광주지방법원 2026타경50300. 광양시 중동 수하임2차 201동 24층 2403호 아파트입니다. 감정가는 308,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 215,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 핵심 권리는 2022년 11월 7일 설정된 우리은행 근저당이고, 임차인 김덕현은 2022년 11월 14일 전입해 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기된 임차보증금 225,000,000원이 최저가보다 크더라도, 이 사건에서는 대항력 인수형이 아니며 매수인이 보증금 잔액을 승계하는 구조가 아닙니다.
다만 권리표에는 같은 2022년 11월 7일 민간임대주택등기가 우리은행 근저당보다 먼저 접수돼 있습니다. 또 우리은행 1번 근저당은 최초 채권최고액 20,762,000,000원으로 기재되어 있으나 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제가 기록돼 있습니다. 예상배당표는 우리은행 채권액을 20,762,000,000원 기준으로 계산하고 있어, 등기 원본과 실제 배당요구 채권액의 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 24층 2403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 28층 건물 내 24층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 매수인 인수 0원
실제 임차인은 김덕현 1명입니다. 임대차계약일은 2022.09.30, 확정일자는 2022.10.13, 주민등록일은 2022.11.14, 점유개시일은 2022.11.15이며 임차보증금은 225,000,000원입니다. 말소기준 우리은행 근저당의 접수일인 2022.11.07보다 주민등록일이 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 임차권등기는 2024.11.14에 마쳐졌고 배당요구도 같은 날 접수됐지만, 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕현 | 전유부분의 건물 전부 | 225,000,000원 | 2022.11.14 / 2022.10.13 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’ 단정 금지
현재 최저매각가 215,600,000원은 감정가 308,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 거래 추세를 확인할 수 있는 금액 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이며, 본건은 현재 1회 유찰 상태입니다.
따라서 이 물건의 실질취득 기준 금액은 현재 회차에서 215,600,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득액이 동일하지만, 시장 가격과의 우열은 별도의 실거래 확인 전까지 판단을 유보하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 211,781,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 20,987,000,000원 중 211,781,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 20,775,218,400원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현장·하자·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근이며 주변은 공동주택, 상업용 건물, 업무용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 단지 주차장으로 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 28층 건물의 24층 2403호이며 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 도시가스, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31이며 대상 면적은 84.4521㎡로 기록돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인. 김덕현의 주민등록일 2022.11.14가 말소기준일 2022.11.07보다 늦어 대항력 없음. 보증금 225,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
- 민간임대주택등기. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 등기이므로 매각 후 처리관계를 매각물건명세서·등기부 원본과 관할기관에 재확인하세요.
- 근저당 변경. 20,762,000,000원 근저당과 120,000,000원 변경등기·공동담보 해제의 관계를 원본에서 확인하세요.
- 하자. 화장실 내벽 파손·균열과 베란다 배수관 부근 누수의 실제 상태, 보수 범위와 비용을 현장에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.03.19 기준 1,735,630원이 기재돼 있으므로 입찰 직전 최신 체납액과 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 금액 자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
맺으며 — 인수는 0원, 그러나 확인할 것이 남아 있다
이 사건의 가장 중요한 장점은 임차보증금 225,000,000원이 있어도 임차인의 전입이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 현재 최저가 215,600,000원이 곧 실질취득액입니다. 다만 가격 면에서는 최근 실거래 금액이 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기, 우리은행 근저당의 최초 금액과 변경등기 간 확인사항, 미납관리비 1,735,630원, 화장실 벽체 파손·균열 및 베란다 누수가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 임차권 인수 위험은 낮지만 서류와 현장 검증이 필요한 유형입니다. 권리의 핵심은 비교적 명확하되, 최종 입찰가는 실거래 시세와 하자보수비까지 확인한 뒤 결정하는 편이 적절합니다.
