습니다. 현재 말소기준은 2022.10.27 이근수 근저당권이며, 2023년 이후의 광주은행·서울보증보험· 제이비우리캐피탈 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 핵심 위험 — 토지를 사지 않는 경매
이 사건의 승부처는 근저당이나 가압류가 아니라 매각 범위입니다. 매각물건명세서 비고는 “건물만 매각, 제시외 건물 포함”으로 기재돼 있습니다. 낙찰자는 건물은 취득하지만, 해당 건물이 자리한 토지는 매각으로 함께 취득하지 않습니다.
관련 토지는 면적 621.0㎡, 지목과 이용상황은 모두 답이며, 생산녹지지역에 포함됩니다. 평지의 부정형 토지로 소로 한 면에 접하고, 가축사육제한구역에 포함되며 준보전산지와 도로구역에 접합니다. 이 토지가 매각대상에서 빠지는 만큼, 건물과 토지 사이의 법률관계가 낙찰 후 이용성과 환금성을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,283,664원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 103,692,336원 |
| 을구 2번 근저당 · 이근수 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 310,701,135원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,693,540원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 40,656,216원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,347,050,891원 중 채권자 예상배당은 103,692,336원, 미배당은 1,243,358,555원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 105,976,000원 | 103,692,336원 | 1,243,358,555원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 74,183,200원 | 72,447,902원 | 1,274,602,989원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 51,928,240원 | 50,593,532원 | 1,296,457,359원 | 0원 |
④ 물건 현황·입지·환금성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 계단실 및 필로티 주차장, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 드라이비트·징크강판 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 관련 토지. 621.0㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 답 · 생산녹지지역 · 평지 · 부정형 · 소로 한 면 접면 · 공시지가 80,500원/㎡입니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지와 도로구역에 접합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 건물만 매각되는 물건은 일반적인 토지 포함 주택보다 매수층이 제한될 수 있으며, 이미 2회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 특정. 토지가 제외되고 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가도·현황도와 실제 건축 부분의 경계 및 이용 상태를 대조하세요.
- 토지 사용관계 확인. 토지의 소유관계, 건물의 대지 사용권원, 사용대가 부담 가능성, 출입과 주차 이용 가능성을 원본 기록과 현장에서 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 말소 확인. 2025.05.01 말소등기가 최신 등기에도 유지되는지 확인하고, 예상배당표가 해당 근저당을 반영한 이유를 집행기록에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록과 인도 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대이고 감정상 2층은 단독주택 이용입니다. 건축물대장상 용도와 현재 이용 상태를 대조하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일 2026.07.06 이후의 낙찰 여부와 차회 절차를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 물건은 고난도
이 사건은 확인된 임차인이 없고 예상 인수액도 0원입니다. 2020년 주식회사우리은행 근저당권이 말소된 현재 등기 흐름대로라면, 2022년 이근수 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 권리만 보면 인수 부담이 낮은 구조입니다.
그러나 낙찰 대상은 토지를 포함한 주택 전체가 아니라 건물뿐입니다. 최저가 105,976,000원이 감정가의 56%라는 사실도 토지 제외 위험을 상쇄하는 근거가 되지 않습니다. 토지 사용관계와 건물의 독립적 이용·처분 가능성이 확인되지 않으면, 낮은 낙찰가 자체가 투자 메리트로 이어지지 않을 수 있습니다. 결론은 등기 권리는 조건부 통과, 자산 구조와 환금성은 보수적으로 판단입니다.
