광주지방법원 2026타경50282. 광양시 중동 수하임2차 201동 9층 902호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 28층 건물의 9층이고, 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 219,000,000원을 청구해 강제경매가 진행되고 있습니다.
권리분석의 핵심은 임차인보다 말소기준과 근저당권 변경등기입니다. 말소기준권리는 2022.11.07 접수된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 인현태의 점유개시는 2022.11.11, 전입은 2022.11.14로 모두 말소기준 뒤에 놓여 있습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 219,000,000원은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 9층902호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 28층 건물 내 9층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 매수인 인수는 0원
말소기준인 우리은행 근저당권보다 임차인의 전입일이 늦습니다. 인현태는 확정일자를 2022.10.17에 받았지만 점유개시가 2022.11.11, 전입이 2022.11.14이므로 말소기준권리보다 앞서는 임차인으로 볼 수 없습니다. 2024.10.14 임차권등기가 됐고 배당요구도 같은 날 접수됐지만, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 승계되는 금액이 없습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 인현태 | 전유부분의 건물전부 | 219,000,000원 | 2022.11.14 / 2022.10.17 | 대항력 없음 | 후순위 배당 | 승계 0원 |
실제 임차인 1명. 전입신고가 말소기준권리인 2022.11.07 이후이므로 대항력은 없으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 206,500,000원으로 감정가 295,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 이 사건에는 가격 메리트를 판정할 수 있는 동일 조건의 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 근거는 없습니다.
권리 인수액이 0원이므로 권리만 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 206,500,000원입니다. 입찰가격을 정할 때는 이 206,500,000원을 실제 비교 가능한 거래가격과 대조해야 하며, 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주는 방식은 피하는 편이 안전합니다.
③ 현재 회차 배당 시뮬레이션 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 202,809,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,691,000원을 제외한 202,809,000원을 우리은행 근저당에 배당하고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 잔여가 없는 구조입니다. 다만 등기상 1번 근저당권 변경등기에 120,000,000원이 별도로 기재돼 있으므로 위 배당표의 근저당 채권액·배당액은 원문 확인 전 확정값으로 보지 않는 것이 안전합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 상가·학교·관공서 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 편도 6차선 상당 및 왕복 2차선 상당의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 토지는 평지이고 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 수하임2차는 176세대이며 준공일은 2022.10.31입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원문 확인. 을구 1번의 20,762,000,000원과 을구 1-1의 120,000,000원·공동담보 해제 기재가 실제 배당순위와 채권최고액에 어떻게 반영되는지 반드시 대조하세요.
- 임차인 현재 점유 확인. 인현태는 임차권등기를 마친 임차인입니다. 대항력 인수는 없지만 현재 점유·명도 상태는 현장에서 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 등기된 민간임대주택 표시가 있으므로 매각 이후 등록·말소 상태와 관련 조건을 원문으로 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.03.10 기준 1,741,270원이 기재돼 있습니다. 공용부분·전유부분 구분과 실제 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 206,500,000원이지만 감정가 대비 70%만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고 실제 비교 거래와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 가격은 아직 별도 검증”
이 사건의 임차인 권리는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당권이고, 임차인 인현태의 전입은 2022.11.14이므로 대항력이 없습니다. 보증금 219,000,000원이 현재 최저가 206,500,000원보다 크더라도 낙찰자가 그 차액을 승계하는 사건은 아닙니다. 권리 인수 기준 실질취득액은 현재 최저가와 같은 206,500,000원입니다.
다만 두 가지는 별도로 봐야 합니다. 첫째, 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 둘째, 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원 기재가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “임차인 인수는 0원으로 유리하지만, 가격과 근저당 변경관계는 확인 후 입찰”입니다.
